Par exploit en date du 15 décembre 2000, la SOGECO a fait assigner les Établissements COULIBALY Moussa et fils à l’effet, au principal :

– d’entendre dire et juger que l’offre de vente à elle faite par COULIBALY Moussa et portant sur l’immeuble sis secteur 3, Lot 379 du quartier KOKO est une promesse de vente valant vente;

– d’entendre déclarer nulle et de nuls effet toute autre vente portant sur le même immeuble;

Subsidiairement

– de voir condamner les établissements COULIBALY Moussa à lui payer une indemnité d’éviction;

– d’entendre ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Appelée à l’audience du 17 janvier 2001, l’affaire a été renvoyée à la mise en état conformément à l’article 475 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 6 avril 2001, la SOGECO a fait assigner TERA Boukary à l’effet de voir déclarer nul et de nuls effets le congé à elle signifié le 5 janvier 2001.

Appelée à l’audience du 25 avril 2001, la cause a été renvoyée à la mise en état.

Les causes, après avoir fait l’objet de jonction par le juge de la mise en état, ont été renvoyées par ordonnance de clôture à l’audience du 23 mai 2001 conformément aux articles 460 – 5e et 462 alinéa 1e du code de procédure civile.

Dans ses écritures, la SOGECO explique que par acte sous seing privé du 11 novembre 1997, COULIBALY moussa, lui donnait à bail son immeuble sis secteur n 3 du quartier KOKO pour y abriter son fond de commerce, en l’occurrence une boulangerie; que par correspondance du 18 mars 1998, le bailleur l’informait de son intention de vendre l’immeuble loué au prix de trente deux million (32.000 000) de francs CFA tout en l’invitant à faire connaître sa réaction; que par la suite, le bailleur rétractera son offre au motif que ses enfants n’approuvaient pas ladite vente; que deux années plus tard, soit le 29 février 2000, Moussa COULIBALY réitérait son intention de vendre le même immeuble pour un prix fixé, cette fois-ci, à quarante deux millions (42.000 000) de francs FCFA et lui adressait une correspondance du 29 février 2000 en ce sens; que par lettre du 11 mars 2000, elle manifestait son intention d’acquérir l’immeuble après concertation des deux parties, ce sur quoi COULIBALY Moussa a donné son accord par courrier du 13 mars 2000; que c’est dans cette attente qu’elle a été surprise de constater que son bailleur a vendu l’immeuble à une tierce personne, TERA Boukary, qui s’apprêtait à entreprendre des travaux sur l’immeuble.

La SOGECO soutient que l’offre de vente faite par COULIBALY Moussa et acceptée par elle constitue une promesse synallagmatique de vente en ce sens que les deux parties se sont engagées réciproquement à conclure la vente, qu’aux termes de l’article 1589 du code civil : « La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix »; que par conséquent, tout autre vente, en l’espèce celle intervenue entre COULIBALY Moussa et TERA Boukary et portant sur le même immeuble doit être déclarée nulle; que si par impossible la nullité de la vente n’est pas prononcée, elle sollicite la condamnation de COULIBALY Moussa à lui payer la somme de cinquante million (50 000 000) de francs à titre d’indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article 94 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général (DCG) du traité OHADA; qu’en effet pendant qu’il encaissait des avances sur loyers, le bailleur vendait en même temps l’immeuble loué au point de le jeter en tant que locataire à la rue en violation des dispositions légales en la matière.

La SOGECO demande enfin que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

En réplique COULIBALY Moussa conclut à l’irrecevabilité de l’action de la SOGECO qui a fait signifier l’acte introductif d’instance aux Établissements COULIBALY Moussa et fils pour répondre de ses réclamations et alors même que l’immeuble en cause appartient à COULIBALY Moussa et non aux Établissements du même nom; qu’il s’agit de deux personnes distinctes, l’une physique et l’autre morale; que s’étant trompée d’interlocuteur, l’action de la SOGECO doit être déclarée irrecevable en vertu de l’article 13 du code de procédure civile qui précise que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit à agir est irrecevable.

Au fond, COULIBALY Moussa conclut au rejet de toutes les prétentions de la SOGECO en faisant valoir que s’il est vrai qu’il a manifesté son intention de vendre l’immeuble loué par la SOGECO en informant cette dernière en mars 1998 pour ensuite lui faire un rappel en février 2000, il demeure que les parties ne se sont entendues sur aucun prix ainsi que l’attestent les différentes correspondances versées aux débats; que dès lors l’article 1589 du code civil ne peut trouver application en l’espèce; que c’est pour cette raison qu’il a cédé l’immeuble à TERA Boukary suivant acte notarié du 14 mars 2000; que cette vente est parfaite et valable et le nouvel acquéreur étant substitué dans les droits et obligations de l’ancien bailleur, il ne peut être question d’éviction de sa part; Que les deux congés de six (6) mois chacun, donnés à SOGECO pour libérer l’immeuble sont le fait du nouveau bailleur, TERA Boukary; que l’article 94 de l’Acte uniforme évoqué par le demandeur est inopérant, s’agissant d’une vente d’immeuble et non d’un renouvellement de bail.

La SOGECO, dans son assignation en contestation de congé signifiée à TERA Boukary, soutient que ce dernier lui a fait notifier par exploit du 5 janvier 2001, un congé de six (6) mois et alors qu’il n’a aucune qualité pour le faire, le contrat de bail ayant été conclu entre elle, la SOGECO, et COULIBALY Moussa; que la qualité de propriétaire de l’immeuble dont se prévaut TERA Boukary est sérieusement contestée et fait l’objet d’une procédure devant le tribunal; que c’est pourquoi il sollicite voir déclarer nul et de nuls effets, ledit congé.

En réplique TERA Boukary explique que suivant acte notarié établi, enregistré et passé par devant maître Perpétue COULDIATY en date du 14 mars 2000, COULIBALY Moussa lui a vendu l’immeuble objet du titre foncier n 1336 de la circonscription de Bobo-Dioulasso; qu’étant le nouveau propriétaire et par conséquent bailleur des lieux, conformément à l’article 78 de l’Acte uniforme sur le DCG, il a approché le locataire en la personne de SOGECO pour discuter des modalités de départ de celui-ci; que c’est ainsi que de commun accord, un délai de six (6) mois, à compter du 1er avril, a été octroyé à SOGECO pour libérer les lieux; qu’à l’expiration de ce délai, non seulement la SOGECO refuse de libérer les lieux mais également de lui payer les loyer échus au motif qu’il ne le reconnaît pas comme bailleur; que de nouveau, il adressera par voie d’huissier un congé de six (6) mois à la SOGECO pour compter du 5 janvier 2001, congé qui ne connaîtra pas un meilleur sort, SOGECO refusant de quitter les lieux et de lui payer les loyers, accumulant ainsi des arriérés de quatorze (14) mois à raison de cent cinquante mille (150 000) francs par mois, soit deux million cent mille (2.100 000) de francs d’impayé.

TERA Boukary sollicite, reconventionnellement devant de tels faits et conformément aux articles 80 et 95 de l’Acte uniforme suscité, que le tribunal :

– déclare bon et valable le congé donné à SOGECO en date du 5 janvier 2001;

– ordonne la résiliation du contrat de bail et l’expulsion immédiate de la SOGECO;

– condamne la SOGECO à lui payer la somme de deux million cent mille (2.100 000) de francs CFA au titre des arriérés de loyer;

– ordonne l’exécution provisoire du jugement à venir.

Attendu que COULIBALY Moussa soulève l’irrecevabilité de l’action de la SOGECO pour défaut de qualité du défendeur en la personne des Établissements COULIBLY Moussa et fils contre lesquels l’assignation a été dirigée.

Attendu que s’il est vrai que le contrat de bail a été établi entre la personne de COULIBALY Moussa en qualité de bailleur, il ressort néanmoins des pièces du dossier que toutes les correspondances adressées à la SOGECO à l’initiative de COULIBALY Moussa lui-même et relative aux différentes offres de vente de l’immeuble ont été faites sur du papier à en-tête « Ets COULIBALY Moussa et fils »; qu’il a lui même dès le départ opéré la confusion entre l’Établissement COULIBALY Moussa et fils et COULIBALY Moussa en tant que personne physique si tant est qu’il existe une différence entre ces deux sujets de droit, les Établissements COULIRALY Moussa et fils n’ayant pas fait la preuve de leur personnalité juridique (statut, immatriculation au registre du commerce).

Attendu qu’il y a lieu dès lors de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par COULIBALY Moussa.

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier que COULIBALY Moussa, désireux de vendre son immeuble loué par SOGECO, adressé des lettres d’ « information », la première le 18 mars 1998 et la seconde le 29 février 2000, à cette dernière en fixant un prix et lui précisant qu’en tant que locataire « donc prioritaire », il attendait sa « réaction avant de trouver un autre preneur »; qu’en réponse la SOGECO exprimait son « intention d’acquérir » l’immeuble « après concertation des deux parties », ce à quoi COULIBALY Moussa a répliqué en donnant son accord pour la vente sous la condition que la SOGECO lui verse la totalité du prix de vente fixé à quarante deux million (42.000 000) de francs CFA au plus tard la 14 mars 2000 avant midi, tout en précisant dans sa correspondance que : « passé ce délai je me verrai obligé de vendre à une tierce personne ».

Attendu qu’en présence de tels faits, il convient de s’interroger s’il a existé entre les parties une promesse de vente au sens de l’article 1589 du code civil.

Attendu que la promesse de contrat est un contrat préalable par lequel une, ou les deux parties s’engagent à contracter par la suite, dans certaines conditions.

Attendu que COULIBALY Moussa a donné son consentement à un contrat de vente définitif dont les conditions ont été déterminées et qui se formera lorsque la SOGECO décidera de le conclure; que s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, l’effet essentiel de ce contrat est constitué de l’obligation qu’a COULIBALY Moussa, le promettant, de maintenir son consentement au contrat définitif pendant le délai imparti à la SOGECO, le bénéficiaire.

Attendu qu’en l’espèce la SOGECO n’a, à aucun moment à travers des différentes correspondances échangées avec le promettant, décidé d’acquérir l’immeuble, au prix et avant le délai fixés par le promettant; que partant, la promesse unilatérale de vente faite, en l’absence de levée de l’option de la part de la SOGECO, ne peut valoir la vente elle même au sens de l’article 1589 du code civil en l’absence d’accord sur le prix.

Attendu en conséquence que COULIBALY Moussa en concluant la vente envisagée dans la promesse avec une autre personne que la SOGECO n’a pas violé l’obligation qui pesait sur lui; que la vente ainsi intervenue entre COULIBALY Moussa et Boukary est valable et opposable à la SOGECO.

Attendu qu’au regard de ce qui précède il convient de rejeter la demande de la SOGECO tendant à demander l’annulation de ladite vente.

Attendu qu’aux termes de l’article 94 alinéa 1er de l’Acte uniforme sur le DCG : « Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d’éviction ».

Attendu que la SOGECO fonde sa réclamation en paiement d’indemnité d’éviction sur l’article 94 de l’Acte uniforme sus-cité; qu’il convient de relever, qu’il s’agit en l’espèce non d’un refus de renouvellement de bail de la part du bailleur, COULIBALY Moussa, mais de la vente de son immeuble loué par la SOGECO à une tierce personne.

Attendu que l’article 78 du même Acte uniforme précise en son alinéa 1er que « le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail », ce qui implique une continuation de plein droit du bail entre le nouvel acquéreur et la SOGECO; que par conséquent la demande portant sur l’indemnité d’éviction et dirigée contre COULIBALY Moussa est sans fondement et doit être rejetée

Attendu que la SOGECO entend contester le congé à elle notifié par TERA Boukary, le nouvel acquéreur de l’immeuble au motif qu’il ne lui reconnaît par la qualité de bailleur.

Attendu que l’article 78 de l’Acte uniforme sus-cité énonce en son deuxième alinéa qu’ « En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail »; que dans ces conditions TERA Boukary, acquéreur et nouveau bailleur de la SOGECO était fondé à lui donné congé dans l’optique du non renouvellement du bail qui les liait; que par conséquent il convient de débouter la SOGECO de sa demande aux fins d’annulation du congé à lui notifié par TERA Boukary.

Attendu que la SOGECO refuse, à tort, de reconnaître la qualité de bailleur en la personne de TERA Boukary et refuse de lui payer les loyers convenus dans le contrat de bail initial accumulant des arriérés de plusieurs mois, ainsi que l’atteste la sommation de payer ou de déguerpir faite par acte d’huissier du 11 octobre 2000 où, répondant à la sommation à elle faite de payer six mois d’arriéré de loyer ou de quitter les lieux, la SOGECO a répondu qu’elle ne reconnaît pas TERA Boukary comme propriétaire des lieux.

Attendu que ce faisant, la SOGECO a violé ses obligations contractuelles.

Attendu en effet que l’article 80 de l’Acte uniforme portant DCG énonce que le preneur doit payer le loyer aux termes convenus, entre les mains du bailleur ou de son représentant désigné au bail

que plus loin l’article 101 du même Acte uniforme rappelle cette obligation essentielle du preneur tout en précisant qu’à défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, après avoir délivré une mise en demeure.

Attendu que dans ces conditions il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail liant TERA Boukary à la SOGECO et d’ordonner l’expulsion des lieux occupés tant de sa personne que de tous occupants de son chef.

Attendu que TERA Boukary réclame le payement de quatorze (14) mois d’arriérés de loyer, soit deux million cent mille (2.100 000) francs à la SOGECO.

Attendu que si cette demande est fondée quant à son principe, il convient cependant d’en réduire le montant; qu’en effet il n’est pas contesté par les parties que COULIBALY Moussa avait perçu à sa demande (lettre du 20/01/2000) des avances sur loyer de six (6) mois allant du mois de mars 2000 à celui d’août 2000, soit la somme de neuf cent mille (900 000) francs CFA de la part de SOGECO qui s’est valablement libéré pour ce qui concerne cette période.

Attendu par contre que pour ce qui est de la période allant du mois de septembre 2000 à celui de mars 2000, la SOGECO n’a pas exécuté son obligation principal qui consistait à payer les loyers entre les mains du bailleur TERA Boukary; qu’il y a lieu par conséquent de le condamner au paiement de la somme de un million deux cent mille (1.200 000) francs CFA au titre de huit (8) mois d’arriérés de loyer à raison de cent cinquante mille (150 000) francs CFA par mois.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort.

En la forme déclare la SOGECO recevable en son action mais au fond le déboute de tous ses chefs de demande.

Reçoit TERA Boukary en ses demandes reconventionnelles.

Déclare bonne et valable la vente intervenue entre lui et COULIBALY Moussa.

Déclare bon et valable le congé donné le 5 janvier 2001 à la SOGECO.

Ordonne en conséquence son expulsion de l’immeuble tant de sa personne que de tous occupants de son chef.

Condamne la SOGECO à payer à TERA Boukary la somme de un million deux cent mille (1.200 000) francs CFA.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Condamne la SOGECO aux dépens.