LA COUR d’Appel d’Abidjan, Chambre civile et Commerciale, Séant au Palais de Justice de ladite ville, en son audience publique ordinaire du mardi Vingt neuf juillet deux mille cinq à laquelle Siégeaient :

– Mme ZAKPA AKISSI CECILE, Président de Chambre, PRESIDENT;

– Mme COULIBALY OLGA et M. SEKA M.WILLIAMS, CONSEILLERS à la Cour, MEMBRES;

– Avec l’assistance de Me SOBEY YAPI, GREFFIER, A rendu l’arrêt dont la teneur suit dans la cause.

ENTRE : La Société Les Virus Service Informatique et Logiciel, SARL au capital de 2 000 000 F/CFA, dont le siège social est situé à Abidjan Avenue 8, 26 BP 128 ABIDJAN 26, agissant aux poursuites et diligences de son représentant légal M. K son gérant, de nationalité Libanaise, demeurant en cette qualité au siège de ladite Société;APPELANTE.

Représentée et concluant par Maître MURIELLE KOUASSI ALLAH, Avocat à la Cour, son conseil;D’UNE PART.

ET : Monsieur S, Commerçant de nationalité ivoirienne, demeurant à ABIDJAN-MARCORY Résidentiel, Rue PANASSE Immeuble BAH MAMADOU, 01 BP 212 ABIDJAN 01;INTIMEE.

Représentée et concluant par Maître YAPI KOTCHI PASCAL, Avocat à la cour, son conseil.

D’AUTRE PART.

Sans que les présentes qualités puissent nuire ni préjudicier en quoi que ce soit aux droits et intérêts respectifs des parties en cause, mais au contraire et sous les plus expresses réserves des faits et de droit.

FAITS : Le Tribunal de Première Instance d’Abidjan-Plateau statuant en la cause en matière civile, a rendu le 30 mai 2005, un jugement N 1243 enregistré à Abidjan, le 1er juin 2005, (reçu : vingt cinq mille francs). aux qualités duquel il convient de se reporter.

Par exploit en date du mercredi 1er juin 2005, de Maître LACOMBE T. HELENE, Huissier de Justice à Abidjan, la Société Les Virus Service Informatique et Logiciel, a déclaré interjeter appel du jugement sus énoncé et a, par le même exploit assigné Monsieur S à comparaître par devant la Cour de ce siège à l’audience du vendredi 24 juin 2005, pour entendre annuler, ou infirmer ledit jugement.

Sur cette assignation, la cause a été inscrite au rôle général du Greffe de la Cour sous le N 687 de l’an 2005.

Appelée à l’audience sus indiquée, la cause après des renvois a été utilement retenue le 22 juillet 2005 sur les pièces, conclusions écrites et orales des parties.

DROIT : En cet état, la cause présentait à juger les points de droit résultant des pièces, des conclusions écrites et orales des parties.

LA COUR a mis l’affaire en délibéré pour rendre son arrêt à l’audience du 29 juillet 2005.

Advenue l’audience de ce jour, 29 juillet, la Cour vidant son délibéré conformément à la loi, a rendu l’arrêt suivant :

Vu les pièces du dossier de la procédure.

Ouï les parties en leurs demandes, fins et conclusions.

Ensemble l’exposé des faits, procédure, prétentions des parties et motifs ci-après.

Considérant que suivant exploit d’huissier daté du 1er juin 2005, la Société Les Virus sise à Abidjan Avenue 8, agissant aux poursuites et diligences de son représentant légal monsieur K son gérant et ayant pour conseil Maître MUREILLE KOUASSI-ALLAH, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, a relevé appel du jugement n 1243 rendu le 30 mai 2005 par le Tribunal de Première Instance d’Abidjan-Plateau qui en la cause a statué ainsi qu’il suit :

« Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et commerciale et en premier ressort.

Déclare Monsieur S recevable en son action;l’y dit bien fondé.

Prononce la résiliation du contrat de bail liant Monsieur S à la Société Les Virus et son expulsion des locaux loués tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef.

Condamne la Société Les Virus à payer la somme de 1 000 000 F/CFA à titre de dommages-intérêts à Monsieur S.

Ordonne l’exécution provisoire de la décision nonobstant opposition ou appel.

La condamne en outre aux dépens ».

Considérant qu’il ressort des énonciations du jugement querellé que Monsieur S propriétaire immobilier a consenti au profit de la Société les Virus Service Informatique et Logiciel, un bail commercial portant sur l’un des magasins voisins de celui occupé par lui-même, d’un immeuble sis à Treichville.

Que ce magasin comporte deux portes d’entrée et de sortie sur la façade sud de l’immeuble.

Qu’en cours d’exécution du bail la Société Les Virus a ouvert à l’arrière du magasin une troisième porte à l’insu du bailleur.

Qu’en application du point 24 du contrat de bail et des dispositions de l’article 101 du Traité OHADA (sic). relatives aux baux commerciaux, monsieur S a servi à la Société les Virus une mise en demeure datée du 16 octobre 2003, d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail auxquelles elle a souscrites, en supprimant la porte construite sans son autorisation expresse et écrite sous peine de résiliation du bail;qu’un délai d’un mois lui avait été donné et que la Société locataire ne s’est pas exécuté mais a servi à son bailleur un exploit de protestation à mise en demeure daté du 27 novembre 2003.

Que selon le bailleur le délai imparti par la mise en demeure étant expiré et vu la résistance de la locataire, il a saisi le Tribunal d’Abidjan pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au payement de dommages-intérêts.

Que le Tribunal a fait droit à ses demandes par le jugement querellé dont l’infirmation est sollicité par appel.

Considérant que la Société Les Virus demande à la Cour d’Appel d’infirmer le jugement déféré et que statuant à nouveau, elle dise que la mise en demeure qui lui a été servie ne repose sur aucun motif sérieux;dire et juger que la demande de résiliation du bail est mal fondée et qu’elle n’a commis aucune faute justifiant la résiliation du bail et son expulsion des lieux;qu’en conséquence M. S doit-être débouté de ses demandes de résiliation de bail, expulsion et dommages et intérêts, qu’enfin il doit être condamné aux dépens.

Qu’au soutien de son appel la Société Les Virus explique que c’est à tort que le premier juge a prononcé la résiliation du bail au motif qu’elle a violé le bail malgré la mise en demeure qui lui a été servie, alors que la création d’une porte sur laquelle se fonde M. S pour justifier la violation du bail, fait office d’issus de secours.

Que la production d’un procès-verbal de constat d’huissier illustré de photographie en date du 26 juillet 2004;de la lettre de confirmation du Maire de la Commune de Treichville en date du 12 août 2004, et l’exploit de protestation à mise en demeure en date du 27 novembre 2003, comportent son argumentation.

Que pour ce faire la Société les Virus développe deux argumentations la première est relative au motif fondant la demande de résiliation.

Que pour la Société les Virus, M. S a fondé sa demande de résiliation sur le fait que la Société Les Virus son locataire, aurait procédé à des modifications de la disposition du local loué sans son autorisation préalable, et cela malgré la mise en demeure qui lui a été faite d’avoir à remettre les lieux dans leur état initial après avoir constaté les lieux par procès-verbal en date du 16 octobre 2003.

Qu’en faisant fi de cette mise en demeure, la Société Les Virus aurait violé le contrat de bail qui stipule qu’aucune modification des lieux ne peut se faire sans autorisation préalable du bailleur.

Or, selon la Société les Virus, l’installation de cette porte découle également du point 7 du contrat qui dispose ainsi.

« Le preneur satisfera aux lieux et place du bailleur à toutes les prescriptions de police, de voierie et d’hygiène. Il exécutera ses frais sans recours contre le bailleur tous travaux qui sont ou seront exigés par les lois, décrets, arrêtés ou règlements sur la santé publique nonobstant toutes dispositions contraires, le tout de manière que le bailleur ne soit jamais ni inquiété, ni recherché à ce sujet ».

Que pour la Société Les, à la lecture de cette clause, se conformer à des obligations d’ordre public et aux injonctions de toute autorité compétente, ne sont soumises à aucun accord préalable du bailleur soit-il express ou tacite.

Que l’édification de la porte litigieuse étant commandée par les services techniques de la mairie pour respecter les normes de sécurité et minorer les risques d’incendie.

Qu’en créant cette issue de secours, le locataire ne viole aucune disposition du contrat mais satisfait à des exigences d’ordre public qui s’opère à l’insu du bailleur.

Qu’ainsi l’ouverture ainsi réalisée ne peut constater une modification au sens du point 6 du contrat.

Que de ce fait, le Tribunal qui a considéré que le locataire a commis une faute, a violé les dispositions du point 7 du contrat. Que la décision doit-être infirmée sur ce point.

Considérant que la deuxième argumentation de l’appelant porte sur les effets de la mise en demeure.

Que la Société Les Virus estime que c’est à tort que le Tribunal a donné effet à la mise en demeure protestée à juste titre par elle.

Que la mise en demeure du 16 octobre 2003 indiquait;qu’il (le bailleur). reçoit de nombreuse plaintes des co-locataires pour diverses raisons.

Que la plus persistante est l’ouverture d’une porte donnant sur l’accès des escaliers.

Que l’existence de cette porte entraîne des problèmes de sécurité pour les autres occupants de l’immeuble ».

Que cette mise en demeure a été protestée le 27 novembre 2003 par la Société Les Virus en ces termes;que d’une part cette porte a été édifiée à l’époque où Monsieur S était encore associé dans la Société Les Virus sans qu’il n’ait élevé de protestation.

Que d’autre part, l’édification de cette porte a été d’ailleurs recommandée par les services de la Mairie de Treichville et que ce faisant plusieurs locataires du rez-de-chaussée en ont fait de même.

Qu’ainsi cette ouverture n’importe aucune violation du contrat.

Que le Tribunal aurait dû s’assurer que l’installation de cette porte ne constituait nullement une issue de secours exigée par les services de la mairie et d’autre part, que cette issue de secours provoquait un désordre ou une dégradation des lieux loués.

Que ne l’ayant pas fait la décision du Tribunal doit être également infirmée sur ce point.

Qu’infirmant le jugement, la Cour statuera à nouveau sur la demande de Monsieur S qu’elle déclarera mal fondée au motif que la modification du local sans l’autorisation de ce dernier par la création d’une porte constituant une issue de secours n’ayant entraîné ni dégradation ni désordre, ne constitue pas une faute pouvant justifier la réalisation du bail.

Que c’est la position de la jurisprudence illustrée par l’arrêt : cass. 3e chambre civ. 18 mai 1988 Civ. III, N 94 P. 53 qui indique que « le résiliation du bail ne peut être prononcée si les travaux effectués irrégulièrement par le preneur, n’ont entraînés ni dégradation, ni désordre et constituent au contraire une cause de plus-value pour le propriétaire qui peut d’ailleurs exigé en fin de bail le rétablissement des lieux dans leur état primitif. ».

Que l’appelant estime que selon cette jurisprudence la résiliation pour cause de travaux n’emporte pas systématiquement résiliation du bail à condition qu’il s’agisse de travaux irréguliers qui créent des désordres ou dégradation des lieux loués.

Que ce n’est pas le cas en l’espèce, et que même lesdits travaux sont justifiés par la réquisition de la Mairie de Treichville, autorité administrative qu’au surplus la Société les Virus est un locataire de bonne foi s’acquittant régulièrement de ses obligations contractuelles et règle à bonne date ses loyers.

Que c’est à tort que pour un motif fallacieux M. S poursuit la résiliation anticipée du bail souscrit pour trois années renouvelable par tacite reconduction par elle.

Qu’il doit donc être débouté de sa demande d’expulsion.

Que la demande de dommages et intérêts sollicitée par Monsieur S doit être rejetée car ne constitue pas la juste réparation d’un fait fautif.

Que l’issue de secours construite par l’appelante a été ordonnée par la Mairie de Treichville. Qu’en obéissant à l’ordre administratif, le locataire ne résistait nullement à une mise en demeure mais appliquait le point 7 du contrat de bail.

Qu’elle n’a donc commis aucune faute;que l’intimé ne prouve aucun préjudice que cette demande de 1 000 000 F que le Tribunal lui a accordée est fantaisiste et mal fondée;qu’il doit en être purement et simplement débouté.

Considérant que M. S par le canal de son conseil Maître YAPI K. PASCAL en réplique a rappelé que le Tribunal a prononcé la résiliation du bail liant M. S à la Société Les Virus et l’expulsion des lieux de cette dernière qu’elle occupe, aux motifs que l’appelante a modifié les locaux aux mépris des clauses et conditions du bail en son point 6, sans rapporter la preuve que les nécessités de sécurité l’exigeaient.

Que M. S expose que le magasin loué couvre une petite superficie et comporte déjà deux portes d’entrée et de sortie, contrairement à d’autres magasins qui ne sont dotés que d’une seule porte, que donc l’une des deux portes, si ce ne sont pas les deux, sert nécessairement d’issue de secours en cas d’incendie.

Que par ailleurs les clients de ce magasin ne sont pas en nombre compact de sorte que leur évacuation en cas d’incendie ne posera aucun problème puisqu’ils peuvent sortir par l’une ou l’autre porte.

Qu’ainsi l’ouverture d’une troisième porte n’est ni nécessaire, ni opportune.

Qu’au surplus, contrairement aux affirmations de l’appelante, l’ouverture de cette troisième porte est intervenue en dehors de toute injonction administrative préalable ou même postérieure.

Que la Cour constatera que c’est après la signification de la mise en demeure a elle faite, que la société Les Virus a cru bon requérir l’avis des services techniques de la Mairie de Treichville sur la question de savoir si l’ouverture d’une porte en plus de celle déjà existantes répond aux normes de sécurité.

Ceci pour donner un contenu légal à ses agissements et résistance, que ce n’est pas à la suite d’une inspection desdits services qui auraient fait ressortir le non respect par l’intimité lors de la construction de l’immeuble abritant le local loué, des normes de sécurité, et de lui faire injonction d’avoir à ouvrir une issue de secours.

Que leur interpellation, les services de la Mairie ne pouvaient qu’acquiescer à l’ouverture d’une autre porte comme devant aider à accroître ou à minimiser d’avantage les risques en cas d’incendie.

Que si cette issue de secours était nécessaire lesdits services auraient exigé aux autres occupants, dont l’intimé, l’ouverture d’une issue de secours.

Qu’il est donc curieux que l’appelant ait été le seul à recevoir l’injonction d’agir comme elle l’a fait à l’exclusion de tout autre locataire.

Que c’est donc vainement que l’appelante tente de justifier la modification qu’elle a apportée à la structure du local loué par la prétendue injonction des autorités administratives.

Que vaine est également la tentative de l’appelante de justifier son agissement par la portion d’une décision rendue par la Cour de cassation française qui ne trouve pas matière à s’appliquer au cas d’espèce.

Qu’en effet cette décision dans sa partie rapportée parle de travaux irréguliers entrepris et de plus-value qu’ils apportent au propriétaire pour refuser la résiliation, mais les travaux en question concernent-il des modifications de la structure des locaux comme en l’espèce, ou de travaux d’aménagements et d’embellissements qui par leur nature même peuvent être entrepris sans autorisation. Ce d’autant qu’ils ne touchent pas à la structure du local mais contribuent à donner une fière allure au local loué.

Qu’à l’analyse, les travaux visés par cette décision (qui ne peut constituer à elle seule une jurisprudence). sont relatifs aux aménagements et embellissements en raison de la plus value indiscutable qu’ils produisent au profit du propriétaire.

Que le Tribunal a donc su faire une saine appréciation des éléments de la cause pour juger comme il l’a fait.

Qu’en conséquence la Cour déboutera l’ensemble des prétentions de l’appelante en faisant siennes les motivations du juge;qu’elle confirmera le jugement en toutes ses dispositions, vu que la résistance injustifiée de l’appelante à se conformer aux termes de la mise en demeure et qui l’a exposé à d’énormes frais de procédure et de préjudice qu’il a forfaitement arrêtés à la somme de 1 000 000 F.

Considérant que la Société les Virus par l’intermédiaire de son conseil Maître MURIELLE KOUASSI-ALLAH en deuxième réponse aux arguments de l’intimé demande à la Cour de rejeter ceux-ci et d’infirmer le jugement entrepris;qu’elle s’appuie sur le fait que le local litigieux comprend deux baies vitrées dont l’une est condamnée et l’autre sert d’entrée.

Que contrairement aux allégations de l’intimé, il s’agit d’une seule grande pièce, devenue exiguë en raison des ordonnateurs et de consommables informatiques qui y sont entreposées et obstruant le passage dans le magasin, ce qui nécessite l’ouverture d’une troisième porte servant d’issue de secours.

Que d’ailleurs Monsieur S alors associé dans la Société Les Virus, au moment de la création de l’issue de secours n’a eu aucune objection à l’ouverture de la porte litigieuse;que c’est curieusement après la cession de ses parts sociales dans la Société qu’il découvre que l’issue de secours avait été fait sans son accord et qu’elle aurait modifié le local loué.

Que par ailleurs, l’appelante estime avoir agi conformément au point 7 du contrat de bail, et aux exigences de sécurité qu’elle n’a point besoin d’une injonction administrative préalable, l’administration n’exerçant qu’une fonction de contrôle.

Considérant que l’appel relevé le 1er juin 2005 par la Société Les Virus Service informatique et Logiciel du jugement n 1243 rendu le 30 mai 2005, est régulier, pour être intervenu conformément à la loi;qu’il échet donc de le déclarer recevable.

Considérant que pour demander l’infirmation du jugement querellé, sur ce point, la Société Les Virus estime que l’ouverture de la troisième porte ne constitue pas une faute pouvant entraîner la résiliation du contrat de bail et son expulsion, aux motifs que son agissement est conforme au point 7 du contrat de bail liant les parties, qui ferait peser sur le locataire une obligation de satisfaire à toutes prescriptions de police, de voierie et d’hygiène, sans l’autorisation du bailleur;et que l’ouverture de cette porte constitue une issue de secours émanant d’une injonction administrative en l’occurrence de la Mairie de Treichville;et qu’au surplus cette ouverture n’aurait entraîné ni dégradation, ni désordre.

Considérant que la question qui se pose à nous est de savoir si l’ouverture de la 3ème porte litigieuse sans autorisation expresse du bailleur est régulier ou non.

Considérant que par rapport au point 6 du contrat de bail, la Société Les Virus ne justifie pas qu’en procédant à l’ouverture de la porte litigieuse sans autorisation expresse, elle exécutait des prescriptions de police, dès lors que la lettre du Maire de Treichville ne donne ni injonction, ni réquisition à l’appelant de le faire, mais au contraire il s’agit de la réponse à sa lettre faite à posteriori, dans laquelle le Maire déclare tout simplement que l’issue de secours répond aux normes de sécurité exigées dans les établissements recevant du public, et que néanmoins, l’orientation d’une telle issue de secours doit-être définie ensemble avec le propriétaire des lieux. Ce qui signifie que la question ne doit pas lui être posée à posteriori. Qu’il s’enduit de la lettre du Maire que cette troisième porte dite issue de secours aurait due être définie préalablement avec le bailleur. Ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Considérant par ailleurs que la Société Les Virus produit dans ses écritures une « position jurisprudentielle » se résumant en une phrase isolée ne nous permettant pas d’apprécier amplement l’arrêt civil de la Cour de cassation, en cause pour voir s’il peut s’adapter ou non au cas d’espèce;que dans ces conditions il serait difficile de qualifier une telle décision de position jurisprudentielle à prendre en compte dans cette espèce.

Considérant par contre qu’il résulte des éléments de la cause et de façon constante que la Société Les Virus a ouvert une troisième porte sans l’autorisation expresse du bailleur;qu’elle ne rapporte pas la preuve de la nécessité impérieuse de sécurité pouvant justifier l’ouverture de cette 3ème porte.

Que conformément au contrat de bail et à l’article 101 du traité OHADA (sic). relatif au droit commercial général » il convient de confirmer le jugement sur ce point en prononçant la résiliation du contrat de bail liant les parties et par voie de conséquence en ordonnant l’expulsion de la Société les Virus du local qu’il occupe, de ses biens et de tous occupants de son chef.

Que c’est donc à bon droit que le 1er juge a jugé que la Société les Virus a violé les dispositions du contrat de bail;qu’il échet d’infirmer le jugement attaqué sur ce point.

Considérant que l’intimé réclame la somme de 1 000 000 F à titre de dommages-intérêts.

Mais considérant que l’intimé ne produit aucune pièce justificative du préjudice qu’il subit.

Qu’il échet de le débouter de sa date et d’infirmer le jugement querellé de ce chef.

Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort.

Déclare recevable l’appel interjeté par la Société Les Virus comme régulièrement fondé.

L’y dit partiellement fondé;infirme le jugement en ce qu’il a accordé la somme de 1 000 000 de F/CFA de dommages-intérêts à l’intimé.

Confirme pour le surplus le jugement entrepris.

Condamne l’appelant aux entiers dépens.