J-05-166

1. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – REVISION DU LOYER – – DEFAUT D'ACCORD ENTRE LES PARTIES – REVISION JUDICIAIRE (OUI) – APPLICATION DE L’ARTICLE 85 AUDCG.

2. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RESILIATION – CONDITIONS REUNIES (non).

1. Le tribunal peut procéder à la révision du prix du loyer à défaut d'accord entre les parties à la fin de chaque période triennale.

2. La résiliation judiciaire du bail ne peut avoir lieu qu'à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail conformément à l'article 101 AUDCG

Tribunal de première instance de Bangangté, jugement n°10/CIV du 17 avril 2003, affaire TCHOUMBA Dieudonné c/ Société GENERAL DISTRIBUTION (G.D.B.).

– Attendu que par exploit en date du 24.10.2002 de Maître Silatsa Victor, enregistré sous le n°2367470 du 16 décembre 2002, volume 8 folio 80, case 619 au prix de 5000 francs cfa Tchoumba Dieudonné a assigné en révision et en remboursement la société GENERAL DISTRIBUTION (SGDB);

– Attendu que le requérant expose que par un contrat de bail commercial du 18 octobre 1998 dûment enregistré, il donnait à la société défenderesse son immeuble bâti sis au centre ville, face à la mairie rurale de Bangangté comprenant une grande salle avec les bureaux et un terrain nu d'une superficie de 800 m2 environ au prix de 300.000 francs cfa le mois;

– Que peu après ce bail, a-t-il poursuivi, la défenderesse a unilatéralement procédé à l'augmentation des structures initiales, en construisant deux bureaux supplémentaires sur la dalle des locaux susdits;

– Qu'en date du 15 juillet 2002, il a fait servir une sommation à celle-ci par l'huissier instrumentaire aux fins de réviser les prix du loyer et de respecter les conditions de bail;

– Que pourtant, ce locataire est resté de marbre au point qu'il y a lieu de solliciter d'office du tribunal pour obtenir ladite augmentation en application de l'article 85 alinéa premier de l'acte uniforme OHADA sur le droit commercial général, en fixant le nouveau prix à 400.000 francs cfa au lieu de 300.000 francs comme initialement convenu;

– Que sur un autre plan allègue-t-il, il convient de condamner la défenderesse au remboursement de la somme de 120.500 francs cfa représentant les frais d'enregistrement du bail qu'il a avancé et qui aurait dû être supporté par celle-ci ainsi qu'au paiement de la somme de 250.000 francs cfa à titre de dommages et intérêts;

– Qu'enfin, il convient éventuellement d'ordonner la résiliation du bail dont s'agit, le locataire n'ayant pas respecté les conditions de celui-ci en procédant sans son consentement expresse à la transformation des locaux loués;

– Attendu concluant au débouté, la défenderesse a rétorqué que la somme de 300.000 francs initialement fixée comme prix du loyer est également justifiée suffisante eu égard à l'état vétuste des locaux et à la situation géographique de ceux-ci;

– Que s'agissant du remboursement sollicité, elle a soutenu qu'il est injustifié l'enregistrement fait par le demandeur aux fins de saisir le tribunal de céans ne pouvant en aucun cas engager sa responsabilité;

– Qu'enfin, en ce qui concerne la résiliation du contrat de bail, elle a écrit que cette demande est fallacieuse et hautement injustifiée au regard de l'article 101 de l'acte uniforme OHADA portant droit commercial général qui dispose clairement que la résiliation judiciaire du bail ne peut être entreprise qu'à défaut du paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail;

– Attendu qu'il est acquis des débats que le bail litigieux conclu entre les parties existe depuis 6 ans;

– Que clairement, l'article 85 alinéa 1de la loi susvisée reconnaît la faculté au tribunal à défaut d'accord entre les parties de procéder à la révision du prix du loyer à la fin de chaque période triennale;

– Que pour cela précise la loi, il doit être tenu compte de la situation des locaux, de la superficie, de la vétusté et du prix des loyers pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires;

– Qu'en l'occurrence, il est établi que les locaux abritant le bail litigieux se situent en plein centre commercial ont fait l'objet d'amélioration de la part de la défenderesse locataire;

– Qu'en tenant compte de ces éléments intrinsèques, il convient d'ordonner la révision du prix du loyer y afférent en fixant le nouveau montant à 400.000 francs cfa;

– Attendu que les frais d'enregistrement avancés ad litem par le demandeur ne peuvent faire l'objet de répétition, ceux-ci entrant logiquement dans les frais de procédure;

– Qu'il convient de débouter Tchoumba Dieudonné de ce chef de demande comme non fondé;

– Que de même est vaine et vouée à l'échec sa demande de résiliation du contrat de bail, les conditions objectives fixées par l'article 101 de l'acte uniforme susvisé n'étant pas réunies;

– Attendu que la partie qui succombe supporte les dépens.

– Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et commerciale et en premier ressort;

– En la forme : reçoit Tchoumba Dieudonné en sa demande;

– Au fond l'y dit fondé;

– Constate que le bail commercial conclu entre le demandeur et la G.D.B existe depuis 6 ans;

– Fixe le nouveau montant du loyer à 400.000 francs cfa;

– Déboute Tchoumba Dieudonné des autres chefs de demande comme non fondés;