J-04-101

RECOUVREMENT SIMPLIFIE DES CREANCES – CHARGES DE COPROPRIETE -CARACTERES CERTAIN, LIQUIDE ET EXIGIBLE DE LA CREANCE – INJONCTION DE PAYER (Oui).

Les charges de copropriété sont dues dès lors que l’on est propriétaire de l’immeuble, que l’on habite ou non cet immeuble. Cette créance est certaine, liquide parce que quantifiable et exigible parce qu’échue et peut donner lieu à une procédure d’injonction de payer.

Cour d’Appel d’Abidjan Arrêt N° 712 du 08 juin 2001, M. EKA MEBENNGA CONSTANT MARIE (Me FRANCIS KOUAME KOFFI) C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE INDENIE (Me AMADOU FADIGA).

Vu les pièces du dossier;

Ouï les parties en leurs conclusions;

Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort sur l'appel relevé le 08 Juin 2000 par Monsieur EKA MEBENGA Constant Marie, ayant pour conseil, Maître FRANCIS KOUAME KOFFI du jugement civil n° 396 rendu le 15 Mai 2000 par le Tribunal de Première Instance d'Abidjan dont le dispositif est ainsi conçu :

"Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en premier ressort;

– Rejette les exceptions d'irrecevabilité soulevées par EKA MEBENGA marie;

– Le déclare mal Fondé;

– Restitue à l'ordonnance n° 6755/99 son plein et entier effet;

Le condamne aux dépens";

Considérant qu'aux termes de son appel, EKA Mébenga explique que par ordonnance d'injonction de payer n°6755/99 du 12 Novembre 1999, le Président du Tribunal de Première Instance d'Abidjan l'a condamné à payer. au Syndic des Résidences de l'Indénié, la somme principale de 3.045.448 F/CFA, outre les intérêts et frais;

Que cette ordonnance, à lui signifiée le 1er Décembre 1999, il forma opposition le 09 Décembre 1999;

Que par jugement du 15 Mai 2000, rejetant toutes les exceptions soulevées et les moyens de fond, le Tribunal a restitué à l'ordonnance querellée, son plein et entier effet;

Qu'il fait grief au tribunal de n'avoir pas tenu compte de l'irrecevabilité dont était entachée la requête aux fins d'injonction de payer présentée par le syndic de l'Indénié;

Qu'en effet, il fait savoir que sur action d'un co-propriétaire, par ordonnance de référé du 19 Octobre 1999, le Syndic actuel a été démis de ses fonctions et un syndic provisoire a été désigné en ses lieu et place;

Que l'ordonnance de référé étant exécutoire par provision, dame TESTA n'a plus qualité pour agir au nom des co-propriétaires de l'immeuble "Le Flamboyant" de la Résidence de l'Indénié;

Qu'à son avis l'ordonnance d'injonction de payer devait être déclarée irrecevable pour défaut de qualité du syndic et rétractée pour ce motif;

Qu'en outre la requête aux fins d'injonction de payer est irrecevable pour violation de l'article 4 de l'acte uniforme OHADA, portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement qui exige que la requête comporte, s'agissant des personnes morales « leur forme, dénomination et siège social »;

Qu'en l'espèce, la forme du Syndicat n'est pas précisée sur la requête de sorte que l'on ignore s'il s'agit d'une association ou d'une Société;

Que ce défaut de l'une des mentions figurant à l'article 4 précité est sanctionné par l'irrecevabilité;

Qu'au fond, rappelant les faits il expose que courant 1998, il achetait deux appartements à l'immeuble "Le Flamboyant", Résidence dé L'indénié;

Que quelque temps après, alors même qu'il n'a pas encore habité les lieux, il recevait du syndic de la résidence, des factures de charges allant de 282.884 F/CFA, 332.031 F/CFA à 614.915 F/CFA, qui lui sont réclamées trimestriellement;

Qu'il fut d'abord étonné par le montant de ces charges et par leur variation fréquente d'un trimestre à un autre;

Qu’en outre il constate qu'il résulte des circulaires du syndics que ces charges concernent principalement les fournitures d'eau, d'eau chaude, de gaz et s'ascenseurs;

Qu'il rappelle qu'il n'a même pas encore habité les lieux et de surcroît, il s'est fait installer des splits et des chauffe-eau individuels;

Que n’utilisant ni le gaz, ni l'eau ni l'électricité fournis par le syndic il adressa par conséquent un courrier à celui-ci afin que faisant preuve d'objectivité, ses -Factures soient revues à la baisse;

Qu'alors. que sa demande est justifiée, le syndic n'en n'a pas tenu compte, préférant saisir le Tribunal;

Qu’il demande I’infirmation du jugement entrepris parce que la créance contestée n'est ni certaine ni liquide ni exigible;

Considérant que concluant par son conseil Maîtres AMADOU fadika, le syndic de l'Indenié expose que le sieur EKA Mébanga Constant Marie est propriétaire de deux lots réunis en duplex dans l'immeuble "Flamboyant" sise .dans ladite Résidence;

Qu’en application de l'article 8 du décret 49-259 du 23/02/ 49, portant règlement du statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, modifié et complété par le décret n°98-119 du 6 Mars 1996, lorsque différents étages ou appartements d'un immeuble appartiennent, à divers propriétaires, ceux-ci à défaut de titre contraire, sont présumés être propriétaires du sol et des parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'un d'eux;

Qu'à ce titre, ces divers propriétaires sont tenu, chacun pour sa part, de participer à l'entretien, la gestion et l'administration de ces parties communes en s'acquittant des charges de co-propriété qui leur sont réclamées;

Que dans ce contexte, EKA MEBANGA constant Marie est redevable de la somme globale de 3.405.448 F/CFA représentant le cumul des charges de co-propriété jusqu'au deuxième trimestre 1999;

Que suite aux multiples démarches et réclamations amiables l'appelant a approché le syndic pour obtenir un abattement sur le montant des charges qui lui était réclamé;

Qu'il a même fait des propositions de règlement qui cependant ne seront pas respectées si bien que le 12/11/1999, le Tribunal de Première Instance d'Abidjan a rendu à son encontre une ordonnance d'injonction de payer n° 6755/99;

Que sur opposition de EKA Mébanga Constant Marie, le Tribunal a rendu le jugement querellé;

Considérant qu'après ce rappel des faits, l'intimé soutient que c'est à tort que l'appelant s'oppose au paiement des sommes qui lui sont réclamées prenant prétexte du défaut de qualité du syndic;

Qu'il fait valoir que même s'il y a eu nomination d'un syndic provisoire, il n'en demeure pas moins vrai que la créance dont le paiement est sollicité est née de la gestion du syndic indenié;

Que cette créance est constituée par des arriérés de charges impayées et exigibles avant la nomination du syndic provisoire en question;

Que de plus, cette créance n'est pas l'argent personnel du syndic Indenié mais destiné à l'entretien, la conservation, la gestion des parties communes des résidences de l’indenié;

Que cette somme est due et reconnue par EK/\ MEBANGA Constant Marie;

Que s'agissant, de la prétendue irrecevabilité tirée de la violation des dispositions du l'article 4 du traité OHABA sur les voies d'exécutions, il fait valoir que ce n' est pas le syndicat qui agit mais le syndic;

Qu'il n'y a donc pas lieu d'indiquer la forme du syndicat;

Qu'au demeurant ni .les syndicats, ni les syndics n'ont de forme particulière susceptible d'être précisée;

Qu'ils ne sont pas des associations, encore moins des Sociétés;

Que subsidiairement l’intimé soutient qu'il ne suffit pas de contester une créance pour qu'elle ne soit pas certaine;

Qu'il faut que cette contestation soit fondée, ce qui ne semble pas être le cas;

Qu'en effet, poursuit-il, EKA MEBANGA constant Marie qui ne con testa pas la créance dans son principe, se résigne à payer le montant qui lui est réclamé au motif qu'il n'utiliserait pas d'eau, d'électricité et de gaz;

Que contrairement à ce qu'il pense, l'appelant, à l'exclusion des charges d'ascenseur que ne payent que ceux qui utilisent effectivement l'ascenseur, toutes les autres charges (eau, électricité, gaz, etc…) sont reparties et supportées par, chacun des co-propriétaires au prorata des millièmes que représente son ou ses lots occupés, calculés en fonction de la superficie de ce ou ces lots et non l'usage ou non de tel ou tel service;

Qu’a titre d'exemple, le lot 2c de l'appelant étant situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, les charges d'ascenseur n'ont pas été pris » en compte dans le Calcul général;

Que c'est l'esprit de solidarité mais une solidarité légale et obligatoire puisque aussi bien, pour un immeuble donné, tous les copropriétaires sont desservis, par les mêmes installations et ont un compteur commun pour chacune des dessertes d'eau, d’électricité et de gaz;

Qu'en outre, chacun des co-propriétaires est tenu de par Décret n°49-259 du 23 Février 1949 portant règlement du statut de la co-propriété des immeubles divisés par appartement, modifié et complété par le décret n°98-119 du 6 Mars 1998 en ses articles 8 et suivants, de payer les charges de co-propriété;

Qu'en conséquence, la créance réclamée est certaine;

Qu'elle est également liquide en ce qu'elle est quantifiable en argent;

Qu'elle est exigible les charges réclamées étant échues;

Qu'il conclut donc à la confirmation du jugement entrepris;

Considérant qu'à cela l'appelant répond par des conclusions datées du 6 Avril 2001 qu'en droit une créance n'est certaine que si elle n'est pas contestée ou du moins si elle n'est pas sérieusement contestée;

Qu'en l'espèce le syndic n'a pas tenu compte dans la fixation de ses charges, du fait que celui-ci ne bénéficiait pas des fournitures d'eau, d’électricité et de gaz, ce qui aurait du nécessairement réduire sa part contributive;

Que c'est à juste titre qu'il conteste la somme objet de sa condamnation, dès lors qu'il y a compte à faire entre les parties;

Que de surcroît la créance n'est pas liquide car non certaine dans son quantum;

Qu'elle ne peut donc être exigible;

Considérant que l'intimé a conclu;il convient de statuer contradictoirement;

Considérant que l'appel régulièrement intervenu est recevable;

Considérant que le syndic a introduit sa requête aux fins d'injonction de payer, avant d'être démis de ses fonctions;

Que par ailleurs, le syndic a agi en tant que personne physique et non morale;

Qu'en conséquence la requête est recevable;

Considérant que s'agissant de charges de co-propriété, elles sont dues dès lors que l'on est propriétaire;

Qu'il importe peu que le propriétaire habite ou non les lieux car il ne s'agit pas de charges locatives;

Qu'il s'en suit que la créance est certaine;

Considérant que dès lors que la créance est quantifiables, comme en l'espèce, elle est liquide;

Considérant que les charges réclamées sont échues, donc exigibles;

Qu'en conséquence c'est à bon droit que le premier juge a restitué a l'ordonnance n°6755/99 son plein et entier effet;

Considérant que rappelant succombe, il convient de le condamner aux dépens;

Déclare le sieur EKA MEBENGA Constant-Marie recevable en son appel relevé du jugement civil n°396 rendu le 15 Mai 2000 par le Tribunal de Première Instance d'Abidjan;