J-09-130

1 DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – VENTE DE L’IMMEUBLE LOUE – CONTINUATION DU BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL – RESILIATION DU BAIL.

2 DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – DROIT AU RENOUVELLEMENT – CONDITIONS – RESPECT DES CLAUSES DU BAIL – NON RESPECT DES CONDITIONS – REFUS DU RENOUVELLEMENT.

1 Conformément à l’article 78 AUDCG, le bail commercial ne prend pas fin par la vente de l’immeuble loué. Cependant, le bail ne peut être continué que si le locataire respecte par ailleurs les conditions du bail à l’égard du nouveau bailleur. Tel n’est pas le cas lorsqu’il est prouvé que le locataire n’a pas payé les loyers dus. Dès lors, le nouveau bailleur est en droit de procéder à la résiliation du contrat de bail pour ce motif.

2 Conformément à l’article 95 AUDCG, le locataire ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que s’il respecte les conditions du bail notamment le paiement des loyers. Dès lors qu’il est prouvé que le locataire n’a pas payé les loyers dus, il est déchu de son droit au renouvellement.

Vu le jugement civil N 489 rendu le 24 septembre 2003 par le Tribunal de Première Instance de Douala-Bonanjo.

Vu l’appel interjeté le 05 mars 2004 contre ledit jugement.

Vu les pièces du dossier de la procédure.

Ouï Monsieur le Président en son rapport.

Vu les conclusions des parties.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.

Considérant que par requête enregistrée au Greffe de la Cour d’Appel de céans le 05 mars 2004 sous le numéro 556, la Société MINN SOCIETY Sarl, dont le siège social est à Douala, représentée par dame NGANGUE NSEKE, laquelle élit domicile au cabinet de Maître FOUSSE Dominique Nicole, Avocat au Barreau du Cameroun, a relevé appel du jugement contradictoire sus mentionné dans la cause l’opposant à sieur NGOUANOM Pierre et dont le dispositif a été repris dans les qualités du présent arrêt.

Qu’il échet de recevoir son appel comme fait dans les forme et délai légaux.

Considérant qu’à l’appui de son recours, l’appelant fait valoir que le 31 mai 2001, sieur TAYOU lui a cédé à bail pour une durée de trois ans l’immeuble situé à Bonapriso dont il était propriétaire.

Que profitant de son déplacement en Europe, il est resté sous louer une partie dudit immeuble à un tiers.

Que sous la menace de poursuites judiciaires, il a accepté de déclarer les loyers payés jusqu’en Octobre 2003 en compensation du préjudice par lui subi.

Que contre toute attente, son bailleur lui a adressé des correspondances par lesquelles il lui faisait savoir que l’immeuble loué était en vente et qu’il lui impartissait un délai de dix jours pour faire valoir son droit de priorité.

Que n’ayant pas pu réunir les 200. 000. 000 exigés par le bailleur, ce dernier a vendu l’immeuble litigieux à sieur NGOUANOM Pierre qui n’a pas hésité à solliciter son expulsion, laquelle a même été ordonnée par le Tribunal de Première Instance de Douala-Bonanjo.

Qu’en rendant sa décision dans ce sens, le juge d’instance n’a tenu compte ni de sa qualité de locataire, ni des dispositions de l’article 78 de l’acte uniforme OHADA portant Droit Commercial Général desquelles il résulte que le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail, pas plus qu’il a ignoré son droit au renouvellement du bail et négligé la fraude ayant entouré la vente contestée qui a fait l’objet d’une action en nullité encore pendante devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri qui commande d’ailleurs un sursis à statuer sur l’action en expulsion jusqu’à l’issue de la procédure en nullité de la vente.

Que si par extraordinaire la Cour venait à confirmer le jugement entrepris, il sollicite reconventionnellement une indemnité d’éviction pour le préjudice par lui souffert.

Considérant qu’il est reproché au premier juge de n’avoir pas tenu compte de la qualité de locataire de La Société MINN SOCIETY Sarl en prononçant son expulsion.

Considérant que cette qualité ne lui a pas été contestée, seulement il a été relevé qu’il était récalcitrant et refusait de payer les loyers prétextant sans preuve qu’il était en règle jusqu’en octobre 2003.

Qu’il y a lieu d’évacuer cet argument auquel aucun crédit ne peut être accordé.

Considérant que l’appelante allègue en outre que la décision entreprise a été rendue au mépris des dispositions de l’acte uniforme OHADA portant Droit Commercial Général desquelles il ressort que le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés en bail.

Considérant relativement à ce grief qu’il convient de préciser que l’expulsion de l’appelante résulte de son attitude récalcitrante à l’égard du nouveau bailleur qui avait pourtant accepté de le maintenir dans l’immeuble conformément au contrat initial.

Qu’il convient d’écarter ce grief comme impertinent.

Considérant que La MINN SOCIETY Sarl argue en plus de ce que le juge d’instance a violé l’article 91 de l’acte uniforme sus visé qui lui conférait le droit au renouvellement du bail.

Considérant que s’il est vrai aux termes de l’article sus visé que le locataire qui justifie avoir exploité, avec l’accord du propriétaire, l’activité prévue au bail pendant une durée d’au moins deux ans a droit au renouvellement du bail, il n’en demeure pas moins qu’il résulte de l’article 95 de l’acte uniforme sus référencé que ce droit peut lui être refusé lorsqu’il manque à une obligation essentielle du contrat comme le paiement de loyers.

Qu’en l’espèce la société appelante n’ayant pas justifié du paiement de la somme à elle réclamée, c’est à bon droit que le Tribunal a ignoré son droit au renouvellement ( …).

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que le premier juge a fait une saine application du droit, en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé.

Considérant qu’il échet de condamner l’appelante aux dépens en application de l’article 8 de la loi N 2006/015 du 29 décembre 2006 portant organisation judiciaire.