J-09-399

DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONVENTION VERBALE – AUTORISATION DU PROPRIETAIRE – PRENEUR – CONSTRUCTION D’UNE MAISONNETTE A USAGE COMMERCIAL – ASSIGNATION EN PAIEMENT – REMBOURSEMENT DU PRIX – DOMMAGES ET INTERETS (OUI) – APPEL – RECEVABILITE (OUI).

BAIL DE TERRAIN NU – ARTICLE 69 AUDCG – CONSTRUCTIONS – CONSENTEMENT DU PROPRIETAIRE (OUI) – VIOLATION DES CONDITIONS DE L’ARTICLE 101 AUDCG – CONFIRMATION DU JUGEMENT.

Aux termes de l’article 69 paragraphe 3 AUDCG, est considéré comme bail commercial le bail des terrains nus sur lesquels ont été édifiées soit avant soit après le bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou professionnel, lorsque ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire ou à sa connaissance. En l’espèce, la construction a été faite à la connaissance du bailleur. Il ne peut donc invoquer la réserve selon laquelle son consentement était subordonné à une aide que devait lui apporter le preneur.

Par ailleurs, le non paiement du loyer n’est pas une condition de validité du contrat, mais plutôt une cause de résiliation. Ainsi, l’article 101 AUDCG dispose qu’à défaut du paiement du loyer le bailleur pourra demander la résiliation du bail après avoir par acte extrajudiciaire mis en demeure le locataire de s’exécuter. En l’espèce, le bailleur n’ayant pas observé cette procédure de mise en demeure, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge.

(COUR D’APPEL DE BOBO-DIOULASSO, Chambre civile et commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n 12 du 06 mars 2006, GNANE Amina c/ TRAORE Ali).

Suivant acte du 28 avril 2004 TRAORE Ali domicilié à Bobo-Dioulasso, assignait Madame GNANE Aminata domiciliée à Bobo-Dioulasso à comparaître devant le Tribunal d’Instance de Bobo-Dioulasso à l’effet de la voir condamnée à lui payer la somme de deux cent trente trois mille cent cinquante (233.150) FCFA représentant la valeur de la construction édifiée sur la parcelle de cette dernière avec son consentement, outre la somme de cent mille (100 000) FCFA à titre de dommages intérêts.

Au soutien de son action, il expose que suivant convention verbale en date du mois de novembre 2003, il a obtenu de GNANE Amina, l’autorisation de construire sur une parcelle appartenant à celle-ci, un bâtiment qu’il devait affecter à l’usage d’un télécentre; Qu’après la construction dont l’évaluation remonte à deux cent trente trois mille cent cinquante (233.150) FCFA, GNANE Amina lui a réclamé les clés de la maisonnette.

En réplique, GNANE Amina concluait au rejet de la demande de TRAORE Ali expliquant que l’autorisation qu’elle a donné à celui-ci était subordonnée d’une part à une aide que ce dernier devait lui apporter dans la conclusion d’un autre contrat sur une partie de l’immeuble avec la société Ludic Lydia; et d’autre part au paiement d’un loyer mensuel de dix mille (10 000) FCFA déductible de la somme investie.

Par décision du 06 août 2004, le Tribunal recevait TRAORE Ali en son action et au fond condamnait GNANE Amina à lui payer la somme de deux cent trente trois mille cent cinquante (233.150) FCFA en remboursement de la valeur de la maisonnette, outre celle de vingt cinq mille (25 000) FCFA à titre de dommages et intérêts.

La cause inscrite au rôle de la Cour sous le n 94 du 31 août 2004 a été appelée à l’audience du 06 septembre 2004 puis renvoyée à la mise en état. Après échange de conclusions, l’affaire est renvoyée à l’audience du 06 février 2006 date à laquelle elle est débattue puis mise en délibéré pour le 20 février; ce délibéré sera prorogé au 06 mars 2006 date à laquelle la Cour a statué ainsi qu’il suit :

Attendu que GNANE Amina a intérêt et qualité pour agir; que son appel interjeté en application des articles 536 et 550 du code de procédure civile mérite d’être déclaré recevable.

Attendu qu’il résulte des pièces de la procédure et des déclarations des parties que courant mois de novembre 2003, GNANE Amina donnait son consentement à TRAORE Ali afin que celui-ci construise sur sa parcelle un bâtiment de dix (10) tôles destiné à abriter un télécentre que ce dernier s’engageait à ouvrir.

Attendu qu’aux termes de l’article 69 paragraphe 3 de l’Acte uniforme règlementant les rapports entre locataires et bailleurs, est considéré comme bail commercial les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées soit avant soit après le bail, des constructions à usage, industriel, commercial, artisanal ou professionnel, lorsque ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire, ou à sa connaissance.

Attendu que GNANE Amina fait valoir qu’elle avait subordonné son consentement à l’aide que devait lui apporter TRAORE Ali pour la conclusion d’un autre contrat de bail.

Attendu cependant qu’elle explique dans ses conclusions du 25 novembre 2005, que TRAORE Ali aurait utilisé son ciment son eau et son sable, et qu’elle aurait pris en charge certains travaux; qu’elle reconnaît ainsi que les travaux ont été faits à sa connaissance de sorte que la réserve qu’elle invoque ne saurait prévaloir; qu’en ce qui concerne le non paiement du prix, celui-ci n’est pas une condition de validité du contrat, mais plutôt une cause de résiliation.

Attendu dans ce sens que l’article 101 de l’Acte uniforme OHADA sur le droit commercial général (AUDCG) dispose qu’à défaut du paiement du loyer le bailleur pourra demander la résiliation du bail après avoir par acte extrajudiciaire mis en demeure le locataire de s’exécuter; qu’en l’espèce GNANE Amina n’ayant pas observé cette procédure de mise en demeure, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge.