J-04-401

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – LOYERS COMMERCIAUX – DEFAUT D’ACCORD DES PARTIES – PREAVIS.

REQUETE D’AUGMENTATION DE LOYER – CESSATION DU CONTRAT DE BAIL – REJET DE DEMANDE EN EXPULSION – NOTIFICATION DE L’EXPLOIT DE REVISION DE LOYER – NULLITE DE L’EXPLOIT DE REVISION DE LOYER ET D’ASSIGNATION.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE – FIXATION DU MONTANT D’UN NOUVEAU LOYER , CONDAMNATION, VERSEMENT DES MOINS PERÇUS – ACTION EN CONTESTATION DE LOYER.

Les parties fixent librement le montant du loyer , sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables (ARTICLE 84 alinéa 1er AUDCG). Les dispositions législatives et réglementaires nationales pourraient restreindre cette liberté.

Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties , ou à défaut , à l’expiration de chaque période triennale (ARTICLE 84 alinéa 2 AUDCG).

A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente … fixe le montant du nouveau loyer (ARTICLE 85 AUDCG).

(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE COTONOU (BENIN) , Jugement contradictoire N° 018/ 2ème C-COM DU 10 mai 2001; R.G. N° : 021/2000; Madame ADJANOHOUN Odette C/ Héritiers ASSOURAMOU Mathias ).

Par exploit en date du 15 Mars 2000, ADJANOHOUN Odette s’est opposée à ce qu’il soit donné suite « à la révision de loyer » qui lui a été notifiée à la requête des héritiers ASSOURAMOU Mathias suivant exploit en date du 24 Février 2000;

A l’appui de son assignation, elle explique qu’elle a pris à bail un local à usage commercial sis au carré n° 562 à Dantokpa et appartenant aux hoirs ASSOURAMOU Mathias;

Que courant 1999, ces derniers ont déclaré de porter le loyer à 50.000F par mois;

Qu’elle s’y est opposée et que c’est alors que les requis, pour mettre fin au contrat de bail l’assigna en expulsion;

Que le Tribunal de Première Instance de Cotonou les déboutèrent de leur demande en expulsion;

Que c’est en cet état que les hoirs ASSOURAMOU lui notifièrent la révision du loyer de 15.000F CFA à 80.000F CFA;

Qu’elle conclut qu’il plaise au Tribunal de déclarer que cette augmentation est irrégulière et injustifiée;

La déclarer nulle et de nul effet;

Les héritiers ASSOURAMOU Mathias en réponse à l’action de la requise se portent demandeurs reconventionnels et sollicitent du tribunal;

– La fixation du montant d’un nouveau loyer à la suite d’un transport judiciaire;

– La condamnation ensuite de ADJANOHOUN Odette au paiement de tous les moins perçus;

– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur minute et avant enregistrement nonobstant toutes voies de recours;

Ils exposent que le prix du loyer convenu au moment de la convention de bail était de 13.000F

Que ce loyer a été révisé à 15.000F courant 1994;

Que conformément à l’article 84 alinéa 2 de l’Acte Uniforme portant sur le bail commercial, ils ont procédé, courant Février 2000 à une nouvelle révision dudit loyer qui a été porté à 80.000F;

Que contre toute atteinte, la requérante a cru devoir contester la révision opérée après deux périodes triennales;

Attendu que conformément à l’ADD N° 005/2e C-COM du 27 Juillet 2000, un transport au marché Dantokpa s’est effectué aux fins de vérifier :

. la situation géographique du local donné à bail;

. sa superficie et son état de vétusté;

. le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans la zone des locaux similaires;

Attendu que de la visite sur les lieux il a été constaté que :

– le local est situé à Dantokpa au carré n° 562 à quelques mètres de l’une des entrées principales du marché, côté Ouest;

– le bâtiment est vétuste;

– le prix des loyers pratiqué dans la zone varie de 40.000F à 100.000F par mois;

Attendu par ailleurs que de l’analyse du dossier, il ressort que par exploit en date du 28 Juin 1999, les héritiers ASSOURAMOU ont donné préavis de six mois à leurs locataires en vue de réaménager les lieux loués et de leur donner, en priorité, après réfection, un nouveau bail;

Que ces dernier s’y sont opposés;

Que par exploit en date du 24 Février 2000, les requis ont signifié à ADJANOHOUN Odette la révision du loyer à 80.000F CFA;

Que c’est ainsi que cette dernière a saisi le Tribunal de céans d’une action en contestation de loyer;

Attendu qu’ » à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente … fixe le montant du nouveau loyer… »;

Attendu qu’il y a lieu, compte tenu des éléments d’appréciation qui précèdent et de la destination des locaux (bail commercial), de fixer le montant du nouveau loyer à soixante (60) mille Francs CFA par mois et de condamner la requérante à verser aux héritiers ASSOURAMOU les moins perçus calculés à compter de la date d’assignation;

Attendu que les requis sollicitent l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

Attendu qu’ils ont procédé à la révision du loyer à 15.000F depuis 1994;

Qu’à ce jour, aucun bail commercial n’est accordé à ce prix;

Que compte tenu de l’urgence, il échet de faire droit à leur demande;

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort;

– Fixe le montant du nouveau loyer à soixante (60) mille Francs CFA;

– Constate que ADJANOHOUN Odette a continué à payer l’ancien loyer de quinze mille (15.000) Francs;

– La condamne à verser aux héritiers ASSOURAMOU les moins perçus à compter de la date de l’assignation;

– Ordonne l’exécution provisoire de la décision intervenue, sur minute et avant enregistrement, nonobstant toutes voies de recours;