J-04-174

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RENOUVELLEMENT DANS LE DELAI LEGAL (NON) – PRENEUR DECHU DU DROIT AU RENOUVELLEMENT (OUI) – MAINTIEN DANS LES LIEUX – ACTE ILLEGAL – EXPULSION.

Le preneur ayant droit au renouvellement de son bail peut demander renouvellement de celui-ci au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail. Le preneur qui n'a pas Formulé sa demande d renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail.

Le maintien du preneur dans les lieux constitue un acte manifestement illégal qui cause un préjudice au bailleur qu'il faut faire cesser d'urgence en ordonnant son expulsion.

(Cour d'appel de Daloa Arrêt no72 du 27 février 2002 , Compagnie de distribution de Côte d’Ivoire c/ A. Touré, Le Juris Ohada, n° 1/2004, janvier-mars 2004, p. 63).

Vu les pièces du dossier de la procédure;

Vu les conclusions des parties;

Ensemble l'exposé des faits, procédure, prétentions et moyens des parties et motifs ci-après;

A. a donné à bail, depuis 1954 à la CFCI devenue Compagnie de Distribution de Côte d'ivoire dite CDCI, société anonyme ayant son siège social à ABIDJAN, pour une période de deux ans renouvelable, un magasin à usage commercial lui appartenant sis à DUEKÔUE, les loyers correspondant à la durée du contrat étant payables d'avance.

Le bail a été renouvelé en 1999 et son échéance fixée au 30 juin 2001;

Par lettre du 16 février 2001, la C 0 C 1 a informé le propriétaire de ce qu'elle entendait

reconduire le contrat. Suivant courrier en date du 30 juin 2001, A. l'a avisée de ce que n'ayant

reçu de sa part aucune proposition de renouvellement, il considérait le bail comme rompu et

par une autre correspondance du 10 août 2001, il lui a notifié, puisqu'elle avait sollicité la

modification du mode de paiement des loyers, que ceux-ci doivent être acquittés comme

d'habitude, faute de quoi les lieux doivent être libérés puisque aussi bien depuis le premier

juillet 2001, aucun contrat ne les lie. Enfin, par une dernière lettre en date du 24 août 2001, il

a autorisé le preneur à demeurer dans ses locaux jusqu'au 31 août 2001 pour lui permettre de

régulariser la situation afin d'aboutir à la signature d'un nouveau (bail) :

Sur ces entrefaites, A. a, le 12 octobre 2001, fait servir à la C 0 C 1 sommation d'avoir à payer la somme de 4.800.000 F correspondant à vingt quatre mois de loyers échus et impayés, puis par acte du 28 novembre 2001, il l'a assignée en expulsion des lieux loués devant le juge des référés de MAN.

Aux termes de son ordonnance N° 92 rendue le 19 décembre 2001, le juge saisi a fait droit à la demande.

Cette décision a été signifiée le 22 décembre 2001.

Par acte du 09 janvier 2002, la CDC en a relevé appel.

Suivant arrêt avant-dire-droit N° 24/02 en date du 23 janvier 2002, la Cour d'Appel de ce siège a déclaré ledit appel.

La CDC! représentée par Maîtres DOGUE, ABBE et associés, Avocats à la Cour, a sollicité,

dans son acte d'appel, l'infirmation de l'ordonnance entreprise.

Elle a d'abord expliqué qu'ayant, par lettre du 16 février 2001, formulé une demande de

renouvellement du bail, elle a considéré que le consentement du propriétaire était acquis et

après avoir reçu le courrier en date du 30 juin 2001 dans lequel A. lui a notifié qu'elle n'a fait

aucune proposition quant à la reconduction du contrat, elle lui a signifié par acte d'huissier du

05 juillet 2001 une demande à cette fin.

Elle a ensuite fait valoir que la demande en expulsion n'a pas été précédée de la mise en demeure prescrite par l'article 101 de l'acte uniforme portant droit commercial général du traité OHADA et dont les dispositions sont d'ordre public si bien que le premier juge n'aurait pas dû y faire droit.

Enfin, elle a soutenu qu'il existe entre les parties une difficulté sérieuse sur le renouvellement du bail et le montant des loyers qui ne relève en aucune manière du juge des référés dont la compétence est discutable compte tenu des termes du traité OHADA qui renvoient pour la décision d'expulsion en cas de non paiement du loyer à la juridiction compétente.

A. a conclu à la confirmation de la décision attaquée.

Il a pour l'essentiel soutenu que le contrat étant arrivé à terme depuis le 30 juin.2001, il n'existe plus le bail commercial entre les parties et le traité OHADA ne peut trouver application au cas d'espèce. Aussi, en se maintenant dans les lieux loués sans titre ni droit, la C D C 1 commet-elle une voie de fait à laquelle il faut mettre fin, surtout que celle-ci a avoué qu'elle a refusé de se soumettre à ses exigences.

Considérant que par arrêt avant-dire-droit N° 24/02 en date du 23 janvier 2002, la Cour d'Appel de ce siège a déjà déclaré recevable l'appel interjeté par la C D CI; Qu'il y a lieu de s'en rapporter;

Considérant qu'aux termes de l'article 91 de l'acte uniforme portant droit commercial général du traité OHADA, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée bu indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci pendant une durée minimale de deux ans;

Que l'article 92 dudit acte dispose : "Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail, en vertu de l'article 91 ci- dessus, peut demander le renouvellement de celui-ci, par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail..

Le preneur qui n'a pas formulé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement. du bail";

Considérant qu'il est constant que les parties ont conclu en 1999 un bail commercial pour une durée de deux ans;

Considérant que la C D C 1 qui n'a pas justifié qu'elle a formulé par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant le 30 juin 2001, date d'expiration dudit bail, sa demande de renouvellement du contrat; Que son maintien dans les lieux constitue un acte manifestement illégale qui cause à A. TOURE un préjudicie qu'il importe de faire cesser d'urgence en ordonnant son expulsion;

Considérant dès lors que l'ordonnance de référé querellée procède d'une saine application des faits de la cause et d'une juste application de la loi; Qu'il y a j lieu de la confirmer par substitution de motifs.

Considérant que la C D C 1 succombe;

Qu'il convient de la condamner aux dépens;

Après en avoir délibéré conformément à la loi;

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en dernier ressort;

S'en rapporte à l'arrêt avant-dire-droit n° 24/02 en date du 23 janvier 2002 de la Cour d'Appel de ce siège qui a déjà déclaré recevable l'appel interjeté par la Compagnie de Distribution de Côte d'Ivoire dite CDCI;

Déclare ledit appel mal fondé; ,

Confirme l'ordonnance N° 92/01 rendue le 19 décembre 2001 par le juge des référés de MAN par substitution de motifs;