J-05-369

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – SOUS LOCATION ET AMENAGEMENT PAR LES LOCATAIRES – AUTORISATION DU BAILLEUR (NON) – VIOLATION DU CONTRAT DE BAIL – RESILIATION DU BAIL (OUI).

Le contrat de bail doit être résilié dès lors que les locataires ont violé une obligation liée audit contrat en sous louant certains appartements et en procédant à des aménagements sans l’autorisation préalable du propriétaire, comme le prescrit l’article 89 AUDCG.

Tribunal de première instance de Daloa, jugement n° 31 du 20 février 2004, Affaire : AYANTS DROIT DE FEU S.B c/ B.T et B.H , Le Juris Ohada, n° 2/2005, p. 44.

Vu les pièces du dossier de la procédure

Oui les parties en leurs demandes, moyens, fins et conclusions; Et après et avoir délibéré conformément à la loi;

Attendu que par exploit en date du 21 Novembre 2003, du Ministère de Maître CISSE épouse SYLLA, Huissier de Justice à Daloa, les ayants droit de feu SB, représentés par B.M, commerçant demeurant a Sinfra, ont fait servir assignation à Monsieur B.T et dame B.H, d'avoir à comparaître par devant le Tribunal civil de céans pour ordonner la résiliation du bail et conséquemment, l'expulsion des défendeurs des locaux qu'ils occupent et de tous occupants de son chef, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir;

Attendu qu'au soutien de son action, B.M représentant les ayants droit de feu S.B, expose que par un bail verbal, il adonné son local sis au quartier commerce à Daloa à Monsieur B.T et à Dame B.H une villa bâtie sur le même lot à Madame B.H en vue de l'exploitation de leurs différents fonds de commerce.

Que depuis bien longtemps, les ayants droit de B .8 0 nt constaté 1 es preneurs 0 nt construit des baraques, fait des séries d'aménagement et ont sous loué certains appartements de l'immeuble sans l'autorisation préalable du bailleur encore moins son consentement;

Qu'à preuve B. T perçoit au titre des différents loyers la somme de 190.000 francs et ne lui verse que 110.000 francs; Que quant à dame B.H, elle encaisse tous les mois la somme de 185.000 francs pour ne reverser au bailleur que ce.lle de 100.000 francs;

Qu'ainsi les preneurs s'enrichissent sans cause au préjudice du bailleur qui seul supporte les charges des impôts et les frais de réhabilitation du bâtiment dont certaines parties sont délabrées par la faute des locataires;

Que conformément aux dispositions des articles 1729 du code civil relatif au louage des choses et 81 et 101de l'acte uniforme portant droit commercial général, il sollicite qu'il plaise au Tribunal ordonner la résiliation du bail et l'expulsion des défendeurs des locaux qu'ils occupent et de tous ceux répondant de leur chef

Attendu qu'il verse au dossier de la procédure, l'extrait d'acte de décès de leur père

B.S, la photocopie de l'expédition du jugement déterminant la qualité des héritiers de feu B.S, une mise en demeure en date du 20 octobre 2003 et certaines pièces relatives aux recettes des impôts fonciers;

Attendu que dans un mémoire en date du 06 Janvier 2004 B.T par l'intermédiaire de G.P réplique pour dire que les aménagements dont fait allusion de demandeur n'ont pas été fait sans l'accord des ayants droit; Qu'il lui suffit de s'informer auprès de certains de ses cohéritiers que sont D.B et Y.B qui ont géré avant lui les biens de la succession de leur défunt père. Que c'est d'ailleurs sur la base de ces aménagements que les cohéritiers sus- désigné. ont procédé aux différentes augmentations des loyers;

Qu'il est même prévu que ledit porte sur une de durée 10 ans renouvelables et que les constructions y édifiées reviendraient aux bailleurs après que l'investissement ait été amorti;

Que le demandeur se contentant d'affirmer qu'il ne se comporte pas en bon père de famille, n'apporte aucun élément pour corroborer ses déclarations;

Que pour éclairer le Tribunal il sollicite qu'une mise en état et une descente sur les lieux soit ordonnée;

Attendu qu'en réponse aux répliques de B.T, B.M soutient que l'immeuble litigieux a été donné en bail par leur défunt père.

Que depuis près de 20 ans, ils n'ont plus de nouvelles de B. T qui en réalité n'exploite plus de fonds de commerce. Que ce sont des personnes étrangères au contrat de location tel que G P qui exploitent sans titre leur immeuble. Qu'il conclut que G P se disant représentant de B. T n'apporte aucune preuve de ses allégations; Qu'ainsi tout en revendiquant l'entier bénéfice de ses écritures antérieures, il sollicite qu'il plaise au Tribunal ordonner la résiliation du bail dont s'agit en application des articles 81 et 89 du traité OHADA (sic) régissant le droit commercial général;

Attendu que B. T assigné à voisin, n'a ni comparu ni conclu; Que dame B.H bien que qu'ayant été assignée à sa personne n'a ni comparu ni conclu; Qu'il échet dès lors de statuer par défaut à l'égard de B. T et contradictoirement à l'égard de dame B. H;

Attendu que les ayants droit de feu SB représentées par S.M ont exercé leur action dans les formes et délais légaux; Qu'il y a donc lieu de les déclarer recevable en leur action;

Attendu que S.M, agissant au nom et pour le compte de tous les ayants droit de SB sollicite que le Tribunal ordonne la résiliation du bail liant les parties;

Au soutien de ses prétentions, il allègue que les preneurs ont tous deux sous-loués certains appartements de l'immeuble et procédé à des aménagements s ails l'autorisation préalable du bailleur; Qu'ainsi ils ont violé les obligations du bail;

Attendu qu'il résulte de l'article 89 de l'acte uniforme portant droit commercial général que sauf stipulation contraire du bail, toute location totale ou partielle est interdite. Qu'en cas

de sous location autorisée l'acte doit être porté à la connaissance du bailleur par moyen écrit;

Attendu qu'il est constant comme résultant des pièces du dossier que les défendeurs ont sous-loués certains appartements qui leur avaient été loués pour l'exploitation de leur fonds de commerce; Que cependant ils n'apportent pas la preuve de ce qu'ils ont obtenu l'autorisation du bailleur [pour accomplir ces actes;

Qu'ainsi ils ont violé une obligation liée au contrat de bail qui leur incombait;

Qu'il échet dès lors de faire droit à la demande de B M

Attendu que S.M sollicite qu'il plaise au Tribunal ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir;

Attendu cependant quïl n'y a pas extrême urgence faire droit à cette demande;

Qu'il convient dès lors de ne pas faire droit à cette demande;

Attendu que les défendeurs succombent à l'instance;

Qu'il y a lieu de les condamner aux derniers (sic) dépens.

Statuant publiquement, contradictoirement à l'égard de dame B.H et piaf défaut à l'égard de B.T, en matière civile et en premier ressort;