J-13-80

DROIT COMMERCIAL GENERAL — BAIL — CONTRAT DE BAIL D’UN IMMEUBLE COMMERCIAL A USAGE DE RESTAURANT — LOYERS — DEFAUT DE PAIEMENT — ASSIGNATION EN PAIEMENT DES ARRIERES ET EN RESILIATION —

CONCLUSION DU BAIL — DEFAUT DE PREUVE — ARTICLES 71 AUDCG — FORMALISME — EXIGENCE D’UN ECRIT (NON) — EXISTENCE D’UN CONTRAT (OUI)

OBLIGATIONS DU PRENEUR — INEXECUTION — BAILLEUR — DEFAUT DE MISE EN DEMEURE — VIOLATION DES CONDITIONS DE L'ARTICLE 101 AUDCG (OUI) — RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL (NON)

En matière de bail commercial le formalisme de l'écrit n'est pas exigé (art. 71 AUDCG). En l’espèce, le fait que le contrat de bail n’est ni paraphé, ni signé par le bailleur, ni enregistré, ne constitue nullement la preuve de l’inexistence d’un lien contractuel entre les parties.

Et selon l'article 101 AUDCG, le bailleur peut, à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, demander la résiliation judiciaire du bail…, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail.

Or en l'espèce, force est de constater que le bailleur qui sollicite la résiliation du bail, n'a pas servi une mise en demeure aux preneurs. N’ayant pas respecté le formalisme qui est d'ordre public, il convient par conséquent de le débouter en sa demande en résiliation du contrat de bail.

(Tribunal de commerce de Brazzaville, Jugement n° 054 du 19 juillet 2011, Mme IBEYABO Alphonsine c/ Mrs. SAMBA Fortuné & SADA SOUMARE)

Ouï, maître OBAMBE, en ses demandes, fins et conclusions;

Ouï, maître HOMBESSA, en ses explications et moyens de défense;

Ouï, le ministère public en ses réquisitions :

Après en avoir délibéré conformément à la loi;

Suivant requête à Brazzaville en date du 24 juin 2009, Dame IBEYABO Alphonsine, congolaise, mère de famille, domiciliée 1 rue Tsambitso à Mikalou II Brazzaville, représentée et plaidant par maître OBAMBE, a saisi le Tribunal de commerce de Brazzaville à l'effet de s'entendre prononcer la résiliation du contrat de bail la liant aux sieurs SAMBA Fortuné et dont les intérêts sont défendus par maître HOMBESSA et SADA Soumaré;

Il résulte de la requête introductive d'instance que Dame IBEYABO Alphonsine est propriétaire d'une parcelle de terrain sise au centre-ville, en face de la direction générale de la Caisse de retraite des fonctionnaires;

Courant année 1994, elle a été contactée par les sieurs SAMBA Fortuné et SADA Soumaré aux fins de conclusion d'un contrat de bail commercial portant sur cette propriété, ledit bail a été conclu finalement en date du 07 octobre 1994 pour un montant de 125.000 par mois; la requérante a été représentée à cette occasion par son frère le nommé NDENGUEN Odilon, qui a été porteur d'un mandat; à cet effet les deux preneurs avaient installé dans cette propriété un restaurant dénommé « La Référence »;

De 2001 à 2003, les deux locataires ont accumulé des impayés de loyers dont le montant s'élève à ce jour à 4.125.000 francs CFA, soit 2 ans et neuf mois d'impayés et la requérante sollicite, dans la présente procédure, le paiement de cette somme au titre d'arriérés de loyers qui porteront intérêts au taux de 6% à compter de la présente décision;

Depuis 2003, le Restaurant bar a été fermé et les lieux servent de domicile d'habitation aux parents des preneurs, ce qui modifie fondamentalement l'objet du contrat;

Ce qui génère un préjudice qu'il convient de réparer par le requérant de la somme de 20.000.000 de francs CFA;

S'agissant de ce point relatif aux faits, le sieur SAMBA Fortuné sous la plume de son conseil conclu sur le défaut des moyens de preuves fondateurs des prétentions de la requérante, motif pris de ce que le contrat de bail produit est inhabile à lier juridiquement la partie concluante, en ce qu'il n'est ni paraphé, ni signé par le concluant, ni enregistré;

En clair, cette pièce est impropre à établir l'existence d'un bail commercial en l'espèce entre les parties;

Dame IBEYABO par le biais de son conseil objecte en soutenant ce qui suit : Conformément à l'article 71 de l'Acte uniforme sur le droit commercial général, le contrat de bail ne demande pas de paraphe, ni d'enregistrement; le Tribunal en effet constatera leur mauvaise foi et les déboutera; puis prononcera leur expulsion des lieux loués, notamment l'enlèvement de leur hangar érigé et tous autres objets, propriété des preneurs;

Enfin le Tribunal ordonnera l'exécution provisoire du jugement à intervenir en dépit des voies de recours;

Attendu que le Tribunal de céans devra statuer sur les points ci-après :

Attendu que Sieur SAMBA Fortuné Raymond sollicite du Tribunal de céans de déclarer la requérante mal fondée en ses prétentions, aux motifs que le contrat de bail versé au dossier est inhabile à lier juridiquement la partie concluante en ce qu'il n'est, ni paraphé, ni signé par le concluant, ni enregistré, en clair cette pièce est impropre à établir l'existence d'un lien contractuel en l'espèce entre les parties;

Attendu qu'aux termes de l'article 71 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général « Est réputé bail commercial toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble compris dans le champ d'application de l'article 69 … »;

Qu'il est reproché en l'espèce à Dame IBEYABO Alphonsine de produire au dossier un contrat de bail non signé par les parties, il se trouve néanmoins qu'en matière de bail commercial le formalisme de l'écrit n'est pas exigé;

Que tel le sens des dispositions de l'article 71 de l'Acte uniforme cité ci-dessus;

Qu'il échet de rejeter le moyen soulevé par le sieur SAMBA Fortuné;

Attendu que Dame IBEYABO Alphonsine sollicite la résiliation du contrat de bail passé entre elle et les sieurs SAMBA Fortuné et SADA Soumaré pour inexécution des obligations contractuelles par ces derniers et par conséquent leur expulsion desdits lieux;

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier de la procédure que par contrat de bail en date du 7 octobre 1994, Dame IBEYABO Alphonsine, représentée par son frère NDENGUEN Odilon, a donné à bail aux sieurs SAMBA Fortuné et SADA Soumaré, un immeuble commercial à usage d'un restaurant pour un montant mensuel de 125.000 francs CFA;

Que depuis 2001, les preneurs à bail ne se sont pas acquittés des loyers;

Attendu que l'article 101 de l'Acte uniforme précité dispose qu'à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, après avoir fait délivrer, par requête extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail;

Cette mise en demeure doit reproduire, sous peine de nullité, les termes du présent article, et informer le preneur qu'à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions du bail dans un délai d'un mois, la résiliation sera poursuivie... »;

Qu'or en l'espèce, force est de constater que Dame IBEYABO Alphonsine, qui sollicite la résiliation du bail, n'a pas servi une mise en demeure aux sieurs SAMBA Fortuné et SADA Soumaré, d'avoir à payer la somme en principal de 4.125.000 francs CFA représentant les loyers échus et impayés de la période allant de 2001 à 2003, soit 2 ans et neuf mois dans un délai de 30 jours;

Qu'en outre, il convient de préciser que le formalisme prévu à l'article 101 de l'Acte uniforme sus-énoncé est d'ordre public;

Qu'il ne peut à cet effet y être dérogé;

Que Dame IBEYABO Alphonsine, n'ayant pas respecté ledit formalisme, il échet de la débouter en sa demande en résiliation du contrat de bail;

Attendu que dame IBEYABO Alphonsine a succombé au procès, il convient de la condamner aux dépens conformément aux dispositions de l'article 57 du code précité;

Statuant publiquement, contradictoirement en matière commerciale et en premier ressort;

Reçoit dame IBEYABO Alphonsine en son action;

Rejette le moyen de défaut de preuve soulevée par le sieur SAMBA Fortuné;

L'en dit mal fondée;

Dit et juge cependant que dame IBEYABO Alphonsine n'a pas respectée le formalisme prévu à l'article 101 de l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général;