J-05-111

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RESILIATION DU BAIL – FORMALITES – NON RESPECT – NULLITE.

Dès lors qu'un contrat de bail a un caractère commercial, le bailleur qui entend résilier le bail doit respecter les formalités prévues par l'AUDCG et, notamment, la mise en demeure du débiteur. Faute de respecter ces formalités, la procédure de résiliation doit être frappée de nullité.

(Tribunal de Grande Instance de la Menoua, jugement n°28/CIV du 10 mars 2003, affaire Amicale des Anciens Combattants, Anciens militaires et victimes de Guerre de la Menoua contre ZEBAZE Pierre).

Attendu que par exploit du 23 octobre 2002 de Maître TSAMO Daniel, Huissier de justice à Dschang, (y enregistré, actes extra-judiciaires le 28 octobre 2002, volume 13, folio 134 case 967/1161/02), l’Amicale des Anciens Combattants de la Menoua représenté par son président DONGMO David a fait donner assignation au sieur ZEBAZE Pierre d’avoir à comparaître devant le Tribunal de Grande instance de la Menoua, statuant en matière civile et commerciale pour s’entendre :

(1) Ordonner l’expulsion du défendeur tant de corps, de biens que de tout occupant de son chef de son immeuble;

(2) Le condamner au paiement des arriérés de loyers d’un montant de 57 500 F

(3) Le condamner au paiement d’une indemnité de 5 000 F le mois en vertu de l’article 83 du droit commercial général;

(4) Le condamner au paiement de telle somme dont le montant sera fixé en temps opportun à titre de dommages-intérêts;

(5) Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et condamner le prévenu aux dépens.

Attendu que les parties ont comparu et conclu;

Qu’il échet de statuer contradictoirement à leur égard;

Attendu qu’au soutien de son action, le requérant a exposé qu’il avait donné à bail moyennant 5 000 F de loyer une parcelle de son immeuble au sieur ZEBAZE Pierre pour une période d’un an courant du 1er juillet 2002 au 30 août 2002.

Qu’en cours d’exécution dudit contrat, le preneur qui ne s’acquittait pas régulièrement des loyers lui est resté redevable au terme du contrat dont s’agit d’une somme de 57 500 F;

Que sommé de vider les lieux, il ne s’est pas exécuté;

Qu’en se maintenant sur les lieux après l’expiration du bail contre son gré, il doit lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé pendant la durée du bail soit 5 000 F et les dommages-intérêts chiffrés à la somme de 1 000 000 F;

Attendu que le défendeur, dans ses écrits du 10 janvier 2003 produits dans le dossier a soulevé l’exception de nullité de la procédure engagée contre lui pour violation de la loi;

Que s’agissant d’un bail commercial comme en, l’espèce, le requérant devait scrupuleusement observer les dispositions de l’article 101 alinéa 3 de l’Acte Uniforme OHADA n°1 sur le droit commercial général;

Que la sommation à lui signifiée qui lui impartit un délai de 2 jours pour respecter les clauses et conditions de bail ne renferme pas les mentions obligatoires devant être contenues dans ce type d’exploit;

Attendu que la défense du sieur ZEBAZE Pierre est très pertinente;

Qu’il n’est point discuté que le bail qui lie les parties est un bail commercial;

Attendu que la résiliation judiciaire dudit bail doit obéir à une procédure particulière prévue par les dispositions de l’article 101 alinéas 2 et suivants de l’acte uniforme OHADA n°1 sur le droit commercial général;

Attendu que le bailleur doit avant d’engager ladite procédure, délivrer par acte extra-judiciaire, une mise en demeure au preneur d’avoir à respecter les clauses et conditions de bail;

Que cette mise en demeure doit reproduire sans peine de nullité, les termes de l’article 101 dudit acte uniforme et informer le preneur qu’à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions de bail dans le délai d’un mois, la résiliation sera poursuivie;

Attendu que l’exploit du 30 septembre 2002 de Maître TSAMO Daniel, Huissier de Justice à Dschang, intitulé sommation à payer et de libérer, s’il peut être considéré comme une mise en demeure au sens le l’article 101 de l’acte uniforme OHADA n°1 ne reproduit pas les termes dudit article et impartit un délai de 2 jours au lieu d’un mois au preneur d’avoir à payer le loyer ou respecter les clauses et conditions du bail;

Qu’en violant les dispositions de l’article 101 de l’acte uniforme OHADA n°1 qui sont d’ordre public, le requérant à travers l’huissier instrumentaire a exposé son exploit à la sanction de la nullité et, en vertu de la théorie de nullités subséquentes toute la procédure de résiliation et d’expulsion enclenchée sur la base d’une mise en demeure frappée de nullité;

Attendu que le requérant bénéficie d’assistance judiciaire ne supporte aucun dépens.

Publiquement, contradictoirement;

Déclare nulle et de nul effet la procédure de résiliation du bail et d’expulsion engagée contre le défendeur pour violation de la loi.