– Dès lors qu'une société, inscrite au registre du commerce et agréée par le Ministère du Commerce pour exercer une activité commerciale, a pour objet la construction, la location et la gestion de centres préscolaires, scolaires et culturels, le bail par lequel elle prend en location des locaux destinés à servir de jardin d'enfants est un acte commercial soumis au régime légal des baux commerciaux.

– Lorsque les parties ont conclu successivement deux baux, l'un en 1992 portant sur l'unique bâtiment appartenant au bailleur (nommé la paroisse Saint-Paul) et l'autre en 1996 portant sur deux bâtiments édifiés par la paroisse (le père René Callac), l'immeuble donné en location et les constructions réalisées ultérieurement constituent un ensemble indivisible régi par un bail inscrit en 1992 et renouvelé en 1996 dans des termes identiques.

– En vertu de l'article 10 du Traité Ohada, les baux commerciaux conclus avant le 1er janvier 1998 sont désormais régis par l'Acte uniforme sur le droit commercial général.

– Si le bailleur peut, en vertu de l'article 94 AUDCG s'opposer au renouvellement d'un bail à durée déterminée, il doit payer une indemnité d'éviction, sauf dans les cas prévus aux articles 95 et 96. La société preneuse ayant droit à cette indemnité, la Cour ne trouvant pas dans le dossier des éléments suffisants d'évaluation, doit recourir à une expertise.

Le bail prévoyant que tous travaux et embellissements faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du bail, la propriété de celui-ci, sans le versement de la moindre indemnité; il s'ensuit que la société preneuse n'a droit à aucune indemnité pour les constructions réalisées par elle sans l'autorisation du propriétaire

1. Pour déterminer le caractère commercial du bail, la Cour d’appel, à juste titre, estime qu’il faut s’en tenir à la nature commerciale des locaux loués et, pour déterminer celle-ci, se référer au statut de la société preneuse, à son objet et non simplement aux clauses du bail. Certes, mais la nature commerciale des locaux est déterminée par leur usage (article 69-1° AUDCG), c’est à dire par leur destination convenue entre les parties ou par l’utilisation à cette fin par le preneur et acceptée par le bailleur. C’était le cas en l’espèce, puisque les locaux étaient utilisés à des fins de scolarisation à but lucratif.

2. Le preneur prétendait être lié au bailleur par deux baux successifs, distincts et de nature différente : un bail commercial conclu en 1992 et un bail à construction signé en 1996, cela pour échapper à la résiliation du second dans les termes de la législation applicable aux baux commerciaux. Le bail à construction (loi du 26 novembre 1980) confère un droit réel au preneur mais il semble, qu’en l’espèce, les éléments constitutifs n’en étaient pas réunis. Dès lors, le second bail était également considéré comme commercial, toujours en application du critère de la nature de l’usage des locaux. Mais, compte tenu de l’indivisibilité « fonctionnelle » des locaux et, objet des deux baux, la Cour d’appel conclut à une indivisibilité juridique de ces deux contrats. Le congé donné par le propriétaire(unique sujet de droit malgré l’apparente différence des signataire) valait donc pour les deux baux.

3. Quelle était la loi applicable à ces baux : la loi français du 30 juin 1926 applicable au Gabon jusqu’à l’avènement de l’Acte uniforme sur le droit commercial général (AUDCG) ou ce dernier ? C’est à l’article 10 du Traité de l’OHADA qu’il fallait se référer, prétendait la Cour d’appel. Or, cet article ne concerne pas l’application des Actes uniformes dans le temps mais leur supranationalité; il signifie que, désormais la loi de 1926 est abrogé et qu’aucune disposition de droit interne gabonais ne pourra aller à l’encontre de l’AUDCG. Mais à partir de quelle date cette abrogation est-elleréalisée ? La réponse à cette question se trouve dans l’article 9 du Traité qui dispose que les Actes uniformes entrent en vigueur 90 jours après leur adoption et sont opposables 30 jours francs après leur publication au journal de l’OHADA, sauf disposition spéciale; c’est le cas, en l’espèce puisque l’article 289 AUDCG dispose que son entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 1998.

Cette question élucidée, restait à savoir si les deux baux commerciaux, conclu avant le 1er janvier 1998 devaient être régis par la la loi antérieure de 1926 ou par l’actuel AUDCG ? En matière contractuelle, un contrat conclu sous l’empire d’une loi, continuent à être régis par cette législation, malgré l’avènement d’une loi nouvelle et ce, jusqu’à extinction du contrat, sauf disposition d’ordre public de la loi nouvelle. C’est le cas en l’espèce, puisque selon l’article 102 AUDCG, les articles relatifs aux conditions et formes du renouvellement des baux commerciaux (articles 91 et suivants) sont d’ordre public. De ce fait, elles entraient en vigueur dès le 1er janvier 1998.

4. Le congé donné par le propriétaire ayant respecté les conditions de fond et de forme de l’AUDCG, il s’ensuivait que le preneur devait quitter les lieux mais avait droit à une indemnité d’éviction à évaluer selon expertise (article 94); la Cour d’appel ajoute (ce que l’AUDCG ne prévoit pas) que le preneur avait également le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation durant cette période d’attente.