J-03-35

BAIL COMMERCIAL – DEMANDE DU BAILLEUR DE FAIRE EVACUER LES LIEUX LOUES POUR PROCEDER A DE GROSSES REPARATIONS – DEMANDE DE SUSPENSION DES BAUX CONCERNES – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON) –ARTICLE 74 AUDCG – ARTICLE 548 COCC.

Conformément aux dispositions des articles 74 de l’acte uniforme sur le droit commercial général et 548 du code sénégalais des obligations civiles et commerciales le bailleur fait procéder à ses frais dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Cependant, la demande tendant à faire évacuer à tort tous les preneurs de l’immeuble alors que le rapport d’expertise qui fonde la demande ne vise que certains locaux, ne fait nullement état ni du sort des loyers ni surtout de la durée des travaux, s’analyse en une demande de suspension de contrat qui ne peut être de la compétence du juge des référés.

Vu la demande de réparation de dalle défectueuse présentée par le sieur Yoro LAM;

Après avoir entendu les parties en leurs conclusions respectives;

Attendu que par exploit en date des 18 et 22 octobre 2002 de Me Abdoulaye BA, Huissier de justice à Dakar, Yoro LAM, propriétaire représenté par la société INDEPENDANCE IMMOBILIER, laquelle a fait élection de domicile en l’étude des Maîtres TOUNKARA et Associés, Avocats à la Cour à Dakar, a servi assignation à Mme Eléonore DE OLIVEIRA, Mr Ali ISSA, locataires demeurant au 71, Rue Raffenel x G. Pompidou, Ali ISSA, locataire demeurant au 58, Avenue G. Pompidou et Michael DE France, à l’Agence Sénégalaise de Location de Films dite ASLF, à la société SUB’INFO, et enfin, à la société SOGESTEL « Restaurant LE PLAZA », aux fins d’obtenir l’autorisation de réparer la dalle défectueuse de lieux qu’ils ont loués, et les locataires tenus de supporter les inconvénients résultant des travaux;

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sur minute et avant enregistrement, étant par ailleurs sollicitée;

Attendu qu’il y a lieu de déclarer l’action recevable en la forme, pour avoir été régulièrement introduite;

Attendu que le sieur LAM, propriétaire des lieux occupés par les défendeurs, prétend que l’immeuble doit être évacué pour permettre une reprise de la dalle, comme cela résulte des conclusions de l’expert commis par ordonnance de référé en date du 02 mai 2002; que compte tenu de la nécessité et de l’urgence à effectuer les grosses réparations, il sollicite sur le fondement des dispositions des articles 548 du Code des Obligations Civiles et Commerciales et 74 de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général, l’autorisation de réparer la dalle défectueuse, les locataires tenus d’en supporter les inconvénients;

Attendu que la Société SUB’INFO, dans ses écritures en date du 08 novembre 2002 et lors des débats, a soutenu que la demande du sieur LAM est incomplète pour n’avoir pas visé les autres mentions des articles cités, notamment le montant du loyer, qui doit être diminué en fonction du temps et de la partie du local dont le preneur a été privé;

Qu’elle sollicite la fixation du montant du loyer et de la durée des travaux, la détermination des locaux concernés par les travaux, et l’autorisation d’effectuer les travaux sur les parties en son local, si le demandeur n’exécute pas les travaux dans les délais impartis par l’ordonnance;

Attendu que la Société SUB’INFO a également sollicité dans ses écritures susvisées, qu’il lui soit donné acte de ce que l’immeuble qu’elle occupe, sis au 73 Rue Raffenel, objet du contrat de bail à durée indéterminée, n’est pas concerné par les travaux de réfection;

Attendu que la Société SOGESTEL « Restaurant Plaza », par l’organe de ses Conseils, a plaidé lors des débats, sa mise hors de cause, au motif qu’elle occupe des locaux sis au rez-de-chaussée, et n’est pas concernée par les travaux;

Attendu que les Conseils de l’Agence Sénégalaise de Location de Films dite ASLF, qui gère le cinéma PLAZA, ne s’opposent pas à la mesure, mais estiment que le loyer ne doit pas être payé pendant la durée des travaux;

Attendu que Maître SYLVA, Conseil des parties Eléonore De OLIVEIRA et ASFL, a sollicité dans ses plaidoiries, la fixation du loyer et la durée des travaux;

Attendu qu’en réponse, les Conseils du demandeur ont soutenu que c’est tout l’immeuble qui doit être évacué pour lui permettre de reprendre le plafond, qui prend tout l’immeuble;

Attendu qu’il résulte des dispositions des articles 548 du Code des Obligations Civiles et Commerciales et 74 de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général, que les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes incombent au bailleur; que le bail soit commercial ou à usage d’habitation; qu’en ce cas, le preneur est tenu d’en supporter les incommodités;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise établi par le cabinet SADY & THIAM, versé au dossier, qu’il y a urgence pour le bailleur de faire procéder aux travaux de réfection du plancher en état de dégradation avancé; que la reprise du plancher nécessite la libération de tout l’étage, la démolition de toutes les constructions qui y sont édifiées, la démolition du plancher haut du cinéma, qui se trouve être le sol de l’étage;

Mais attendu que la demande formulée par le sieur LAM, qui cherche à faire évacuer à tort tous les défendeurs, alors que le rapport ne concerne que les lieux abritant le cinéma Plaza, d’une superficie de 417 m², et les lieux situés à l’étage desdits lieux, ne fait nullement état ni du sort des loyers, ni surtout de la durée des travaux; que ladite demande, qui s’analyse en fait en une demande de suspension de contrat de bail, puisque les locataires concernés sont tenus de quitter les lieux, et qui ne peut nullement occulter les éléments susvisés, ne relève pas de la compétence du Juge des référés, dont les ordonnances ne doivent point porter préjudice au principal;