J-04-403

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL A USAGE COMMERCIAL A DUREE DETERMINEE – CESSION D’IMMEUBLE – SUCCURSALE – FONCTIONNEMENT REGULIER DE LA SUCCURSALE – DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL – DEFAUT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL – DELAI DE PREAVIS DE TROIS MOIS.

EXPLOIT DE MISE EN DEMEURE DE DEGUERPIR, VIOLATION DES STIPULATIONS CONTRACTUELLES, POURSUIVRE L’EXECUTION DU BAIL -ARTICLE 78 AUDCG , OPPOSITION A LA MISE EN DEMEURE, NULLITE DE LA MISE EN DEMEURE, URGENCE, CONDAMNATION, INJONCTION DE RESPECTER LES OBLIGATIONS DECOULANT DU BAIL, IRRECEVABILITE DE L’ACTION, EXECUTION PROVISOIRE DE L’ORDONNANCE.

Le droit au renouvellement du bail a usage commercial a durée déterminée comme a durée indéterminée , pour être acquis et recevable, suppose que l’activité prévue ait été exercée pendant une durée minimale de deux ans (article 91 AUDCG).

Mais contrairement au bail a durée indéterminée, le renouvellement au bail a durée déterminée n’est pas tacite et ne peut intervenir que lorsqu’il est observé par acte extrajudiciaire et ce au plus tard trois mois avant la date d’expiration dudit bail. Dans le cas d’espèce, la requérante bien qu’ayant satisfait à la durée d’activité qui est de deux ans, en vertu de l’article 91 AUDCG, mais ayant laissé écouler le délai de préavis de trois mois, s’expose donc à l’application de l’article 92 AUDCG; d’où l’irrecevabilité de son action.

L’ordonnance de mise en demeure de déguerpir notifiée par le nouveau acquéreur au locataire en question viole inéluctablement le principe de la poursuite de l’exécution du bail au lendemain d’une cession quelconque portant sur l’immeuble, objet du bail en vertu de l’article 78 AUDCG. Mais cela n’a pas suffit pour maintenir le locataire sur les lieux lui servant d’activité au motif de ce qu’il est déchu de son action en violation de l’article 92 AUDCG.

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE COTONOU (BENIN) , ORDONNANCE DE REFERE CIVIL N° 014 REF-COM du 31 Juillet 2002 , R.G. : 001/2002 , SOCIETE COMPTOIR COMMERCIAL DE LA COTE (CCC) SARL C/ 1°) MONSIEUR ALI NABLIA et 2°) FEDERATION BENINOISE DE FOOTBALL.

Nous Eugénie SEDOLO-AFFO, Juge-Président, au Tribunal de Première Instance de Cotonou, tenant l’audience des Référés Commerciaux en notre Cabinet assistée de Maître Marcien S. A. KASSA, Greffier, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Par exploit du 11 Janvier 2002 la Société Comptoir Commercial de la Côte (CCC) a attrait devant le Tribunal de Première Instance de Cotonou statuant en matière commerciale Monsieur ALI NABLIA et la Fédération Béninoise de Football pour au principal renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent vu l’urgence :

– Constater que la Fédération Béninoise de Football substitut Monsieur Ali NABLIA dans ses obligations relativement au bail le liant à la requérante en conséquence lui enjoindre d’avoir à respecter les obligations découlant dudit bail;

A l’appui de sa requête la Société Comptoir Commercial de la Côte (CCC) expose que Monsieur Ali NABLIA lui a consenti un bail à usage commercial aux fins d’installation de gestion d’une de ses succursales à Minontin;

Qu’alors que ladite succursale est régulièrement fonctionnelle, elle reçoit de la Fédération Béninoise de Football une mise en demeure d’avoir à déguerpir des lieux loués au plus tard le 11 Janvier 2002 au motif qu’elle a acquis l’immeuble dont une partie fait l’objet dudit bail;

Que ladite mise en demeure viole tant les stipulations contractuelles que les dispositions de l’article 78 de l’Acte Uniforme OHADA portant droit commercial général qui édictent notamment : « Le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail. En cas de mutation de droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail »;

Que dans ces conditions, la requérante a grand intérêt à s’adresser à justice pour voir déclarer d’une part nulle et de nul effet ladite mise en demeure et d’autre part, ordonner à la Fédération Béninoise de Football d’avoir à remplir ses obligations découlant du bail par substitution de son vendeur dans les obligations qui incombaient à ce dernier;

La Fédération Béninoise de Football soulève l’irrecevabilité de l’action de la Société Comptoir Commercial de la Côte (CCC) motif pris de ce que la demanderesse a pris bail auprès de Monsieur Ali NABLIA un bail commercial à durée déterminée de deux (02) ans signé le 1er Septembre 1999 et arrivé à terme le 1er Septembre 2001 sans que la Société Comptoir Commercial de la Côte n’aît daigné le renouveler;

Que s’il tenait au renouvellement du bail, il devait se conformer aux dispositions de l’article 92 sur le droit commercial général;

Attendu que dans le cas du bail à durée déterminée le preneur qui a droit au renouvellement de son bail; en vertu de l’article 91, peut demander le renouvellement de celui-ci par acte extrajudiciaire au plus tard 03 mois avant la date d’expiration du bail;

Attendu que le contrat de bail signé entre NABLIA ALI et la Société Comptoir commercial de la Cote (CCC) le 1er Septembre 1999 expirait le 31 Août 2001;

Que Monsieur ALI NABLIA représentant la Fédération Béninoise de Football a payé régulièrement les loyers jusqu’au 31 Août 2001;

Que s’il est vrai qu’il a continué de payer les loyers jusqu’au mois de Décembre 2001, il n’existe au dossier aucune pièce pouvant rapporter la preuve de ce que les locataires ont formulé une demande de renouvellement de bail 03 mois avant l’expiration de bail;

Mais attendu qu’il ressort des dispositions de l’article 91 du droit commercial général que « le droit au renouvellement de bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci pendant une durée minimale de 02 ans »

Qu’en l’espèce la Fédération Béninoise de Football n’a pas cessé d’exercer ses activités et a continué de payer les loyers après le 31 Août 2001;

Que c’est donc à tort que le Comptoir Commercial de la Côte (CCC) lui reproche le défaut de renouvellement de bail;

– Au principal renvoyer les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent, vu l’urgence;