J-05-58

BAIL COMMERCIAL – REVISION DU LOYER – EXPERTISE – PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX D’AMELIORATION SUPPORTES PAR LE PRENEUR POUR REVISER LE LOYER (NON).

À défaut d’un texte fixant les critères de l’expertise en matière de bail commercial, l’expert peut se fonder sur les éléments cités à l’article 85 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général pour évaluer le taux du loyer.

C’est à bon droit que, dans la détermination du prix du loyer, l’expert n’a pas tenu compte de l’amélioration des lieux qui est plutôt prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction.

Il est de principe que le nouveau taux commence à courir à compter du jugement qui l’a fixé; en conséquence, ledit taux ne peut rétroagir.

Le Tribunal Régional Hors Classe de Dakar (SENEGAL), statuant en matière civile, a, en son audience publique ordinaire tenue en la salle des audiences le 22 janvier deux mille deux, à laquelle siégeaient Monsieur Mouhamadou Bachir SEYE, Président de Chambre, Messieurs Cheikh Tidiane LAM et Chérif CISSE, Juges au Siège, Membres, en présence de Monsieur Saliou MBAYE, Substitut de Monsieur le Procureur de la République, et avec l’assistance de Madame Maïmouna BA, Greffier, rendu le jugement dont la teneur suit :

– Monsieur Kamil AKDAR, Propriétaire, demeurant à Dakar, Rue Vincens, mais élisant domicile en l’Etude de Maîtres Mohamed Salim KANJO et Boubacar KOITA, Avocats à la Cour, 66 Boulevard de la République, Résidence El Hadj Seydou Nourou Tall à Dakar;

Comparant et concluant à l’audience par lesdits Avocats;

– Monsieur Mohamed FETTOUNY, Commerçant, demeurant à Dakar, Rue Robert Brun x Galandou Diouf;

Comparant et concluant à l’audience par Maîtres Mayacine TOUNKARA ET Associés, Avocats à la Cour à Dakar;

Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en rien aux droits et intérêts respectifs des parties en cause;

Par exploit de Maître Mame Gnagna SECK, Huissier de Justice à Dakar, en date du 28 mars 2001, Monsieur Kamil AKDAR a fait servir assignation à Mohamed FETTOUNY, à comparaître et se trouver par devant le Tribunal Civil de Céans en son audience publique du II Avril 2001, pour et par les motifs exposés audit exploit :

Attendu que par exploit de Maître Jacques d'ERNEVILLE, Huissier de Justice, en date du 17 juin 2000, le requérant avait attrait le sieur Mohamed FETTOUNY à comparaître et se trouver par-devant le Juge des référés, aux fins d’entendre désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés nommer, avec pour mission de déterminer le taux mensuel des loyers dus au titre du dépôt sis au N° 10 des Rues Galandou Diouf x Robert Brun, depuis le 01 janvier 1994;

Que par ordonnance N° 1094 du 25 Septembre 2000,* le Juge des Référés du Tribunal de Céans avait désigné Maître YACOUBA TRAORE comme expert, qui avait pour missionf de déterminer le taux mensuel du loyer ci-dessus décrit;

Par un rapport en date du 02 mars 2000, l’expert a fixé la valeur locative relative au local à la somme de 181.100 FCFA hors taxe par mois;

Qu’il est constant et jamais démenti que le bail verbal conclu entre les parties l’a été le 01 janvier 1994, pour un loyer mensuel fixé à 140.000 FCFA par mois;

Depuis cette date, le sieur Mohamed FETTOUNY s’était refusé de payer le montant convenu, et à chaque fois qu’un commandement de payer lui a été délivré, il s’était employé à délaisser un procès-verbal au requérant, en précisant que le loyer mensuel était fixé à 27.200 FCFA;

Ainsi, du 01 janvier 1994 à nos jours, le sieur Mohamed FETTOUNY s’est acquitté de manière irrégulière, d’un loyer mensuel fixé d’autorité par lui à 27.200 FCFA, ainsi des mois d'arriérés;

En effet, par exploit de Maître Jacques d’ERNEVILLE en date du 05 août 1996, le concluant a reçu du sieur FETTOUNY, avec des réserves, la somme de 326.400 FCFA, et le 06 octobre 1995, il a reçu par la même voie d’offre réelle, et avec des réserves expresses, la somme de 163.200 FCFA, soit au total 489.600 FCFA;

Ainsi, en six années et trois mois au jour d’assignation, soit 75 mois, le sieur FETTOUNY n’a acquitté sur des loyers totaux de 13.562.500 FCFA, que la somme de 489.600 FCFA;

A l’heure actuelle, il doit au requérant, la somme de 13.092.900 FCFA au titre de reliquat des loyers et des arriérés de loyer;

– d’homologuer le rapport de l’expert Yacouba TRAORE;

– Dire et juger que le loyer mensuel hors taxe du local occupé par le sieur Mohamed FETTOUNY doit être fixé à 181.100 FCFA HT et à 223.839,6 FCFA TTC;

Il échet également de condamner le sieur Mohamed FETTOUNY à payer au requérant, la somme de 13.092.900 FCFA, représentant le reliquat des loyers dus et les arriérés de loyer dus pour la période du 01 janvier 1994 au 31 mars 2001, sans préjudice de ceux à échoir;

– Déclarer l’action recevable en la forme;

VU l’ordonnance de référé N° 1094 du 25 septembre 2000 :

– Homologuer le rapport de l’expert Yacouba TRAORE, fixant le montant des loyers dus par mois par le sieur Mohamed FETTOUNY, à 181.100 FCFA HT et TTC à 223.839,6 FCFA, compte tenu de la taxe sur les ordures ménagères (TOM de 3,6 %) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA de 20 %);

– Condamner le sieur Mohamed FETTOUNY à payer au requérant, la somme de 13.092.900 FCFA au titre des loyers dus du 01 janvier 1994 au 31 mars 2001, et sans préjudice de ceux à échoir;

– Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel ou opposition;

Sur cette assignation qui contenait constitution de Maîtres KANJO & KOITA, Avocats à la Cour pour le demandeur, l’affaire a été inscrite au rôle général du Tribunal sous le numéro 640 de l’année 2001, et mise au rôle particulier de l’audience du 11 avril 2001, indiquée dans l’exploit;

Appelée à cette audience, elle a été remise au rôle général, après constitution de Maîtres Mayacine TOUNKARA et Associés, Avocats à la Cour pour le défendeur, pour en ressortir à l’audience du 06 juin 2001, puis jusqu’au 11 septembre 2001, date à laquelle elle a été utilement retenue;

Maîtres KANJO & KOITA, Avocats à la Cour pour le demandeur, ont lu, développé et déposé sur le bureau du Tribunal, les conclusions dont les dispositifs suivent :

– Déclarer l’action recevable en la forme;

Vu l’ordonnance de référé N° 1094 du 25 septembre 2000;

– Homologuer le rapport de l’expert Yacouba TRAORE fixant le montant des loyers dus par mois, par le sieur Mohamed FETTOUNY, à 181.100 FCFA HT et TTC à 223.839,6 FCFA, compte tenu de la taxe sur les ordures ménagères (TOM de 3,6 %) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA de 20 %);

– Condamner le sieur Mohamed FETTOUNY à payer au requérant, la somme de 13.092.900 FCFA au titre des loyers dus du 01 janvier 1994 au 31 mars 2001, et sans préjudice de ceux à échoir;

– Ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel ou opposition;

– Adjuger au concluant l’entier bénéfice de l’ensemble de ses écritures précédentes, ainsi que celles des présentes;

A leur tour, Maîtres Mayacine TOUNKARA et Associés, Avocats à la Cour pour le défendeur, ont lu, développé et déposé sur le bureau du Tribunal, les conclusions dont les dispositifs suivent :

– Recevoir la présente action;

Vu le procès-verbal d’offres réelles :

– Déclarer bonne, valable et régulière, l’offre réelle;

– Condamner le défendeur aux dépens;

– Se déclarer incompétent;

– Renvoyer AKDAR à mieux se pourvoir;

– Dire et juger que les frais de l’expertise seront à la charge exclusive de Monsieur AKDAR;

– Statuer sur l’action;

– Annuler le rapport de TRAORE;

– Ordonner une nouvelle expertise;

– Donner acte à FETTOUNY de ce qu’il accepte d’en supporter les frais;

– Dire et juger que le nouveau taux du loyer commencera à courir à compter de la décision;

– La déclarer mal fondée;

– Débouter Monsieur Rouda AKDAR pour ce chef de demande fondée sur l’expertise;

– Le condamner aux dépens;

– Adjuger à Mohamed FETTOUNY, le bénéfice de l’ensemble de ses écritures;

Le Ministère Public a déclaré s’en rapporter à justice;

Sur quoi, les débats ont été déclarés clos, et l’affaire mise en délibéré, pour le jugement être prononcé à l’audience du 21 novembre 2001, lequel délibéré a été prorogé au 05 décembre 2001, puis au 19 décembre 2001, ensuite au 22 janvier 2002;

En cet état, la cause présentait à juger les différents points de droit résultant des pièces du dossier et des conclusions prises par les Avocats des parties;

A l’audience publique du 22 janvier 2002, le Tribunal, vidant son délibéré, a statué en ces termes :

Vu les pièces du dossier;

Ouï les Avocats des parties en leurs conclusions respectives;

Le Ministère Public entendu, et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu que par acte en date du 28 mars 2001 de Maître Mame Gnagna SECK, Huissier de Justice à Dakar, le sieur Kamil AKDAR a régulièrement donné assignation au sieur Mohamed FETTOUNY, en homologation du rapport de l’expert Yacouba TRAORE, fixant le montant des loyers dus par mois par le défendeur, à 181.100 FCFA HT et à 223.839,6 FCFA TTC, compte tenu de la taxe sur les ordures ménagères (TOM) de 3,6 % et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 20 %, et en paiement de la somme de 13.092.900 FCFA au titre des loyers dus du 1er janvier 1994 au 31 mars 2001, sans préjudice de ceux à échoir;

Que l’exécution provisoire du jugement à intervenir a, en outre, été sollicitée;

Attendu que par écritures en date du 23 avril 2001, le demandeur a soutenu que suite à sa saisine, le juge des référés du Tribunal de céans avait désigné Monsieur
Yacouba TRAORE, avec pour mission de déterminer le taux mensuel des loyers dus au titre du dépôt sis au N° 10 des rues Galandou Diouf x Robert Brun, depuis le 1er janvier 1994;

Que par rapport en date du 02 mars 2000, l’expert a fixé la valeur locative mensuelle à la somme de 181.100 FCFA hors taxes;

Qu’il est constant que le bail verbal conclu entre les parties l’a été le 1er janvier 1994, pour un loyer mensuel de 140.000 FCFA;

Que depuis cette date, le sieur FETTOUNY s’est refusé de payer le montant convenu et à chaque fois qu’un commandement de payer lui a été délivré, il s’est employé à lui délaisser un procès-verbal, en précisant que le loyer était fixé à 27.200 FCFA;

Que par exploit de Maître Jacques d’ERNEVILLE en date du 05 août 1996, il a reçu du sieur FETTOUNY, avec des réserves, la somme de 326.400 FCFA, et le 06 octobre 1995, il a reçu par la même voie d’offres réelles, et avec des réserves expresses, la somme de 163.200 FCFA, soit au total la somme de 489.600 FCFA;

Qu’a l’heure actuelle, il lui doit la somme de 13.092.900 FCFA au titre de reliquat des loyers et des arriérés de loyer;

Qu’il sollicite l’homologation du rapport de l’expert Yacouba TRAORE, la fixation du taux du loyer à 181.100 FCFA HT et à 223.839,6 FCFA TTC, et la condamnation du sieur FETTOUNY à lui payer la somme de 13.092.900 FCFA au titre des loyers dus du 1er janvier 1994 au 31 mars 2001, sans préjudice de ceux à échoir; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire;

Attendu qu’en réponse par conclusions en date du 03 juillet 2001, le défendeur a contesté le rapport d’expertise, aux motifs qu’il n’a pas pris en compte les importants travaux réalisés pour rendre les locaux plus fonctionnels, alors que l’expert a reconnu lesdits travaux;

Qu’il n’a pas indiqué le texte de loi qui lui a permis de retenir des chiffres tels que la base retenue de 120.000 FCFA, le facteur plus-value de commercialité, encore moins le correctif résiduel;

Que s’il a certes dans son rapport, visé les articles 587 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (inapplicables, du reste) et 85 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général, il reste que les articles posent le principe de la fixation du loyer, sans en indiquer la méthode de calcul;

Que l’expert s’est contenté d’avancer des coefficients, sans indiquer leur fondement légal;

Que relativement au paiement de la somme de 13.092.900 FCFA, il ne peut prospérer, aux motifs que d’une part, le loyer ayant été initialement fixé à 27.200 FCFA, comme le reconnaît du reste le bailleur, ce dernier a tenté de le ramener en vain à 140.000 FCFA, et que d’autre part, le taux du loyer retenu par l’expert ne peut valoir que pour l’avenir;

Que la fixation dudit taux appartient au juge et non à l’expert;

Que la question relative à la divergence sur le montant du loyer ayant opposé les parties depuis 1994, est actuellement soumise à la juridiction d’appel;

Qu’il conclut en conséquence, à l’annulation du rapport du sieur TRAORE, à la demande d’une nouvelle expertise, à ce qu’il lui soit donné acte qu’il accepte d’en supporter les frais, ou à défaut, dire et juger que le nouveau taux du loyer commencera à courir à compter de la décision, et de débouter le sieur AKDAR de sa demande de paiement fondée sur l’expertise;

Attendu qu’en vertu de l’article 85 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général, la juridiction compétente pour fixer le montant du nouveau loyer tient notamment compte des éléments suivants :

– la situation des locaux,

– leur superficie,

– l’état de vétusté,

– le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires;

Attendu qu’en l’espèce, à défaut d’un texte fixant les critères de l’expertise en matière de bail commercial, l’expert s’est fondé sur les éléments précités pour évaluer le taux du loyer;

Que cela résulte clairement des conclusions et de la partie technique du rapport;

Attendu que dans la détermination du prix du loyer, on ne peut pas prendre en compte l’amélioration des lieux dont la charge est rapportée par le preneur;

Que celle-ci est plutôt prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction;

Que c’est donc à bon droit que l’expert n’en a pas tenu compte;

Attendu que relativement à la base de calcul, à, défaut d’un texte, l’expert s’est fondé sur les éléments précités en référence à l’Acte uniforme;

Qu’il y a lieu en conséquence, de fixer le nouveau taux du loyer à 181.100 FCFA hors taxes et à 223.840 FCFA TTC;

Attendu qu’il est de principe que le nouveau taux commence à courir à compter du jugement qui l’a fixé, qu’il échet en conséquence, de dire et juger que ledit taux ne peut rétroagir;

Attendu qu’il est constant comme cela résulte des pièces, que depuis 1994, il y a un bail verbal qui lie les parties;

Que depuis cette date jusqu’à 1997, date de la première contestation du prix, le preneur a payé la somme de 27.200 FCFA;

Attendu que ledit montant a été implicitement reconnu par le bailleur, qui a déclaré à l’expert que depuis plusieurs années, le sieur FETTOUNY occupe le local loué pour la modique somme de 27.200 FCFA;

Attendu que jusqu’à décembre 1997, le preneur a payé ladite somme;

Attendu qu’en l’absence d’une décision judiciaire définitive fixant un nouveau taux de loyer, le bailleur est mal venu à réclamer un reliquat de loyer pour ladite période, d’autant plus que le taux retenu par l’expert ne peut s'imposer, s’il n’est homologué par le juge, à plus
forte raison rétroagir;

Attendu cependant, que le preneur n’a pas prouvé qu’il a acquitté les loyers échus de janvier 1998 à mars 2001;

Qu’il y a lieu de le condamner à payer au sieur AKDAR, la somme de 734.400 FCFA, représentant les arriérés de loyer de 27 mois, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation;

Attendu que compte tenu de la nature commerciale de la créance et de l’attitude du défendeur, il y a suffisamment urgence pour que l’exécution provisoire soit prononcée; qu’il échet de l’ordonner;

Attendu que le sieur FETTOUNY, qui a succombé, doit être condamné aux dépens;

Statuant publiquement, contradictoirement en matière commerciale et en premier ressort;

– Déclare l’action recevable;

– Rejette la demande de nouvelle expertise;

– Homologue le rapport en date du 21 février 2001 de Maître Yacouba TRAORE;

– Fixe le nouveau taux du loyer à 181.100 FCFA HT/mois et dit qu’il commencera à courir à compter du présent jugement;

– Condamne Mohamed FETTOUNY à payer à Kamil AKDAR, la somme de 625.600 FCFA, au titre des arriérés de loyer de janvier 1998 à mars 2001, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation;