J-03-205

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL A USAGE D’HABITATION – DEMANDE DE CESSATION DES TRAVAUX DE DEMOLITION ENTREPRIS PAR LE BAILLEUR OCCASIONNANT UN TROUBLE DOMMAGEABLE – ATTEINTE AUX DROITS ET INTERETS DES PRENEURS.

DEFAUT DE QUALITE DE PRENEURS DES DEMANDEURS POUR LIBERATION DES LIEUX LOUES ET EXPULSION – IRRECEVABILITE DE L’ACTION.

IRRECEVABILITE DE L’ACTION DU PRENEUR DU FAIT DE L’EXISTENCE D’UN PROTOCOLE D’ACCORD – RECEVABILITE DE L’ACTION DU FAIT DU CARACTERE D’ORDRE PUBLIC DES DISPOSITIONS SUR LES BAUX –PROTOCOLE D’ACCORD NON SIGNE PAR LE PRENEUR NE POUVANT CONSTITUER UNE ENTRAVE A L’EXERCICE DE VOIE DE RECOURS LIE A LA QUALITE DE PRENEUR –.

DEMOLITION ET CONSTRUCTION APRES REJET D’UNE DEMANDE D’EXPULSION CONSTITUANT UNE VOIE DE FAIT – CONSTRUCTIONS LITIGIEUSES DE REFECTION D’EMBELLISSEMENT ET D’EXTENSION NE TOUCHANT PAS LE GROS ŒUVRE ET CONCERNANT LES LIEUX LIBERES.

TRAVAUX DE CONSTRUCTION ET DE DEMOLITION EFFECTUES SANS AUTORISATION JUDICIAIRE AFFECTANT LE DROIT DE JOUISSANCE DU PRENEUR ET CONSTITUANT UN TROUBLE ILICITE – REMISE EN ETAT DES LIEUX PAR LA REPARATION DES DOMMAGES AU FRAIS DU BAILLEUR –.

La perte de la qualité de preneur par libération volontaire des lieux ou par expulsion judiciaire est constitutive d’un défaut de qualité pour agir contre le bailleur pour des faits relatifs à l’exécution normale du bail.

Cependant, les dispositions sur les baux étant d’ordre public, un protocole d’accord dont le preneur n’est même pas partie, ne peut déroger à cette règle ou encore moins constituer une entrave à l’exercice de voie de recours lié à la qualité de preneur.

En application de l’article 77 AUDCG, le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu à l’occasion de travaux entrepris par lui. Ces travaux effectués sans autorisation judiciaire, et qui affectent le droit à la jouissance des lieux loués par le preneur, constituent un trouble manifestement illicite que l’exercice du seul droit de propriété ne peut justifier.

(Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jugement du 12 décembre 2002 ,Astou Ngom, Fatou Sow , Abdoul wakhal Diallo, Souleymane Souaré contre Mammadou Adama Mbaye et l’Agence Immobilière MAREGA).

Attendu qu’il résulte de la teneur de l’article 248 nouveau CPC que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire la remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite;

Que l’exercice desdites dispositions suppose la constatation de l’existence d’un acte qui ne s’inscrit pas dans le cadre des droits de son initiateur et d’une atteinte dommageable et actuelle aux droits et aux intérêts des demandeurs;

Que si Mamadou Adama MBAYE, en vertu de son droit de propriété, peut prétendre y effectuer des travaux, ceux ci doivent être nécessairement conciliés ave des locaux par le preneur ainsi qu’il est prévu aux articles 551 COCC et 77AU/DCG;

Qu’il est constant ainsi qu’il ressort des constatations d’huissier et photographie que les travaux entrepris par Mamadou Adama MBAYE ont entraîné des trous dans l’appartement de Moustapha DIALLO et qu’il s’engage à les réparer;

Que ces travaux, effectués sans autorisation judiciaire, et qui affecte le droit à la jouissance dudit preneur , constituent un trouble manifestement illicite que l’exercice du seul droit de propriété du bailleur ne peut justifier.

Que dés lors, il y a lieu de faire cesser ce trouble en procédant aux frais du bailleur à la réparation des trous; Mais attendu que contrairement à Mamadou DIALLO, aucune des pièces versées aux débats n’établit, en l’état, quelconque trouble à Astou NGOM, Fatou SOW et Abdou Wahab DIALLO;

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière de référé et en premier ressort;

Recevons l’action de Astou NGOM, Fatou SOW, Abdou Wahab DIALLO et Moustapha DIALLO;

Ordonnons , en conséquence, la réparations des dommages occasionnés par les troubles notamment les trous, aux frais du bailleur, sous astreintes de 10.000 FCFA par jour de retard;