J-09-152

Considérant que par exploit d’huissier en date du 31 mars 2005, la Société d’Assurances ATLAS a relevé appel du jugement civil contradictoire n 763/CIV/4ème A/ rendu le 24 mars 2005 par le Tribunal de Première Instance d’Abidjan dont le dispositif est ainsi libellé.

« Statuant en audience publique, par décision contradictoire en matière civile et commerciale et en premier ressort.

Reçoit tant la demande principale de la Société ATLAS Assurances que reconventionnelle de NEIL RUBIN.

Dit la Société ATLAS Assurances mal fondée en sa demande.

Juge que celle de NEIL RUBIN est partiellement fondée.

Ordonne à la Société ATLAS de cesser tout trouble à la jouissance du local loué sous astreinte de 200 000 F par acte de trouble posé et lui fait injonction d’ouvrir ledit local sous astreinte de 100 000 F par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision.

La condamne en outre à lui payer la somme de 5 000 000 F à titre de dommages-intérêts.

Donne acte à NEIL RUBIN de ce qu’il entend payer les loyers litigieux.

Condamne la Société ATLAS Assurances aux entiers dépens »

Considérant qu’à l’appui de son acte d’appel, la Société d’Assurance ATLAS, par l’organe de son conseil maître SOUMAHORO ABOU, expose :

Que courant mai 2004, elle Société ATLAS Assurances a acquis un immeuble sis au Plateau-Centre dénommé immeuble u Sénateur LAGAROSSE ex-propriété de la Société TANRY; ATLAS a fait cette acquisition dans le but d’y installer ses bureaux et cela a été clairement notifié aux locataires dont le bail était en cours de validité.

Qu’après cette notification elle a donné congé aux locataires aux fins de reprise des lieux.

Qu’elle précise que certains locataires dont la Société CICAR AMYOT ont libéré les lieux avant même l’expiration du congé et après paiement des loyers arriérés.

Mai que concernant le sieur NEIL RUBIN il s’est illustré de mauvaise manière, en faisant de la résistance et en affichant une mauvaise foi caractérisée.

Qu’elle déclare qu’en effet alors le congé à lui donné tirait à se fin, NEIL RUBIN a entrepris des travaux de modification dans le local qu’il occupe sans avoir préalablement avisé le propriétaire et sans autorisation aucune.

Qu’elle signal que le Ministère de la Construction et de l’ Urbanisme dont la Brigade de contrôle et de suivi des constructions a découvert ces travaux anarchiques a pris décision s’y mettre fin.

Que suite à cette décision, le sieur NEIL RUBIN a saisi la juridiction des référés du Tribunal de première Instance d’Abidjan aux fins de voir ordonner la continuation des travaux.

Mais que par une ordonnance de référé n 4188 rendue le 27 octobre 2004 par la juridiction des référés du Tribunal de première Instance d’Abidjan, signifiée le 26 décembre 2004, le sieur NEIL RUBIN a été débouté de sa demande.

Qu’elle souligne qu’il n’est pas vain de rappeler que depuis novembre 2004 elle poursuit l’expulsion du sieur NEIL RUBIN des lieux qu’il occupe pour deux raisons.

– d’une part le congé aux fins de reprise des lieux qui lui a été donné est arrivé à expiration;

– d’autre part le NEIL RUBIN ne paye plus de loyers depuis 10 mois, de sorte qu’il doit à ATLAS la somme de 10 millions de F/CFA au titre des loyers échus et impayés pour la période de juillet 2004 à avril 2005.

Qu’elle fait connaître que le Tribunal de 1ere Instance, statuant sur la demande de la Société ATLAS l’a déclarée mal fondée et l’en a déboutée.

Qu’elle fait remarquer que le Premier Juge a estimé qu’elle n’avait aucun motif pour demander l’expulsion du locataire.

Qu’en le disant le Premier Juge se fonde sur la décision prise par le Ministère de la Construction d’arrêter les travaux anarchiques entrepris par NEIL RUBIN d’une part et la fermeture du local qu’il occupe par ATLAS Assurances d’autres part.

Qu’elle affirme qu’aucun de ces deux arguments ne résiste à l’analyse.

Qu’en effet, en quoi la décision prise par le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme d’arrêter les travaux anarchiques entrepris par NEIL RUBIN constituent-elle un trouble de jouissance imputable à celle ATLAS Assurances ?

Qu’elle soutient qu’en réalité, la décision administrative par l’autorité de tutelle, non seulement ne lui est pas imputable, mais en outre, elle ne saurait nullement constituer un trouble de jouissance au sans défini par le code des loyers.

D’ailleurs, la juridiction des référés du Tribunal l’a si bien compris qu’elle a débouté NEIL RUBIN de son action visant à ordonner la continuation des travaux qu’il avait entrepris.

Qu’elle fait valoir qu’au surplus le sieur NEIL RUBIN ne démontre pas le préjudice que le propriétaire lui aurait causé, sur tout que depuis sis (06) mois avant que ATLAS ne rachète l’immeuble, le local occupé par NEIL RUBIN est désespérément vide. NEIL RUBIN m’y entreprend aucune activité quelconque.

Or, en application des dispositions du code des loyers le locataire a non seulement pour obligation de payer ses loyers mais en outre, elle de garnir les locaux qu’il occupe.

Qu’en l’espèce, et autre vu de qui précède, elle déclare qu’elle n’a causé aucun préjudice au locataire.

Qu’elle allègue qu’au surplus NEIL RUBIN ne saurait se dispenser des loyers qu’il doit sous prétexte de troubles de jouissance qui n’existent pas; en tout cas non imputables aux propriétaires.

Qu’enfin, et relativement aux troubles de jouissance, NEIL RUBIN reproche à ATLAS Assurances de l’empêcher d’accéder au local qu’il loue pour avoir mis un cadenas.

Qu’elle soutient qu’un tel argument ne saurait suffire à exonérer NEIL RUBIN du paiement de ses loyers, surtout qu’il détient les clefs dudit cadenas, depuis 24 heures après leur pose.

Qu’elle déclare au total, en considérant qu’elle ATLAS Assurances n’avait aucun motif légitime pour solliciter l’expulsion de NEIL RUBIN qui lui soit à ce jour 10 millions de loyers, le premier Juge s’est fourvoyé dans l’appréciation ces faits soumis à sa sagesse.

Qu’elle estime que l’obligation principale du locataire étant de payer ses loyers, la Cour après avoir constaté que NEIL RUBIN est défaillant ordonnera purement et simplement son expulsion outre sa condamnation au paiement des loyers arriérés.

Qu’elle souligne que concernant les condamnations prononcées contre elle ATLAS Assurance, elle sollicite leur annulation pure et simple dans la mesure où elle ne reposent sur aucun fondement légal.

Qu’en effet, le premier juge l’a condamnée à des astreintes et à des dommages-intérêts.

Que premièrement elle a été condamnée sous astreinte comminatoire de 200 000 francs CFA acte de trouble causé à compter du prononcé de la décision.

Qu’elle soutient que cette sanction équivaut à une condamnation à réparer un préjudicier éventuel, or cela n’existe pas en droit.

Qu’elle indique qu’en effet, il n’est pas admis de prononcer une condamnation à réparer un préjudice incertain surtout que le fait générateur de ce préjudice ne s’est même pas réalisé.

Qu’elle estime qu’en conséquence de ce qui précède, la Cour n’aura aucune peine à infirmer le jugement querellé sur ce point.

Qu’il en est de même de la condamnation sous astreinte comminatoire de 100 00 francs par jour de retard sauf ouverture du local par ATLAS.

Qu’elle déclare que cette autre condamnation ne se justifie pas, surtout que les clefs du local litigieux sont détenus par le sieur NEIL RUBIN.

Qu’en ce qui concerne sa condamnation à des dommages-intérêt, elle souligne qu’elle ne saurait répondre des actes posés par l’administration ivoirienne.

Qu’en effet c’est bien le Ministère de la Construction qui a mis fin aux travaux anarchiques entrepris par NEIL RUBIN et non elle Société ATLAS.

Qu’elle déclare que si cette décision prise par l’administration devait constituer une faute, elle ne saurait être imputable à elle Société ATLAS.

Qu’elle estime qu’il échet en conséquence infirmer le jugement querellé sur ce point.

Que par contre elle sollicite que le sieur NEIL RUBIN soit condamné non seulement à lui payer la somme de 10 millions de francs CFA représentant les loyers qu’il doit, et qu’il retient abusivement, mais en outre à lui payer la somme de 20 000 000 F CFA de dommages-intérêts.

Qu’il souligne que lesdites injonctions faites à l’intimé d’avoir à cesser les travaux d’aménagements ne reposent sur aucun fondement sérieux.

Qu’il précise que lesdits travaux m’emportaient modification de la de la destination du bâtiment, mais avaient simplement pour effet d’apporter des agencements commerciaux utiles à l’exerce de l’activité commerciale du requérant, conformément au contrat de bail initialement conclu et au titre duquel des loyers assez prohibitifs sont payés tous les mois.

Qu’il affirme qu’en réalité, ces actes qui ne visa lent qu’à perturber l’activité commerciale du concluant, n’étaient, au demeurant, que la manifestation et prolongement de la volonté de la Société ATLAS de mettre un terme au contrat de bail en violation de l’article 78 de l’Acte Uniforme, ci-dessus rappelé.

Qu’il allègue que la Société ATLAS et Monsieur GOLLI, n’ont pas manqué de traduire, au sein de la correspondance en date du 24 septembre 2004, leur volonté de nuisance, en ces termes.

« …Vous êtes tenus, une nouvelle fois, d’arrêter et vous conformer aux injonctions de l’administration ».

Qu’il note que ces menaces proférées à l’encontre du concluant, sur l’instigation visible de ATLAS l’empêchaient de poursuivre, sereinement, les aménagements nécessaires à l’exploitation au local loué pour les besoins de son activité commerciale.

Qu’il déclare que ces diverses entraves, qui sont, au préjudice énorme, qui mensuellement s’acquitte d’un loyer d’un millions (1 000 000) F CFA, après avoir versé un montant de cent soixante millions (160 000 000) F CFA, en guise de pas porte, en vue d’acquérir ledit bail.

Qu’il était, dès lors, important pour le requérrant de finaliser les agencements entrepris, à l’effet de rentabiliser son investissement.

Qu’il soutient que c’est en faisant totalement obstruction à l’application de l’article 76 de l’Acte Uniforme ci-dessus rappelé dans le contexte que la Société ATLAS Assurances croyait pouvoir obtenir l’expulsion du requérant qui a, à juste titre, cru devoir exercer une rétention sur les loyers en cause, en application du principe de l’exception de l’exécution contractuelle, car :

Le locataire paie mensuellement l’importante somme de 1 000 000 F CFA.

Sans pouvoir exploiter son commerce suivant les normes requises.

Qu’il précise que telle a toujours été la réalité constante des rapports entre le locataire et le bailleur.

Qu’elle précise, en effet, le maintient forcé de NEIL RUBIN dans les locaux qu’il ne paye même pas, oblige la compagnie ATLAS à payer des loyers de 4.000 000 de francs CFA par mois pour se loger.

Que par ailleurs, cette résistance abusive du locataire a mis un coup d’arrêt aux travaux de réaménagement qu’elle avait entrepris dans l’immeuble.

Qu’elle précise que ces deux situation lui causent d’énorme préjudices qui appellent réparation.

Considérant que pour sa part, le sieur NEIL RUBIN par le truchement de ses conseils Cabinet D.FB Associés expose que par acte sous seing privé passé dans le courant du mois de mars 2002, Monsieur NEIL RUBIN a reçu de monsieur FOUAD BOUZIANE, en cession, le local dont ce dernier était titulaire du chef de la Société THANRY.

Que ce bail à usage commercial a porté sur un local situé au sous sol de l’immeuble sis 11, Avenue du Sénateur Lagarosse à Abidjan, pour un loyer mensuel de un million (1 000 000).

Qu’à cette occasion, il a payé, en raison de l’extrême commercialisé des lieux, un pas de porte de cent soixante millions (160 000 000 F CFA en vu de l’exploitation dudit local; en conséquence, le concluant a initié des travaux d’agencement commerciaux pour les besoins de son commerce, objet du bail.

Qu’entre temps, le bailleur initial a vendu son immeuble à la Société d’Assurance ATLAS, dans le premier trimestre de l’année 2004.

Qu’il précise que contrairement au principe selon lequel la vente d’un immeuble ne met pas un terme au bail commercial, conformément à la loi sur les baux commerciaux, la Société ATLAS a tenté de fin au contrat de bail du requérant.

Qu’à ce propos, en effet, l’article 76 de l’Acte Uniforme portant droit commercial général, dispose que :

« Le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail. En cas de mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouve les locaux donnés à bail, l’acquéreur est de plein droit substitué dans les obligations du bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail ».

Qu’il déclare qu’en dépit de la pertinente de ce texte, la Société ATLAS a donné congé à la requérante, en flagrante violation des dispositions de l’article 76 susvisé.

Que ledit congé a, aussitôt, été contesté par voie d’Huissier.

Que revenant à la charge, la Société ATLAS, de connivence avec Monsieur GOLLI François, par ailleurs officier de police, a adressé deux correspondances, en dates respectives des 22 et 24 septembre 2004, contenant mise en demeure d’arrêt des travaux d’agencements commerciaux.

Que c’est un tel bailleur, qui non satisfait de l’ensemble des troubles de jouissance dont s’était déjà rendu coupable, a cru devoir assigner en expulsion ce locataire.

Qu’il signale que pendant que la procédure en expulsion était pendante, qu’il était de bonne logique que les parties attendent la décision que le juge devait rendre sous peu, la Société ATLAS Assurances faisait irruption dans le local de Monsieur NEIL RUBIN, pour apposer des cadenas à l’entrée du magasin, empêchant ainsi l’accès du magasin du locataire.

Que c’est dans ce contexte de trouble gigantesque à la paisible jouissance du bail que le jugement querellé est intervenu.

Qu’il soutient qu’aucune des critiques à l’encontre du jugement entrepris ne peut prospérer en ce que :

– Le Tribunal n’a méconnu aucune disposition du code des loyers ni du code civil;

– La condamnation au paiement des dommages et intérêts est fondée et justifiée;

– L’astreinte est justifiée;

Qu’il fait remarquer qu’à suivre l’appelante, la décision du Tribunal mérite d’être censurée parce que cette décision » a été prise en violation des dispositions du code des loyers et celles du code civil ».

Qu’en effet, il déclare que en premier lieu, l’appelante, tout en se référant au code des loyers et au code civil, s’est gardée de préciser les dispositions de l’un et l’autre de ces codes qui auraient été méconnues.

Qu’en second lieu, la décision du Tribunal, à supposer même qu’elle ait méconnu les dispositions de l’un ou de l’autre des codes précités, ne saurait pour autant encourir la moindre censure.

Qu’il souligne qu’il n’a pas en effet, signé un bail à usage d’habitation ou à usage professionnel pour être ensuite soumis aux dispositions du code des loyers ou du code civil.

Mais qu’il a signé un bal à usage commercial.

Qu’il précise qu’un bail de cette nature est régi par l’Acte Uniforme sur le droit commercial général, notamment dans ces articles 69 à 102.

Qu’il estime que l’appelante est donc mal venue à critiquer la décision du Tribunal sur la base des dispositions qui n’étaient pas applicables à la cause dont la juridiction de premier degré était saisie, et qui en toute rigueur juridique ne pouvait servir de fondement légal à la décision rendue.

Qu’il déclare que c’est pourquoi la Cour d’Appel ne manquera pas de rejeter cet argument, en ce qu’il est inopérant.

Qu’il rappelle que la Société ATLAS Assurances pour espérer obtenir d’infirmation de la décision entreprise relativement à ce chef prétend que « la condamnation ne se justifie pas surtout que NEIL RUBIN ne démontre pas le préjudice qu’il a souffert » et que le local dans tous les cas serait vide.

Que sur ce point il signale que l’article 77 de l’Acte Uniforme ainsi libellé.

« Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés ».

Que l’article 77 ne conditionne pas la responsabilité du bailleur à la preuve faite par le locataire du préjudice qu’il aurait souffert.

Qu’il soutient qu’il résulte plutôt du texte de l’article 77 que le bailleur expose sa responsabilité dès lors qu’il se rend coupable envers le preneur de trouble de jouissance.

Que le bailleur expose qu’il faut et il suffit que le locataire ait souffert de trouble de jouissance, du fait du bailleur ou même de ses ayants droit ou préposé, pour que la responsabilité du bailleur soit engagée.

Qu’il souligne qu4au demeurant et dans la mesure où il s’agit d’un baille commercial, il ne saurait exister de trouble de jouissance sans un préjudice pour le preneur commerçant.

Que or selon lui, la Société ATLAS ASSURANCES s’est constamment rendue coupable, envers lui, de graves et constants troubles de jouissance. Ces troubles ont atteint leur point culminant, en date du 20 décembre 2004, avec l’interdiction d’accès au magasin. Ce jour-là, en effet, la Société ATLAS ASSURANCES, dans la logique de nuire au maximum au commerce de Monsieur NEIL RUBIN, a fait mettre des cadenas sur la grille d’accès du magasin pris à bail par le concluant.

Qu’il allègue que l’argument tendant à dire que les dommages et intérêts ne se justifieraient pas, parce que le local serait vide depuis (3) trois an ne peut davantage prospérer.

Qu’il affirme en effet que, si tant est que le local pris en bail est vide depuis trois (3) an, la Société ATLAS ASSURANCES devait pouvoir instruire tant le concluant que la Cour d’Appel sur la raison d’être de ses exploits en date du 14 mai 2004 et du 19 novembre 2004.

Qu’il estime que les conditions pour que la responsabilité du bailleur envers le preneur soit engagée étaient, en réalité, largement satisfaites et la décision des premiers juges ne peut souffrir la moindre critique sur ce point.

Qu’il rappelle que la troisième critique de l’appelante envers la décision entreprise consiste à dire que Monsieur NEIL RUBIN détiendrait les clés du magasin, l’astreinte, ce faisait, ne justifierait pas.

Qu’il affirme que l’argument est partiellement spécieux.

Qu’il soutient que l’astreinte prononcée par la décision entreprise ne vise pas à vaincre la résistance du bailleur dans une quelconque remise de clé.

Qu’il précise que le 20 décembre 2004, le bailleur a fait mettre des cadenas sur la grille d’accès du magasin, interdisant, ainsi, toute entrée dans le magasin, objet du bail.

Qu’il fait remarquer que le preneur a souhaité que ces cadenas soient enlevés pour lui permettre de continuer l’exploitation de son commerce. Le bailleur s’est, malheureusement, jusque là refusé à permette au locataire d’accéder librement au local pris en bail et pour lequel Monsieur NEIL RUBIN, mensuellement, s’acquitte d’un loyer d’un million (1 000 000) F CFA, après avoir versé un montant de cent soixante millions (160 000 000) F CFA, en guise de pas de porte, en vue d’acquérir ledit bail.

Qu’il fait valoir que, c’est cette résistance, injustifiée, abusive et inéquitable, que l’astreinte prononcée par le Tribunal vise à vaincre. Elle se justifie donc largement.

Qu’aussi sollicite t- il de la Cour de confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise.

Considérant qu’il résulte des éléments du dossier que l’appel de la Société d’Assurances ATLAS a été fait selon les formes et délai légaux; qu’il y a donc lieu de déclarer ledit appel recevable.

Considérant que le Traité OHADA relatif au bail commercial dispose en son article 95 que le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grâce ou légitime à l’encontre du preneur, ce motif constant soit dans l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail soit encore dans le cessation de l’exploitation du fonds de commerce.

Considérant encore que l’article 101 du même traité relatif au bail commercial stipule que le preneur est tenu de payer le loyer et à défaut de paiement de loyer le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

Considérant qu’en l’espèce la Société d’Assurances ATLAS sollicite l’expulsion de son locataire NEIL RUBIN de l’immeuble dénommé SENATEUR LAGAROSSA sis au Plateau Centre qu’elle a acheté avec la Société THANRY courant mai 2004 pour deux raisons à savoir d’une part pour expiration du congé donné au sieur NEIL RUBIN aux fins de reprise des lieux par elle-même la bailleresse et d’autre part pour non paiement par le locataire NEIL RUBIN de 10 mois de loyers échus.

Que contrairement donc aux énonciations du jugement querellé l’appelante a bel et bien fait valoir des motifs légitimes résultant de l’inexécution par intimé d’une obligation substantielle du bail, notamment le non paiement de 10 mois mais de loyers, inexécution qu’il connaît d’ailleurs même s’il tente vraiment de justifier ledit non paiement des loyers échus par des soit disant trouble de jouissance d’autant plus que non seulement la loi ne permet pas à un locataire d’effectuer des travaux d’aménagement puissent-il pour des besoins de commerce sans l’autorisation préalable du propriétaire des lieux,, autorisation qu’en l’espèce fait défaut, mais en plus c’est le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme qui, se basant sur la loi n 65-248 du 04 août 1965 modifiée et complétés par la loi n 97-343 du 04 septembre 1997 relative au permis de construire, a pris la décision de faire arrêter les travaux qualifiés d’anarchiques entrepris par le sieur NEIL RUBIN et que de surcroît la juridiction des référés saisie par le sieur NEIL RUBIN lui-même, par ordonnance n 4186 rendu le 27 octobre 2004 l’a débouté de sa demande aux fins de voir ordonner la continuation de ses travaux.

Qu’il appert donc des éléments de la cause que la demande d’expulsion du sieur NEIL RUBIN présentée par la Société d’Assurances ATLAS est bien conforme aux dispositions combinées des articles 95 et 101 susvisés au traité OHADA relatif au bail commercial.

Qu’aussi convient-il d’infirmer le jugement querellé et statuant à nouveau d’ordonner l’expulsion du sieur NEIL RUBIN et de tous occupants de son chef des lieux litigieux.

Considérant que du fait que le sieur NEIL RUBIN ne conteste pas le non paiement par lui des 10 mois de loyers échus il s’impose de le condamner à payer à la Société d’Assurances ATLAS la somme de dix million de francs CFA (10 000 000 ) F représentant 10 mois de loyers échus et impayés.

Considérant qu’il est manifeste et insupportable qu’en ne payant pas les loyers d’une part et en demeurant injustement et abusivement dans le local litigieux obligeant ainsi l’appelante à exposer des frais car ne pouvant pas s’installer dans sa propriété, le sieur NEIL RUBIN a commis une faute qui cause un préjudice certain à l’appelante de sorte que celle-ci est bien fondé en sa demande de dommage- intérêts qu’en effet, conformément à l’article 1382 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à astreint un dommage, oblige celui par la faute au quel il est arrivé à le réparer.

Qu’aussi échet-il de condamner le sieur NEIL RUBIN à payer à la Société d’Assurances ATLAS la somme raisonnable et équitable de cinq millions (5 000 000) F de francs de dommages-intérêts.

Considérant que dans la mesure où il n’est pas établi que la Société d’Assurances ATLAS a commis un abus ou une faute dans l’exercice de son droit de résiliation du contrat de bail fondé sur les articles 95 et 101 susvisés il échet de débouter le sieur NEIL RUBIN de sa demande relative aux troubles de jouissance et dommage-intérêts mal fondé.