Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2002, la société TOTAL FINA ELF Burkina SA a fait donner assignation à Madame Edith KABORE pharmacienne demeurant à Ouagadougou à comparaître devant le Tribunal de grande instance siégeant en matière commerciale le 18 décembre 2002 à 8 heures pour voir :

constater le droit au renouvellement du bail acquis à TOTAL FINA ELF en vertu de l’article 91 de l’Acte uniforme de l’OHADA portant droit commercial général.

constater le refus de renouvellement du bail à Madame Edith KABORE.

fixer l’indemnité d’éviction à 308.426.900 F conformément à l’article 94 de l’Acte uniforme de l’OHADA sus-cité.

condamner madame KABORE Edith à payer ladite indemnité à TOTAL FINA ELF.

condamner dame Edith KABORE aux entiers dépens.

Elle expose à l’appui de sa requête que le 1er juin 1967, British Petroleum concluait avec monsieur GANSONRE Issa un contrat de bail commercial portant sur la parcelle objet du titre foncier n 948, en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce de station service; Que le contrat a été conclu pour une durée de vingt (20) ans avec clause de tacite reconduction par des périodes consécutives de 5 ans.

Qu’en 1987, les parties ont signé un avenant prorogeant la durée du bail de 10 ans et révisant le loyer annuel à la hausse sans changer les autres dispositions du contrat initial; Qu’aujourd’hui la BP est passée de TOTALFINA à TOTAL FINA ELF et Madame Edith KABORE est devenue l’acquéreur du terrain objet du bail.

Que le 2 mai 2000, Madame Edith KABORE notifiait à TOTAL FINA ELF un congé avec refus au renouvellement du bail à compter du 2 juin 2002 en vue de la reconstruction d’un autre immeuble; qu’elle a sollicité la description des travaux projetés en vue d’établir des plans immobiliers pour faire cohabiter la station service et l’immeuble projetée par dame KABORE en vain; Que le motif du non renouvellement ne se justifie pas par un motif grave et légitime; que c’est pourquoi se fondant sur les dispositions de l’article 95 2ème il demande que dame KABORE Edith soit condamnée à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de 308.426.900 F dont 151.983.435 F au titre des installations.

Madame KABORE Edith en réplique soutient que le contrat qui la liait à la Société TOTAL FINA ELF est un contrat à durée déterminée qui venait à expiration en 1987; qu’un avenant a été conclu entre les parties, prorogeant la durée du bail de 10 ans et rehaussant le loyer annuel à 900 000 F; Qu’elle s’est conformée aux stipulations contractuelles et elle a fait signifier à TOTAL FINA ELF le 2 mai 2000 son intervention de ne plus renouveler le contrat une fois que celui-ci arriverait à son terme le 2 juin 2002.

Que la société TOTAL FINA ELF a attendu deux (2) ans pour contester le congé dix (10) jours seulement avant l’expiration du bail; que la société a d’abord initié une procédure dé référé pour voir déclarée fondée sa contestation du congé et s’entendre ordonner la conclusion d’un contrat de dépôt d’entreposage et vente de produits et marchandises; que suite à la déclaration d’incompétence du juge des référés, elle assignait Madame KAB0RE Edith devant le Tribunal pour se voir payer une indemnité d’éviction d’un montant de 308.426.900 F.

Elle poursuit en déclarant que l’article 92 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général prévoit que « dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail en vertu de l’article 91 ci-dessus, peut demander le renouvellement de celui-ci par acte extra judiciaire au plus tard trois mois avant la, date d’expiration du bail.

Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail ».

Que dans le cas d’espèce, la durée du bail a été stipulée et la Société TOTAL FINA ELF n’a pas formé sa demande de renouvellement au bail dans les délais et qu’il convient de la déclarer déchue de son droit au renouvellement et que dès lors – elle ne saurait prétendre à une quelconque indemnité d’éviction car l’indemnité n’est due qu’au locataire qui a acquis et conservé son droit au renouvellement.

Elle poursuit que le montant de la demande de la société n’est pas justifié, qu’elle invoque un chiffre d’affaire non appuyé par aucun document fiable pour justifier sa demande; qu’il aurait fallu que la Société produise des bilans ou déclarations fiscales pour corroborer ses allégations; qu’au contraire la Société a laissé derrière elle des ruines et une insalubrité prouvée par le procès-verbal de constat des lieux et d’inventaire établi le 13 janvier 2003 à la demande de madame KABORE par maître Aly DAO, huissier de justice, que la société ne peut justifier d’aucune installation correspondant au montant réclamé et que même si cela était le cas, elles reviendraient à Madame KABORE conformément au contrat.

Que reconventionnellement elle a des demandes à faire :

Qu’il est prévu dans le contrat de bail à son 2ème paragraphe que « les constructions et installations nouvelles dont les plans et devis et tous les détails sont laissés à la seule appréciation de la Société preneuse, seront édifiées aux frais exclusifs et par les soins de celle-ci (.. ) et à la fin du présent bail, elles deviendront la propriété intégrale du bailleur ou de ses ayants droit à titre d’occasion, et sans aucune indemnité à leur charge, à l’exception du matériel industriel fixe ou mobile tels que pompes, réservoir, ponts, élévateurs de graissage et autres accessoires qui sont et restent la propriété de BP et qu’elle se réserve de reprendre en cas de résiliation ou au terme du bail sans dommages ni intérêts ».

Que lors de la conclusion du contrat la Société avait pris l’engagement d’entretenir les constructions qui viendraient à remplacer celles existant actuellement constamment en bon état de toutes réparations grosses ou menues, quelles qu’elles soient pendant tout le cours du bail, de façon à les rendre ou remettre à l’expiration de celui-ci, au propriétaire ou à ses ayants droit en bon état d’entretien; que la Société n’a pas respecté son engagement en laissant derrière elle des décombres tels que décrits dans le procès-verbal d’état des lieux; Qu’elle a été obligée d’installer une clôture pour rendre les lieux plus présentables après avoir été interpellée par les services municipaux de la ville de Ouagadougou, que les frais de la clôture s’élèvent à 1.242.6000 F; que conformément à l’article 1147 du code civil qui dit que le débiteur est condamné à des dommages et intérêts en cas d’inexécution de son obligation toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère, elle sollicite que la Société TOTAL FINA ELF soit condamnée à lui payer la somme de 175.916.785 F se décomposant comme suit :

valeur des installations qui auraient dû lui revenir 151.983.435 F

coût de la clôture 1.242.6000 F

frais d’huissier 41 000 F

frais d’assainissement et de remise en état des lieux 22.649.750.

Qu’en multipliant les procédures sans gain de cause elle constate que l’acharnement de la société contre elle est constitutive d’une malveillance qui ouvre droit à indemnité.

Qu’elle demande la somme de 50 000 000 F en réparation de ce préjudice moral.

En réplique la Société TOTAL FINA ELF soutient que le quantum de l’indemnité d’éviction est juste, que le chiffre d’affaire donné est réel que le document produit est un document comptable qui fait état des relevés annuels des ventes de produits pétroliers au gérant de cette station.

Que les investissements aussi sont réels et le procès verbal produit par dame KABORE l’a été 6 mois après la remise des lieux et n’est d’ailleurs pas contradictoire donc inopposable à la Société, que le prix des installations correspond à la réalité des stations services modernes de la place, que l’enlèvement des installations dès lors qu’elles étaient enfouies en terre ou au béton, entraîne forcément leur détérioration définitive ou partielle; qu’une cuve laissée sous terre pendant dix ans ne peut être réutilisée en station une fois déterrée; Que de surcroît du fait que dame KABORE reconduit le même montant dans sa demande reconventionnelle fait qu’il convient de leur donner acte de ce que les investissements réalisés par la concluante s ‘élèvent à la somme de 151.983.435 F et faire donc droit à sa demande d’indemnité d’éviction.

Elle poursuit en demandant de déclarer la demande reconventionnelle de dame KABORE irrecevable pour défaut de consignation sur la base de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile qui prévoit « qu’à défaut de provision, il n’est donné aucune suite à la demande principale ou à la demande reconventionnelle ».

Elle demande aussi que dame KABORE soit condamnée à lui payer des dommages et intérêts parce que dans le contrat il est prévu qu’au terme du bail ou de sa prorogation le bailleur est tenu et obligé de passer avec la société preneuse, un contrat de dépôt d’entreposage D’une durée de 10 ans et que dame KABORE a refusé de le faire, que le gain manqué et les pertes s’élèvent sur la période de 10 ans à :

marge bénéficiaire = 158.114.049 F par an (gain manqué)

dommage intérêt= 158.114.049 F X 10 = 1.581.140.490 F et qu’elle demande en plus de l’indemnité d’éviction d’un montant de 308.426.900 F, les dommages-intérêts de 1.581.140.490 F.

Madame KABORE Edith réplique en soutenant que la société TOTAL FINA ELF est déchue de son droit au renouvellement du bail en ce sens qu’elle n’a pas demandé le renouvellement du bail au plus tard trois mois avant sa date d’expiration et que de ce fait ayant été déchue de son droit au renouvellement du bail elle ne peut se fonder sur ce même droit pour demander réparation d’un préjudice quelconque.

Que par rapport à la consignation, l’article 449 du code de procédure civile prévoit qu’il y a lieu à nouvelle consignation si l’initiale a été rendue insuffisante par une demande reconventionnelle par le défendeur; que dans le cas d’espèce, la provision initiale de 12.339.076 F. fournie par la Société est devenue insuffisante pour couvrir les frais de procédure et d’enregistrement pour la demande s’élevant désormais à 1.889.567.390 F; que le Tribunal tirera conséquences de ce défaut de provision et ne donner aucune suite à la demande de dommages et intérêt de la société.

Que par rapport aux dommages et intérêts demandés, elle défie la société d’apporter la preuve d’une quelconque demande de contrat de dépôt d’entreposage et de vente de produits pétroliers; que ce ne sont que les simples allégations et sollicite que la société soit purement et simplement déboutée.

Attendu que la Société TOTAL FINA ELF demande que Madame Edith KABORE soit condamnée à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de 308.426.900 F.

Attendu que Madame Edith KABORE a signifié le 2 mai 2000 à la Société TOTAL FINA ELF son intention de ne plus renouveler le bail une fois qu’il arrivera à terme le 2 juin 2002.

Attendu que l’article 92 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général dispose que « dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail, en vertu de l’article 91 ci-dessus, peut demander le renouvellement de celui-ci par acte extrajudiciaire au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail…

Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail… ».

Attendu que la Société TOTAL FINA ELF a formé sa demande de renouvellement du bail et l’a notifiée à Madame Edith KABORE le 23 mai 2002 c’est à dire très exactement dix (10) jours avant l’expiration du bail.

Que conformément à l’article ci-dessus cité, il y a lieu de constater la déchéance du droit au renouvellement du bail de la société TOTAL FINA ELF.

Attendu que la Société base sa demande de paiement d’indemnité d’éviction sur l’article 95 – 2e ).

Mais attendu que pour prétendre à cette indemnité, il faut être titulaire du droit au renouvellement du bail, c’est-à-dire avoir acquis et conservé son droit au renouvellement du bail.

Que la Société a perdu le droit depuis qu’elle n’a pas été faite dans les délais.

Qu’il y a lieu de constater que la société ayant perdu son droit au bail n’a plus qualité pour demander la reconnaissance d’un quelconque droit se rapportant au bail et qu’il convient de la débouter de sa demande comme étant mal fondée.

Attendu que la Société TOTAL FINA ELF demande que Madame EDITH KABORE soit condamnée à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 1.581.140.490 F CFA, motif pris de ce qu’elle lui aurait refusé un contrat de dépôt et d’entreposage pourtant prévu dans le contrat de bail.

Attendu que le contrat de bail liant les deux parties a prévu qu’à la fin du bail, ou de sa prorogation, le bailleur ou ses ayants droit est tenu et obligé de passer avec la société preneuse, un contrat de dépôt et d’entreposage d’une durée de 10 ans.

Attendu que l’article 1146 du code civil prévoit que les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation »

Attendu qu’il appartenait à la Société de proposer un contrat de dépôt, d’entreposage de ses produits à madame KABORE.

Qu’elle ne fait la preuve d’aucune proposition de contrat à madame KABORE, et encore moins d’une mise en demeure de s’exécuter; que dans ce cas, il ne peut être reproché à madame KABORE l’inexécution d’une quelconque obligation ouvrant droit à des dommages-intérêts d’autant plus que ce contrat ne pouvait pas naître de lui-même et s’imposer à dame KABORE dès la fin du bail, qu’il convient dans ces circonstances de débouter la Société TOTAL FINA ELF de sa demande comme étant mal fondée.

Attendu que la Société TOTAL FINA ELF conclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de madame KABORE au motif qu’elle n’a pas payé la consignation prévue par l’article 450 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 449 du même code prévoit que « hormis le cas d’assistance judiciaire, le demandeur est tenu lors du dépôt de l’assignation, de consigner au greffe de la juridiction, une somme suffisante pour garantir le paiement des frais. Il devra compléter cette provision si, en cours d’instance, elle se révèle insuffisante. La provision est destinée à couvrir les frais de procédure et les droits d’enregistrement s’il y a lieu.

Si en cours d’instance, l’insuffisance a pour origine le dépôt de demandes reconventionnelles par le défendeur, le complément de provision sera fourni par lui ».

Attendu que la Société a fait une demande initiale portant sur la somme de 308.426.900 F CFA qu’elle a payé une consignation correspondant à ce montant.

Attendu que la demande reconventionnelle de madame KABORE porte sur un montant total de 225.96.785 F CFA.

Que manifestement la demande reconventionnelle ne crée pas une insuffisance de provision car elle est moins élevée que la demande de la société; que s’il y a à compléter la provision c’est dû à la réclamation de dommages-intérêts de la Société qui porte sa demande à 1.581.140.490 F CFA supplémentaire si bien que le complément de provision devrait être fourni par elle sur ce montant.

Qu’il convient donc de constater que la demande reconventionnelle ne crée pas une insuffisance de provision et par conséquent la déclare recevable en la forme.

Attendu que dame KABORE demande le paiement de la somme de 225,911.116.785 F CFA à titre de dommages-intérêts pour toutes causes de préjudices confondus.

Attendu qu’aux termes du contrat il est prévu que « les constructions et installations nouvelles dont les plans et devis et tous les détails sont laissés à la seule appréciation de la Société preneuse seront édifiées aux frais exclusifs et par les soins de celle-ci (…) et, à la fin du présent bail, elles deviendront la propriété intégrale du bailleur ou de ses ayants droit à titre d’occasion et sans aucune indemnité à leur charge, à l’exception du matériel industriel fixe ou mobile, tels que pompes, réservoir, ponts élévateurs de graissage et autres accessoires qui sont et restent la propriété de BP centre Ouest Afrique SA et qu’elle se réserve de reprendre en cas de résiliation ou au terme du bail sans dommages ni intérêts ».

Que d’autre part à la page 4-2è le contrat prévoit que la société preneuse s’engage à entretenir les constructions qui viendraient à remplacer celles existantes actuellement, constamment en bon état de toutes réparations, grosses au menues, quelles qu’elles soient pendant tout le cours du bail, de façon à les rendre ou remettre à l’expiration de celui-ci, au propriétaire ou à ses ayants droit en bon état d’entretien.

Attendu qu’après le départ de la Société, le bailleur a fait constater les lieux par les soins d’un huissier de justice, que le procès-verbal de constat fait ressortir que la société a laissé derrière elle des ruines et une insalubrité pas des moindres.

Que dame KABORE a même été convoquée par les services municipaux de Ouagadougou à propos de cette insalubrité et a été obligée de couvrir les lieux par une clôture ayant coûté 1.242.600 F.

Que la Société n’a pas pu fournir un état des lieux contraire à celui qui a été produit au dossier.

Qu’au contraire dans ses conclusions en date du 12 septembre 2003, elle soutenait avoir enlevé cuves et autres installations dont la valeur est de 151.983.435 F CFA; Que pourtant les cuves et constructions n’étaient plus la propriété de la Société mais du propriétaire à la fin du bail.

Que la Société elle-même soutient que les investissements ont un coût de 151.983.435 F CA; que ces informations provenant d’elle sont fiables et qu’il convient de considérer ce montant comme valeur des investissements.

Attendu que les lieux n’ont pas été remis en bon état d’entretien, ni avec les investissements qu’ils portaient.

Qu’il y a lieu de constater que la Société a manqué à son obligation de restitution des lieux en bon état et qu’il convient de la condamner par conséquent à payer au bailleur la contre-valeur des investissements soit 151.983.435 F CFA.

Attendu que Madame KABORE est en attente d’exploiter son immeuble; que la remise en état des lieux ne lui coûteront pas moins de 22.649.750 F; Que ce fait a été créé par l’inexécution de ses obligations par la Société qui consistaient en la remise des lieux en bon état d’entretien; qu’il convient de la condamner à payer les frais de la remise en état des lieux et de constat d’huissier d’un montant de 22.649.750 F CFA et 41 000 F CFA.

Attendu que dame KABORE demande que la Société soit condamnée à lui payer la somme de 50 millions de francs pour procédures abusives vexatoires, dilatoires de TOTAL FINA ELF.

Attendu que c’est en toute bonne fois que la Société a exercé ces procédures.

Qu’elle a entendu poursuivre des causes qui sont pour elle légitimes et fondées.

Que rien dans toutes les procédures initiées par la Société n’est abusif malicieuse, vexatoire et dilatoire et qu’il convient de débouter dame KABORE de sa demande de dommages intérêts.

Attendu que selon l’article 394 du code de procédure civile, toute partie qui succombe est condamnée au dépens.

Qu’il convient de condamner la Société TOTAL FINA ELF aux dépens.

Statuant publiquement contradictoirement en matière commerciale et en en ressort.

Déboute la Société TOTAL FINA ELF de sa demande comme étant mal fondée.

Reçoit la demande reconventionnelle de Madame Edith KABORE.

Condamne la Société TOTAL FINA ELF à lui payer la somme de 175.916.785 F au titre de dommages et intérêts.

La déboute du surplus de sa demande.

Condamne TOTAL FINA ELF aux dépens.