J-06-177

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON PAIEMENT DES LOYERS – RESILIATION DU BAIL – OBLIGATION DE SAISIR LE JUGE DU FOND EN VERTU DE L’ARTICLE 101AUDCG (NON) – OBLIGATION DE RESPECTER LA PROCEDURE DE CONGE DE L’ARTICLE 93 AUDCG (NON) – OBLIGATION DE RESPECTER LA PROCEDURE DE REVISION DU LOYER DE L’ARTICLE 85 AUDCG (NON).

Encas d’augmentation unilatérale du loyer par le bailleur, de refus du preneur de payer le loyer nouveau et du bailleur d’accepter le paiement du loyer sur la base de l’ancien taux ,la résiliation du bail doit être prononcée pour non paiement des loyers.

Faits : Le sieur POUAKAM Jean-Pierre a interjeté appel contre une ordonnance du 06 mai 2002 rendue par le Tribunal de Première Instance de Douala, dans la cause qui l’opposait au sieur TOKO NOBAT.

Au soutien de son appel, le sieur POUAKAM évoque la violation des articles 85 et 93 de l’Acte uniforme portant droit commercial général qui, au regard de l’article 102 du même acte, sont d’ordre public. En effet, le sieur POUAKAM allègue qu’il a conclu un contrat de bail à durée indéterminée à usage commercial, avec le neveu du sieur TOKO. Ce dernier, après plusieurs hausses, a finalement pris l’initiative de résilier le contrat à durée indéterminée, sans avoir au préalable respecté le délai de préavis de 6 mois prévu par l’article 93 suscité. Par ailleurs, le loyer a été revu unilatéralement à la hausse par une lettre, au mépris de l’article 85 du texte suscité, qui prévoit qu’en l’absence d’un écrit entre le bailleur et le locataire sur le nouveau montant du loyer d’un bail commercial, comme c’est le cas en l’espèce, seul le tribunal compétent saisi par l’une des parties est habilité à fixer le nouveau montant.

C’est à cause de ces motifs qu’il demande l’infirmation de l’ordonnance.

Solution des juges : Les juges d’appel ont considéré que l’appelant n’a apporté aucun élément nouveau susceptible d’amener la Cour à infirmer la décision attaquée. Ils ont confirmé la décision querellée, en estimant que le premier Juge a fait une bonne appréciation des faits et une exacte application de la loi.

La Cour d’Appel du Littoral à Douala, siégeant en matière civile et commerciale en son audience publique ordinaire tenue au Palais de Justice de ladite ville, le lundi vingt-trois juin deux mille trois à huit heures trente du matin, et en laquelle siégeait Madame ABOMO Marie-Louise, Vice Président de la Cour d’Appel du Littoral à Douala, Président.

Avec l’assistance de Madame MEFANTE Marguerite, Greffier.

A rendu l’arrêt suivant dans la cause.

– Monsieur POUAKAM Jean-Pierre, demeurant à Douala, lequel fait élection de domicile au cabinet de Maître Henri KOUNTCHOU KENMOGNE, Avocat au Barreau du Cameroun.

Appelant, comparant et plaidant par ledit Conseil.

– Monsieur TOKO NOBAT, lequel fait élection de domicile au cabinet de Maître BILLIGA, Avocat au Barreau du Cameroun.

Intimé, comparant et plaidant par ledit Conseil.

Le 06 février 2002, intervenait dans la cause pendante entre les parties, une ordonnance n 532 rendue par le Tribunal de Première Instance de Douala, dont le dispositif est ainsi conçu :

Statuant publiquement, contradictoirement en matière de référé, en premier ressort, et après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront.

Mais dès à présent, vu l’urgence.

– Constatons que POUAKAM Jean-Pierre, malgré plusieurs relances, ne respecte pas les clauses du bail, notamment, le paiement à échéance, des loyers.

– Disons que telle résistance constitue la violation de ses obligations contractuelles, et justifie la résiliation du bail.

– Ordonnons par conséquent, la résiliation du contrat de bail liant les parties, et l’expulsion du défendeur, tant de corps que de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, de l’immeuble litigieux.

– Disons notre ordonnance exécutoire sur provision et avant enregistrement.

– Condamnons POUAKAM Jean-Pierre aux dépens distraits au profit de Maître Joseph Claude BILLIGHA, Avocat aux offres de droit.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique, les mêmes jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée pur le Juge qui l’a rendue, et le Greffier.

Par requête en date du 19 février 2002 adressée à Monsieur le Président de la Cour d’Appel du Littoral à Douala, et enregistrée au Greffe de ladite Cour, le 21février 2002, sous le n 730, Monsieur POUAKAM Jean-Pierre, B.P. 11466, demeurant à Douala, ayant pour Conseil, Maître Henri KOUNTCHOU KENMOGNE, Avocat au Barreau du Cameroun, avec résidence à Douala, B.P. 5519, en l’Étude duquel il élit domicile.

A LE RESPECTUEUX HONNEUR DE VOUS EXPOSER :

Que par les présentes, il interjette formellement appel à l’encontre de l’ordonnance n 532 rendue le 06 février 2002 par le Juge des référés du Tribunal de Première Instance de Douala Bonanjo, dans la cause l’opposant au sieur TOKO NOBAT, BP 63454 HANAU / RFA, et représenté par Monsieur NYEMB Emmanuel, BP 2496 Douala, dont le dispositif est ainsi conçu :

« Nous, Juge des référés, statuant publiquement, contradictoirement à l’égard des parties; au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront.

Mais dès à présent, vu l’urgence.

– Constatons que POUAKAM Jean-Pierre, malgré plusieurs relances, ne respecte pas les clauses du bail, notamment le paiement à l’échéance, des loyers.

– Disons que telle résistance constitue la violation de ses obligations contractuelles, et justifie la résiliation du bail.

– Disons notre ordonnance exécutoire par provision et avant enregistrement.

– Condamnons POUAKAM Jean-Pierre aux dépens avec distraction au profit de Maître BILLIGHA, Avocat aux offres de droit ».

C’EST POURQUOI, LE REQUERANT SOLLICITE QU’IL VOUS PLAISE, MONSIEUR LE PRESIDENT.

– Lui donner acte de la présentation de sa requête.

– Fixer la date à laquelle l’intimé produira ses moyens de défense et celle à laquelle la cause sera appelée.

– Dire que du tout, il sera donné avis aux parties par Monsieur le Greffier en Chef.

Et advenue laquelle audience, l’exposant conclura à ce qu’il plaise à la Cour.

Attendu que l’appel du sieur POUAKAM J.P. est recevable, comme intervenu dans les forme et délai légaux, l’ordonnance entreprise ayant été rendue le 06 février 2002.

Attendu que l’ordonnance n 532 du 06 février 2002 mérite annulation pure et simple, pour violation flagrante de la loi et, en l’occurrence, des articles 85 et 93 de l’Acte uniforme OHADA n 1portant sur le droit commercial général, qui sont au regard de l’article 102 du même acte uniforme, d’ordre public.

Attendu que Courant 1989, intervenait entre un certain TCHANA, alors neveu du sieur TOKO NOBAT, et le requérant, un contrat de bail à durée indéterminée, à usage commercial, malheureusement non enregistré à ce jour, portant sur l’immeuble appartenant à ce dernier, moyennant un loyer mensuel de FCFA 20 000, loyer qui sera révisé unilatéralement par le bailleur, à la hausse, en cours d’exécution, à FCFA 22 000 (Pièce n 1).

Que néanmoins, le sieur POUAKAM exécutera régulièrement ses obligations régaliennes nées de ce contrat, et ce, jusqu’au 1er février 2001, date à laquelle le sieur TOKO, représenté par Monsieur NYEMB Emmanuel, fera notifier par le biais de Maître Elise Adèle KOGLA, Huissier de Justice à Douala, une lettre en date du 1er février 2001, lui signifiant son intention ferme et univoque de rehausser à nouveau les loyers, de FCFA 22 000 à FCFA 60 000, à compter du 1er février 2001(pièce n 2).

Que depuis lors et en dépit de son insistance, le sieur NYEMBatoujours refusé de percevoir les loyers tels que jadis fixés à FCFA 22 000 mensuellement.

Attendu que cet article dispose en son alinéa 1/ « dans le cas d’un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier, doit donner congé par acte extrajudiciaire, au moins 6 mois à l’avance ».

Que le sieur NYEMB Emmanuel, représentant du sieur TOKO,apris, en violation de cette disposition légale qui de surcroît est d’ordre public, au regard de l’article 102 du même acte uniforme, l’initiative de résilier le contrat de bail commercial à durée indéterminée le liant au requérant, sans avoir préalablement respecté le préavis d’au moins 6 mois, tel que prévu par ce texte aussi précis et concis.

Qu’il y a, dès lors, urgence à ce que le Juge des référés de la Cour d’Appel de céans, constate cette carence pour en tirer toutes les conséquences de droit, à savoir, l’annulation pure et simple de l’ordonnance entreprise.

Attendu que cet article dispose : » à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant de loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente.

… Pour fixer le montant du nouveau loyer ».

Qu’il ressort expressis verbis de ce texte, qu’en l’absence d’un écrit entre un bailleur et son locataire, sur le nouveau montant du loyer d’un bail commercial, comme c’est le cas en l’espèce, seul le tribunal compétent saisi par l’une des parties est compétent pour fixer le montant du nouveau loyer.

Que tel n’a malheureusement pas été le cas en l’espèce.

Qu’en effet, le sieur NYEMB Emmanuel s’est contenté de réviser lui-même et unilatéralement à la hausse, les loyers, de FCFA 22 000 à FCFA 60 000, par une lettre en date, à Douala, du 1er février 2001servie au requérant par le ministère de Maître Elise Adèle KOGLA, le 06 fév6rier 2001.

Que cette disposition légale (article 85 susvisé) étant, une fois de plus, d’ordre public, au regard de l’article 102 de l’Acte uniforme visé supra, il y a urgence à ce que le Juge des référés de la Cour d’Appel de céans, constate la violation de ce texte, et d’en tirer toutes les conséquences de droit.

Et tous autres à déduire ou à ajouter ultérieurement.

– Recevoir l’appel du sieur POUAKAM Jean-Pierre, comme intervenu dans les forme et délai légaux.

Vu les articles 85, 83 et 102 de l’Acte uniforme OHADA n 1portant droit commercial général.

– Constater que le contrat de bail liant le sieur TOKO NOBAT, représenté par Monsieur NYEMB Emmanuel, au requérant, Monsieur POUAKAM Jean-Pierre, depuis 1989, est un bail commercial à durée indéterminée.

– Constater qu’en violation de l’article 93 susvisé, le sieur NYEMB Emmanuel n’a pas cru devoir donner au requérant, un préavis d’au moins 6 mois par acte extrajudiciaire, préalable pourtant d’ordre public, à la résiliation d’un bail commercial.

– Constater qu’au regard de l’article 85 ci-dessus visé, à défaut d’accord écrit des parties sur le nouveau montant du loyer, seule la juridiction compétente doit en fixer le nouveau montant, à la demande de l’une des parties.

– Constater, enfin, que le sieur NYEMBa fait fi de cette disposition légale, par ailleurs d’ordre public, pour réviser à la hausse et par acte extrajudiciaire, les loyers.

– Bien vouloir mettre à néant, avec toutes les conséquences de droit, l’ordonnance n 531du 06 février 2002 dont appel.

Par ordonnance de fixation de date n 452/RG/2002-2003 en date du 13 août 2002, le Président de la juridiction saisie donnait acte à POUAKAM Jean-Pierre, de la présentation de sa requête d’appel; disait qu’avis desdites requête et ordonnance sera donné aux parties par le Greffier en Chef de la Cour; fixait au 19 août 2002, la date limite de production des défenses par l’intimé, et au 26 août 2002, celle de l’audience à laquelle la cause sera appelée.

La cause, sur cette notification régulièrement inscrite au rôle de la Chambre Civile, sous le n 523/RG/2002-2003, fut appelée à l’audience fixée, et après renvois utiles, elle a été retenue à l’audience du 28 avril 2003.

Madame le Président a fait le rapport.

Sur quoi, les débats ont été déclarés clos et l’affaire mise en délibéré, pour arrêt être rendu le 23 juin 2003.

Advenue ladite audience, la Cour, vidant son délibéré a rendu à haute voix, par l’organe de son Président, l’arrêt dont la teneur suit :

Considérant que l’appel interjeté le 21/02/2002 par POUAKAM Jean-Pierre contre l’ordonnance n 532 rendue le 06/02/2002, par le Juge des référés du Tribunal de Première Instance de Douala Bonanjo, est recevable, pour avoir été fait dans les forme et délai de la loi.

Considérant que toutes les parties ont comparu ou été représentées et ont conclu; qu’il y a lieu de statuer contradictoirement à leur égard.

Considérant que l’appelant n’apporte au soutien de son action, aucun élément nouveau susceptible d’amener la Cour à infirmer la décision attaquée.

Considérant qu’il résulte des pièces du dossier et des débats publics à l’audience, que le premier Juge a fait une bonne appréciation des faits et une exacte application de la loi; qu’il y a lieu de confirmer la décision entreprise en adoptant ses motifs suffisants et pertinents.

Statuant publiquement, contradictoirement en matière de référé en appel et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi.

– Déclare l’appel recevable.

– Confirme la décision entreprise.

– Dépens appelant.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique, les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi la minute du présent arrêta été signée par le Président et le Greffier approuvant.

– Le preneur d’un bail commercial fait appel d’une ordonnance de résiliation prononcée par le juge des référés. La cour d’appel confirme cette ordonnance en retenant que l’appelant n’apporte aucun élément nouveau par rapport à la première instance. L’arrêt de la cour d’appel nous inspire les réflexions suivantes.

– Or, l’article 101AUDCG qui prévoit la résiliation du bail pour non paiement du loyer ou toute autre inexécution des clauses du bail se contente de dire que cette résiliation est prononcée par la juridiction compétente sans dire quelle est cette juridiction.

– Plusieurs juridictions du fond ont déjà décidé que la juridiction visée par cet article ne pouvait être qu’une juridiction habilitée à statuer au fond, ce qui exclurait le juge des référés et cela en raison de la présence du mot « jugement » dans le dernier alinéa de l’article 101AUDCG. D’autres décisions et certains auteurs ont soutenu que le mot jugement est employé, ici, dans son sens générique (toute décision de justice) et non spécifique (décision d’une juridiction du fond de premier ressort).

– Même ainsi résolue, une autre question surgit : le juge des référés peut-il être rendu compétent par une clause du bail qui le désignerait pour prononcer la résiliation du bail? Pour y répondre, il faut interroger l’article 102 AUDCG qui déclare l’article 101d’ordre public. La conséquence est que seul le juge désigné par l’article 101peut être saisi pour prononcer la résiliation. Mais lequel? ce qui nous ramène à la discussion de l’interprétation de l’article 101.

– Ceci étant, le preneur est tombé dans le piège de l’inertie que lui a tendu le bailleur : le premier refusait de payer le loyer au nouveau taux fixé par le bailleur et, ce dernier, de recevoir le loyer à l’ancien taux. Le résultat objectif constaté au bout d’une certaine duré est la non paiement d’aucun loyer, ce qui exposait le preneur à la résiliation. Il aurait été mieux inspiré de faire des offres réelles de paiement ou de consigner les loyers jusqu’à la solution du litige de révision.

– Cette question, prévue par l’article 85 AUDCG, était sous-jacente. On s’étonne qu’elle n’ait pas été posée par le preneur (qui y avait intérêt) ou par les juges de référé et d’appel en raison de son caractère d’ordre public (cf. article 102 AUDCG).

– Pour débouter le preneur de son appel et confirmer la décision du juge des référés, la cour d’appel reproche à l’appelant de n’apporter aucun élément nouveau. C’est là une motivation bien pauvre surtout que la lecture de l’arrêt ne nous renseigne pas sur la motivation retenue par le premier juge pour prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du preneur. L’arrêt des juges d’appel encourt donc la critique d’absence de motifs.