J-09-287
BAIL – BAIL A USAGE D’HABITATION – SAISINE DES JURIDICTIONS – APPLICATION DE LA MISE EN DEMEURE PREALABLE PRESCRITE PAR L’ACTE UNIFORME RELATIF AU DROIT COMMERCIAL GENERAL (NON).
Le locataire qui prétend que ses quittances de loyer ont été perdues par le fils de sa bailleresse doit prouver cette allégation. S’il justifie le non paiement des loyers dus par le fait qu’il a réalisé des travaux de réhabilitation de la maison par lui louée sans pouvoir prouver que ces travaux ont été réalisés avec l’accord de la propriétaire et qu’elle a consenti à une compensation entre le coût desdits travaux et les loyers par lui dus, il est mal fondé a soutenir qu’il a régulièrement exécuté ses obligations découlant du contrat de bail.
Les dispositions de l’article 101 AUDC prescrivant une mise en demeure préalable à toute saisine des juridiction ne sauraient s’appliquer en l’espèce, car elles ne valent que pour les baux à usage commercial, à l’exclusion des baux à usage d’habitation.
Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n 75 du 9 février 2007, affaire N-T-Y-L c/ Dame A.Juris Ohada, n 2/2009, avril-juin, p. 37.
LA COUR,
Vu les pièces du dossier.
Après en avoir délibéré conformément à la loi.
Par exploit en date du 21juin 2006 de Maître M’BESSO ADOPO V1CTOIR, Huissier de Justice, N, T, Y et L, ont relevé appel du jugement Civil n 422/CIN4A rendu le 27 février 2006 par le Tribunal de Première instance d’Abidjan-Plateau dont le dispositif suit :
– déclare A recevable et partiellement fondée;
– l’a débouté de ses actions, en paiement et en expulsion contre M et T;
– prononce la résiliation du bail existant entre les autres défendeurs;
– ordonne l’expulsion de L, de T, de N et de Y;
– condamne également les défendeurs précités à payer à la demanderesse les sommes de : T. 30 000 F CFA; L. 150 000 F CFA; N. 100 000 F CFA; Y. 30 000 F CFA
Au titre des loyers échus;
– ordonne en outre l’exécution provisoire de la présenté décision nonobstant toutes voies de recours;
– condamne enfin les défendeurs aux dépens.
Les appelants sollicitent l’infirmation du jugement entrepris pour violation de l’article 101 du code du traité OHADA relatif au droit.
Commercial en ce que Madame A ne leur a pas signifié une mise en demeure avant la saisine du Tribunal.
Par ailleurs, ils font valoir ne pas devoir la somme de 265 000 francs représentant des arrivés de loyers échus.
N relève qu’il a régulièrement payé des loyers et que pour des raisons de contrôle, il a remis l’ensemble de ses quittances, de loyers à K, fils de l’intimée, gérant des maisons de ma mère.
Qu’à la reprise desdites quittances, il a constaté qu’elles ne lui avaient pas toutes été restituées.
Qu’en dépit de ses réclamations, il n’a pu obtenir gain de cause.
Que courant année 2005, l’intimée lui a signifié qu’il lui devait 110 000 francs d’arriérés de loyers qui en réalité, étaient dus à la perte de ses quittances par le fils de cette dernière.
Que pour éviter toute animosité entre l’intimé et lui, il a dû reconnaître cette dette en signant une reconnaissance de dette; Qu’il a payé la somme de 20.. F CFA pour le montant total sus-indiquée et promis de payer le reliquat au mois de juin 2006.
Que c’est dans l’attente de cette date qu’il a reçu signification du jugement dont appel.
Pour sa part, T précise qu’il a réalisé des travaux d’entretien de maison par lui louée à hauteur de 195 000 F CFA.
Qu’il a téléphoniquement avisé l’intimée de son intention de se faire rembourser sur les loyers échus jusqu’à l’épuisement des sommes par lui exposées.
Que c’est en réalisant sa créance, que lui a été signifiée le jugement querellé.
Il souligne qu’ayant rempli ses obligations contractuelles, il devait bénéficier d’une mise en demeure ou d’un avertissement.
Madame A résiste et réplique que contrairement aux allégations des appelants, il s’agit ici d’un bail à usage d’habitation qui n’est nullement régi par l’article 101 du traité OHADA relatif au droit commercial.
Elle poursuit que suite au jugement dont appel, les nommés Y et L ont soldé leurs dus à l’égard de l’intimé avant l’exécution de ladite décision.
Que T et N qui ne sont pas exécutés, ont été expulsé le 23 juin 2006 par voie d’Huissier.
Que cependant au moyen d’une défense à exécution signée le 30 juin 2006 et c curieusement signifiée avant sa date, c’est – à dire le 0 5 juin 2006, les sus nommées ont brisé les portes pour se réinstaller en toute illégalité.
Qu’elle a d’ailleurs déposé plainte contre eux, au commissariat de Police du 21è arrondissement d’Abidjan Abobo derrière rail, le 08 août 2006.
Elle souligne que depuis le 1er février 2006 et le 23 juin 2006, T et N ne paient respectivement pas les loyers des maisons qu’ils occupent.
Que d’ailleurs N le reconnaît formellement à travers la signature d’une reconnaissance de cette dette datée du 16 janvier 2006.
Qu’ainsi, elle sollicite la confirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions.
SUR CE
EN LAFORME
Considérant que l’appel est intervenu dans les formes et délai, prescrits pour la loi.
Qu’il échet de le déclarer recevable.
AU FOND
Considérant qu’il est constant que les appelants occupent des locaux à usage d’habitation appartenant à A et ce, suivant contrat de location.
Considérant que Y et L ne font valoir aucun moyen pour justifier du bien fondé de leur appel.
Considérant qu’en outre, N, quoi que reconnaissant devoir des arriérés de loyers évalués à 110 000 F CFA dans l’acte daté du 16janvier 2006, et portant compte rendu de la réunion pour l’examen de la situation des impayés de loyers, justifie lesdits impayés par la perte de ses quittances par le fis de l’intimée.
Considérant que cependant, il ne rapporte aucune preuve, ni commencement de preuve de ses allégations.
Qu’il y a lieu de rejeter le moyen par lui invoqué comme non fondé.
Considérant que T justifie le non paiement des loyers par le fait qu’il a réalisé des travaux d’un coût de 195 000 F CFA dans la réhabilitation de la maison par lui louée.
Mais considérant que nulle part dans ses écritures, il n’apparaît que les travaux par lui allégués ont été réalisés avec l’accord de l’intimée, et qu’elle a consenti à une compensation entre le coût desdits travaux et les loyers par lui dus.
Que dès lors, il est mal fondé a soutenir qu’il a régulièrement exécuté ses obligations découlant du contrat de bail le liant à l’intimé.
Considérant que par ailleurs les dispositions de l’article 101 du traité OHADA relatif au droit Commercial, et prescrivant une mise en demeure préalable à toute saisine des Juridiction ne sauraient s’appliquer en l’espèce, car ne valant que pour les baux à usage commercial, à l’exclusion des baux à usage d’habitation.
Considérant qu’enfin, aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louange se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Considérant que de cette disposition qui ne fait aucunement mention de congés, il ressort que cette formalité n’est nullement nécessaire dès lors que les nées du contrat de bail ne sont pas exécutées d’un congé.
Qu’il s’ensuit que la procédure initiée par l’appelante n’est entachée d’aucun vice.
Que pour tout ce qui précède, il échet de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort.
EN LA FORME
Déclare recevable l’appel interjeté par N, Y, Y et L.
AU FOND
Les y dit mal fondés.
Les déboute.
- Confirme en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Les condamne aux dépens.
PRESIDENT : Mme ZAKPA AKISSI CECILE