J-04-227

BAIL COMMERCIAL – BAIL A DUREE INDETERMINEE – SOMMATION DE PAYER ET DE LIBERER LES LIEUX – SOMMATION VALANT MISE EN DEMEURE (NON) – VIOLATION DE L’ARTICLE 101 AUDCG (Oui).

BAIL COMMERCIAL – MISE EN DEMEURE – OPPOSITION ET OFFRE REELLE – PAIEMENT D’ INDEMNITE D’ EVICTION – VIOLATION DE L’ARTICLE 93 AUDCG (OUI).

La sommation de payer et de libérer les lieux loués adressée par le bailleur au preneur ne saurait être assimilée à la mise en demeure que l’aricle.101 AUDCG impose au bailleur de respecter avant toute résiliation de bail commercial à durée indéterminée. Lorsque la mise en demeure n’est pas restée sans effet du fait de l’offre réelle faite par le preneur, et qu’elle a été suivie d’une opposition de la part ce dernier, elle ne peut justifier la résiliation du bail et si le bailleur décide tout de même de résilier, il doit, dans ce cas, se conformer à l’article 93 AUDCG, c’est à dire offrir au preneur une indemnité d’éviction.

– Vu l’ordonnance n° 72/4 du 26 août 1972 portant organisation judiciaires de l’Etat et les divers textes modificatifs subséquents;

– Considérant que l’appel interjeté le 5/4/2002 par KOUDOUM Ambroise contre le jugement n° 103/civ. du 21/09/2001 du Tribunal de Première Instance de Bafoussam qui ne lui était pas encore notifié est recevable comme fait dans les forme et délai prévus par la loi;

– Considérant que l’appelant reproche au premier juge la violation de l’article 93 de l’Acte Uniforme OHADA portant droit commercial général et la mauvaise interprétation de l’article 101 du même acte Uniforme;

– Considérant que sur le premier moyen, l’appelant fait valoir que c’est à tort que le premier juge a estimé que lui KOUDOUM, n’a pas donné congé à l’intimé 6 mois avant la résiliation du bail comme il est de règle, alors qu’il n’est pas contesté qu’une sommation de payer et de libérer a été servie à l’intimé un an avant l’introduction de l’instance;

– Que ce dernier a cru devoir attendre l’épuisement du préavis qui lui a été donné pour faire une offre réelle alors qu’il est de règle en vertu de l’article 93 de l’Acte Uniforme OHADA portant droit commercial général que "faute de contestation dans ce délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé;

– Considérant qu’abordant le second moyen, l’appelant argue de ce qu’il est incompréhensible que le premier juge ait soutenu que les prescriptions de l’article 101 de l’Acte Uniforme déjà évoqué n’aient pas non plus été respectées notamment en ce concerne la notification par acte extrajudiciaire d’une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et les conditions de bail;

– Que pourtant la sommation de payer et de libérer signifiée plus d’un an avant la saisie du Tribunal est bien un acte extrajudiciaire;

– Considérant qu’à ces moyens, l’intimé rétorque que la sommation ce payer et de libérer dont se prévaut l’appelant, effectivement diligentée 11/1/2002, n’est rien d’autre que la notification d’un préavis et non la mise en demeure tendant à amener le preneur qu’il est à respecter les clauses du bail tel que prescrit à l’article 101 de l’Acte Uniforme concerné;

– Qu’au reste, les clauses du bail ont toujours été respectées, mais c’est le bailleur qui, mû par le désir ardent de l’évincer pour exercer la même activité sur les lieux, refuse de recevoir le loyer et exige simplement son départ;

– Que même considéré comme préavis, l’acte dont s’agit n’a pas respecté le délai minimal de 6 mois imposé par l’article 93 alinéa 1 de l’Acte Uniforme sus-évoqué;

– Considérant que c’est à juste raison que l’intimé rappelle que bien que notifié effectivement par acte extrajudiciaire, la sommation de payer et de libérer servie le 11/1/2000 est sans effet et ne saurait et ne saurait en tout cas être assimilée à "la mise en demeure d’avoir a respecter les clauses et conditions du bail" instituée par l’article 101 de l’Acte Uniforme OHADA n° 1avant toute résiliation du bail commercial à durée indéterminée;

– Que si elle peut valoir rappel du preneur à ses obligations en ce qui concerne le paiement des loyers, force est de constater que ce dernier a bien proposé le paiement attendu des loyers au bailleur qui les a refusé, ce qui l’a contraint a recourir aux offres réelles pour prouver sa bonne foi et le bailleur, trahissant sa véritable intention, a répondu qu’il "ne veut pas recevoir de l’argent car le véritable problème était que le preneur libère sa maison";

– Que la mise en demeure visée par l’article 101 suscitée est celle qui est restée sans effet, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce;

– Considérant par ailleurs que le prétendu préavis donné par l’appelant a donné lieu à une opposition de la part des l’intimé dans le délai requis à l’article 93 alinéa 2 ainsi qu’il résulte de l’exploit de Maître TCHOUA Yves, huissier de justice daté du 21/1/2000;

– Qu’il ne restait plus au bailleur que de proposer une indemnité d’éviction faute d’établir une faute susceptible de justifier la résiliation du bail;

– Qu’il est acquis que les offres réelles effectuées par la preneur enlèvent juridiquement toute pertinence aux prétentions du bailleur relativement aux arriérés de loyers en dehors desquels aucune autre faute n’est invoquée;

– Considérant qu’il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que la motivation du premier juge relative à l’inobservation par l’appelant des formalités nécessaires imposées par les articles 93 et suivants de l’Acte Uniforme n° 1 s’agissant de la réalisation du bail commercial est pertinente;