BAIL COMMERCIAL
I. DEFINITION DU BAIL COMMERCIAL — EXISTENCE — VALIDITE — DISTINCTION DE LA LOCATION DU FONDS DE COMMERCE
162. DEFINITION DU BAIL COMMERCIAL — EXISTENCE — VALIDITE — DISTINCTION DE LA LOCATION DU FONDS DE COMMERCE.
DROIT COMMERCIAL GENERAL – CONTRAT DE BAIL – CLAUSE DE REFERE – BAIL ARRIVE A TERME – ACTION EN EXPULSION DU LOCATAIRE – DEFAUT DE PREUVE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL -COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI).
DROIT COMMERCIAL GENERAL – CONTRAT DE BAIL – INEXECUTION DES CLAUSES DU BAIL – DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS -RESILIATION DU BAIL (OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
Un contrat de bail commercial (aujourd’hui bail à usage professionnel) prévoyant une clause de référé fonde la compétence du juge des référés pour connaître d’une action en expulsion du locataire surtout lorsque celui-ci ne peut apporter la preuve du renouvellement du bail.
Le locataire qui ne paie pas les loyers s’expose à la résiliation de son contrat de bail et à son expulsion des lieux loués.
Cour d’Appel du Centre, arrêt n°619/CIV du 18 novembre 2011, ASAH Philip CHE contre TEMGOUA Jean Bernard)
163. BAIL A DUREE DETERMINEE — RUPTURE ET EXPULSION — ASSIGNATION EN RESPONSABILITE CONTRACTUELLE — ACTION MAL FONDEE — APPEL — RECEVABILITE (OUI)
ACHAT D’UNE PARCELLE — TRANSFORMATION EN BAIL — PRIX DE VENTE — LOYERS — DISPOSITIONS CONTRACTUELLES — BAIL D’UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL — CONTRAT DE LOCATION D'UN FONDS DE COMMERCE (NON) — CONTRAT DE BAIL (OUI) — INFIRMATION DU JUGEMENT
OBLIGATION DU BAILLEUR — ARTICLE 77 AUDCG — GARANTIR UNE JOUISSANCE PAISIBLE — INEXECUTION — RUPTURE ABUSIVE DU CONTRAT — FERMETURE DU LOCAL — RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DU BAILLEUR (OUI)
PRENEUR — PREJUDICE SUBI — AMENAGEMENT DU LOCAL — MANQUE A GAGNER — DOMMAGES ET INTERETS (OUI).
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
L’intimé (le bailleur) invoque l'article
106 AUDCG pour soutenir que le contrat conclu avec l’appelante (la preneuse) est un contrat de location d'un fonds de commerce, mais il ressort des pièces du dossier qu'il a été conclu entre les deux parties un contrat de bail et non un contrat de location de fonds de commerce. En outre, on constate que le fonds de commerce n'existait pas au moment de la signature du contrat. C'est au contraire l’appelante qui, en aménageant entièrement le local par de gros investissements, a constitué ce fonds de commerce dont l’intimé se réclame aujourd'hui propriétaire.
Conformément à l'article
77 AUDCG le bailleur est tenu de garantir une jouissance paisible au preneur. En rompant de façon unilatérale le contrat de bail à durée déterminée en fermant le local, le bailleur a failli à son obligation et engage sa responsabilité.
Son agissement a certainement causé des préjudices au preneur. Il convient dès lors de le condamner à des dommages et intérêts.
Cour d'appel de Ouagadougou, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 034 du 19 mars 2010, MONOBOLOU Zouzouhon Antoinette c/ TASSEMBEDO Lucien Joseph.
164. BAIL COMMERCIAL — ABSENCE DE CONTRAT DE BAIL — OCCUPATION ILLEGALE ( OUI) — EXPULSION (OUI).
En l’absence d’un contrat de bail verbal ou écrit, celui qui exploite un terrain loué par autrui est un occupant sans droit ni titre. Muni des pièces justificatives, la personne dont la jouissance a été ainsi troublée peut saisir la juridiction compétente à l’effet de demander l’expulsion de cet occupant indélicat pour occupation illégale.
Tribunal de Première Instance D’EDEA, Jugement N°20/Civ/Tpi/011 du 19 Septembre 2011, La Texaco-Cameroun C/ Mlle Ngo Nlend Louise.
I. APPLICATION RATIONE TEMPORIS
- Voir Actes uniformes. Application ratione temporis. Acte uniforme relatif au droit commercial général.
165. DROIT COMMERCIAL GENERAL – CONTRAT DE BAIL CONCLU AVANT LA REVISION DE L’ACTE UNIFORME RELATIF AU DROIT COMMERCIAL GENERAL – DROIT APPLICABLE – NOUVEL ACTE UNIFORME (NON) – AUDCG DU 17 AVRIL 1997 (OUI ) – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON).
Un contrat de bail commercial (aujourd’hui bail à usage professionnel), conclu antérieurement à la révision de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général du 15 décembre 2010 reste régi par l’AUDCG du 17 avril 1997. Dès lors, la Cour d’Appel de l’Adamaoua a, dans son arrêt du 21 août 2012, fait une mauvaise application de la loi en retenant l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une action en résiliation du bail commercial. Pourtant, dans son avis n°01/2003/EP du 04 juin 2003, la CCJA reconnaissait déjà au juge des référés compétence pour connaître d’une action aux fins de résiliation d’un contrat de bail commercial.
(Cour d’Appel de l’Adamaoua, arrêt n°11/CR du 21 août 2012, La société QUIFEUROU Cameroun contre HAMADOU AMADOU)
166. CCJA – COMPETENCE – AFFAIRE SOULEVANT DES QUESTIONS RELATIVES A L’APPLICATION DE L’ACTE UNIFORME PORTANT DROIT COMMERCIAL GENERAL – COMPETENCE (OUI).
PROCEDURE – RECOURS EN CASSATION – MOYEN – NON SIGNIFICATION DE L’ARRET ATTAQUE – CONDITION DE RECOURS EN CASSATION (NON) – POINT DE DEPART DE LA COMPUTATION DU DELAI DANS LEQUEL LE RECOURS DOIT ETRE EXERCE (OUI) – RECOURS POUVANT ETRE EXERCE AVANT TOUTE SIGNIFICATION DE L’ARRET ATTAQUE (OUI) – IRRECEVABILITE DE L’EXCEPTION D’IRRECEVABILITE (OUI).
PROCEDURE – RECOURS EN CASSATION – MOYEN NOUVEAU – MOYEN MELANGE DE FAIT ET DE DROIT – IRRECEVABILITE.
PROCEDURE – RECOURS EN CASSATION – MOYEN – NON PRECISION DE LA PARTIE CRITIQUEE – IRRECEVABILITE.
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RUPTURE – MOTIFS – NON PAIEMENT DES LOYERS OU NON RESPECT DES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL (NON) – SOUSCRIPTION D’UN BAIL A CONSTRUCTION PAR LE BAILLEUR SUR LE SITE DONNE A BAIL AUX DEMANDEURS AU POURVOI – APPLICATION DES ARTICLES 101 ET 102 DE L’ACTE UNIFORME (NON).
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONDITIONS DE RESILIATION DE PLEIN DROIT – LOI APPLICABLE – ARTICLE 83 DE L’ACTE UNIFORME (NON).
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RENOUVELLEMENT – RENOUVELLEMENT PAR TACITE RECONDUCTION – LOCATAIRES LIES PAR CONTRATS A DUREE INDETERMINEE – LOCATAIRES DECHUS DE LEUR DROIT AU RENOUVELLEMENT DES BAUX – APPLICATION DES ARTICLES 91 ET 92 D’ACTE UNIFORME (NON).
L’application de l’article 101 de l’Acte uniforme portant Droit commercial général n’ayant pas été demandée à la Cour d’appel, le moyen pris de la violation dudit article est un moyen nouveau mélangé de fait et de droit, qui doit être déclaré irrecevable.
Les articles 101 et 102 de l’Acte uniforme portant Droit commercial général ne sauraient s’appliquer, dès lors que les relations contractuelles n’ont pas pris fin pour non payement des loyers ou non respect des clauses et conditions du bail, mais parce que le bailleur a souscrit un bail à construction sur le site donné à bail en faveur d’un opérateur économique.
En constatant la résiliation de plein droit des contrats en application de l’article 8 desdits contrats, la Cour d’appel n’a pu violer par application inappropriée l’article 83, dès lors que cet article qui traite d’une obligation incombant au preneur ne traite donc pas des conditions de résiliation de plein droit du bail commercial.
En décidant que les appelants sont déchus de leur droit au renouvellement des baux, la Cour d’appel na pu violer les dispositions des articles 91 et 92 de l’Acte uniforme portant droit commercial général, qui n’avaient pas vocation à s’appliquer en l’espèce.
Les moyens du demandeur doivent être déclarés irrecevables, dès lors qu’ils ne précisent ni la partie critiquée de l’arrêt attaqué, ni ce en quoi ledit arrêt encourt les différents reproches qui lui sont faits.
Cour commune de justice et d’arbitrage, 1ère chambre, arrêt n° 40 du 10 juin 2010, Affaire : Monsieur K et 5 Autres C/ 1- Agence judiciaire de l’Etat de Guinée; 2- N; 3- Monsieur K. Le Juris Ohada n° 4/2011 octobre-novembre-décembre, p. 28.
167. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – ARRIERES DE LOYERS – BAIL CONCLU AVANT L’APPLICATION DE L’AUDCG – RESILIATION ET EXPULSION APRES L’APPLICATION DE L’AUDCG – ORDONNANCE D’EXPULSION – APPEL – APPLICABILITE DU DROIT OHADA – COMPETENCE D’UNE JURIDICTION DU FOND – ANNULATION DE L’ORDONNANCE.
Article 2 CODE CIVIL
Un contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de l’AUDCG, est néanmoins soumis à ce droit en ce qui concerne la résiliation et l’expulsion, dès lors que ces faits sont postérieurs à l’entrée en vigueur. Ainsi, en matière de procédure de résiliation, l’Acte uniforme relatif au Droit Commercial Général donne compétence non pas au juge des référés mais à une juridiction du fond pour prononcer la résiliation avant d’ordonner l’expulsion. Dans ces conditions, le Président du Tribunal qui ordonne l’expulsion sans pouvoir se prononcer sur la résiliation, n’a pas respecté la loi. Son ordonnance a été purement et simplement annulée.
Cour d’Appel de Lomé, Chambre civile, Arrêt n° 016/10 du 28 janvier 2010, Sieur KANGNI Kuessan Mihiam c/ Dame ANTHONY Enyui Adjo.
II. APPLICATION RATIONE MATERIAE – CARACTERES IMMOBILIER ET COMMERCIAL DU BAIL
A. Caractère immobilier du bail. Existence du bail
168. 1) RECOUVREMENT DES CREANCES-INJONCTION DE PAYER- ORDONNANCE-EXPLOIT DE SIGNIFICATION INCOMPLET-EXPLOIT ANNULE PAR UN AUTRE-ACTION EN NULLITE DE L’EXPLOIT-ACTION NON FONDEE-REJET DE L’OPPOSITION (OUI)
2) RECOUVREMENT DES CREANCES-INJONCTION DE PAYER-CREANCE RESULTANT D’UNE TRANSACTION IMMOBILIERE-CARACTERES DE LA CREANCE- CARACTERES REMPLIS-CREANCE CERTAINE, LIQUIDE ET EXIGIBLE
1) Le destinataire de l’exploit de signification d’une ordonnance d’injonction de payer ne comportant pas certaines mentions légales ne peut pas valablement agir en nullité de cet exploit après avoir reçu un deuxième exploit contenant des prescriptions expresses annulant le premier. La juridiction saisie de l’opposition est alors fondée à rejeter l’opposition ainsi maladroitement formée.
2) Dans le cadre d’une transaction immobilière, celui qui vend un même terrain à deux personnes différentes se constitue débiteur à l’égard du premier acheteur. Alors, le vendeur doit restituer au premier acquéreur les sommes qu’il lui avait versées. Le non remboursement de ces sommes est un enrichissement sans cause auquel cet acquéreur peut mettre fin en agissant par la procédure d’injonction de payer.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT CIVIL N°13/COM DU 22 JUILLET 2010, BELINGA JEAN PIERRE C/ FOUODJEU MICHEL, MAITRE BIYICK THOMASET GREFFIER EN CHEF D’EKOUNOU)
169. LOCATION VENTE D’UN IMMEUBLE – BAIL COMMERCIAL CONSENTI PAR LE LOCATAIRE ACQUEREUR – LOCATION VENTE POURSUIVIE PAR LES HERITIERS DU LOCATAIRE ACQUEREUR – DEMANDE D’EXPULSION D’UN OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE
En l’état d’un contrat de location vente d’une villa entre un particulier et la Société nationale des HLM, poursuivie et exécutée, à la mort du preneur ,par les héritiers qui ont assigné un occupant en expulsion, le juge a alors fait droit à cette demande, « ladite boutique étant occupée sans droit ni titre » par cette personne.
Tribunal Régional Hors Classe de Dakar (Sénégal), Ordonnance n° 1011 du 04 septembre 2000, Héritiers Mamadou BA c/ Doudou SENE)
NB. L’occupant a interjeté appel de cette décision.
170. BAIL D'UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL – BAIL A DUREE DETERMINEE – CONTRAT DE LOCATION DE MATERIEL DESTINE A L'USAGE DE L'IMMEUBLE – IMMEUBLES PAR DESTINATION – REGIME JURIDIQUE APPLICABLE AUX DEUX CONTRATS – INDEMNITE D'EVICTION (OUI). ARTICLES 517, 524, ALINEAS 1 ET 3 DU CODE CIVIL BURKINABE – ARTICLES 91 ET 94 AUDCG – ARTICLE 92 AUDCG – ARTICLE 94 AUDCG
Aux termes des articles 517, 524, alinéas 1 et 3 du code civil burkinabé « les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent. »
« Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination;
Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. »
Il convient donc de déclarer que le régime juridique applicable au bail commercial de l'immeuble est le même que celui applicable à la location de matériel destiné à l'usage dudit immeuble.
(Tribunal de grande instance de Ouagadougou (Burkina Faso), Jugement n° 667 du 19 juin 2002, dame SIMPORE née GNIGNIN Tené Rasmata c/ dame COMPAORE née GRUNER HANS Yvette)
B. Destination professionnelle des lieux loués
171. DESTINATION COMMERCIALE DES LIEUX LOUES. ARTICLE 69 AUDCG
selon l’article 69 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général, c’est la destination des locaux qui détermine la nature commerciale du bail. Le droit de reprise de l’article 96 AUDCG prévu pour les locaux à usage d’habitation n’est donc pas applicable.
Le preneur qui ne peut établir ni les investissements faits dans le local à usage commercial ni ses chiffres d’affaires par défaut de tenue de comptabilité ne peut demander la désignation d’un expert pour évaluer cette indemnité; celle-ci serait inutile du fait que l’expert ne disposerait d’aucun document de travail. Le juge ne peut donc recourir qu’à la situation géographique du local pour fixer cette indemnité.
(tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Jugement n° 234 du 31 janvier 2001, Héritiers de feu Alia SALL c/ El Hadj Ndiame TALLA).
172. ACTIVITE DE GARAGISTE. ARTICLE 101 AUDCG
Le garagiste, en cette qualité, exerce une activité commerciale. Le bail qu’il conclut a, de ce fait, un caractère commercial. Partant, la procédure d’expulsion initiée à son encontre ressortit à la compétence du juge du fond et non à celle du juge des référés.
(Cour d’Appel, Chambre Civile et Commerciale, arrêt n°472 du 02 avril 2004, ASSANE GUEU GUEU (Me ESSO Agni Anatole) C/ KOFFI Jacques (Me J. AHUIMAH).
173. ARTICLE 71 AUDCG. ARTICLE 101 AUDCG
Le contrat de bail qui porte sur l’exploitation d’un maquis, c’est à dire d’un restaurant-bar est un bail commercial.
Le locataire ne peut être expulsé de ce local par le juge des référés, un tel pouvoir revenant au juge du fond.
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 373 du 2 février 2004, ASSEU YAO Marie-Louisec c/ ADAMA NACO Odette).
174. METIER D’INFIRMIER – EXISTENCE D’UN FONDS DE COMMERCE (NON) – ENTREPRISE ARTISANALE (NON) – APPLICATION DU DROIT COMMERCIAL SUR LES BAUX (NON)
L’infirmier qui exploite une infirmerie n’est ni commerçant, ni industriel, ni artisan (Il exerce une profession libérale). Les contestations relatives au bail concernant cette infirmerie ne peuvent donc être réglées que par application de la loi n°80-1069 du 13 décembre 1980.
(Cour suprême de Côte d’Ivoire, chambre judiciaire, formation civile, arrêt n° 232 du 15 avril 2004, Alidou Hamadou c/ Niamké Boua, Actualités juridiques, n° 49, 2005, p. 220)
NB. En réalité, l’acte uniforme sur le droit commercial général réglemente le bail à usage professionnel (article 69, 1°). Or, exercer une profession, quelle qu’en soit la nature, est une activité professionnelle et le bail qui permet cet exercice relève de l’acte uniforme.
175. BAIL PORTANT SUR UN IMMEUBLE A CARACTERE COMMERCIAL ET PERMETTANT AU PRENEUR D’EXERCER TOUTE ACTIVITE COMMERCIALE – CARACTERE COMMERCIAL (OUI) – INCOMPETENCE DU TRIBUNAL CIVIL. ARTICLE 69 AUDCG – ARTICLES 71 ET SUIVANTS AUDCG
Lorsque le bail porte sur un immeuble à caractère commercial et permet au preneur d’exercer, avec l’accord du propriétaire, toute activité commerciale, il a un caractère commercial et le Tribunal à compétence exclusivement civile ne peut connaître d’une demande y relative.
(Tribunal de Première Instance de Cotonou, 1ère Chambre civile moderne, Jugement n° 61/03 du 18 juin 2003, ONIFADE T. Tidjani c/ Société Kolawole et fils)
176. QUALIFICATION. ARTICLE 71 AUDCG
N’est un bail commercial que celui qui permet au locataire d’exploiter dans les lieux loués avec l’accord du propriétaire, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle.
N’a pas cette nature le bail conclu entre une société et une personne physique, dès lors qu’il est expressément indiqué dans le contrat de bail qu’il s’agit d’un bail d’habitation.
(Cour d’Appel d’Abidjan, Arrêt N° 811 du 08 juillet 2003, La Société SOCOPIM C/ A. D de feu ADOU KOUASSI Christophe)
177. SOCIETE PRENEUSE A OBJET COMMERCIAL – LOCATION – ACTE COMMERCIAL – APPLICATION REGIME DES BAUX COMMERCIAUX
Dès lors qu'une société, inscrite au registre du commerce et agréée par le Ministère du Commerce pour exercer une activité commerciale, a pour objet la construction, la location et la gestion de centres préscolaires, scolaires et culturels, le bail par lequel elle prend en location des locaux destinés à servir de jardin d'enfants est un acte commercial soumis au régime légal des baux commerciaux.
(Cour d’appel de Port-Gentil, arrêt du 9 décembre 1999, Société Kossi c/ Paroisse Saint-Paul des Bois, Penant n° 837, septembre-décembre 2001, p. 345)
178. EXPLOITATION DE SALLE DE CINEMA PAR UN GIE
Le bail portant sur des locaux sis dans la commune de Dakar et servant de salle de cinéma à un groupement d’intérêt économique est un bail commercial régi par les dispositions de l’OHADA sur le droit commercial général.
(Tribunal régional hors classe de Dakar Jugement du 2 juillet 2002, Moussa NDIAYE et Seynabou SEYE contre GIE PROMO CINE)
179. CONVENTION PERMETTANT A UNE PERSONNE D’EXPLOITER SON ACTIVITE COMMERCIALE, INDUSTRIELLE, ARTISANALE OU PROFESSIONNELLE – NECESSITE D’UN ECRIT (NON). ARTICLE 69 AUDCG
Est réputée bail commercial, toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d’un immeuble compris dans le champ d’application de l’article 69 de l’Acte uniforme OHADA relatif au Droit commercial général, et toute personne physique ou morale permettant à cette dernière d’exploiter dans les lieux avec l’accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle. Dès lors, on ne peut obliger le locataire à signer un écrit sous astreinte.
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 330 du 10 mars 2000, M.E. c/ TOTAL-CI, Bulletin Juris Ohada, n° 1/2002, janvier-mars 2002, p. 58. – Ohada jurisprudences nationales, n° 1, décembre 2004, p. 24).
180. BAIL CONCLU PAR UNE SOCIETE D'ETAT – BAIL COMMERCIAL (OUI) – LITIGE – COMPETENCE DES JURIDICTIONS DE DROIT COMMUN. RESOLUTION JUDICIAIRE – PREUVE. ARTICLE 1ER AUSCGIE
Le Port Autonome d'Abidjan, Société d'Etat, étant soumis au traité OHADA (art 1er Acte uniforme relatif aux Sociétés Commerciales et art 1er portant droit commercial général), le bail conclu est un bail commercial. Dès lors, les conflits qui en découlent relèvent de la compétence des juridictions de droit commun.
Le contrat liant les parties ayant été judiciairement résolu, c'est à tort que le premier juge a dit que la preuve de la résolution n'était pas faite et ordonné l'arrêt des travaux.
(Cour d'Appel d'Abidjan, Chambre Civile et Commerciale Arrêt N° 904 du 08 Juillet 2003, Port autonome d’Abidjan c/ Société Trans-Ivoire, Le Juris Ohada n°4/2004, p. 51).
181. BAIL A USAGE D’HABITATION – APPLICATION DE L’ACTE UNIFORME OHADA (NON) – APPLICATION DE LA LOI IVOIRIENNE DU 18 DECEMBRE 1977
L’Acte Uniforme relatif au droit commercial général ne s’applique pas au bail à usage d’habitation, qui est régi en RCI par la loi 77-995 du 18 décembre 1977
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 374 du 17 mars 2000, D. c/ S., Le Juris Ohada, n° 4/2002, octobre – décembre 2002, p. 73)
182. BAIL A USAGE D’HABITATION – APPLICATION DU CODE DES OBLIGATIONS CIVILES ET COMMERCIALES (COCC) DU SENEGAL – CONGE – CONGE ARRIVE A TERME – EXPULSION DU PRENEUR. ARTICLE 69 AUDCG
Le bail à usage d’habitation n’entre pas dans le champ d’application de l’article 69 de l’AUDCG; un tel bail reste soumis aux dispositions du code des obligations civiles et commerciales du Sénégal. Dès lors, la demande en annulation du congé pour inobservation des dispositions de l’Acte Uniforme sur le Droit Commercial Général doit être rejetée.
De même, le congé servi étant régulier et arrivé à terme, l’expulsion du preneur doit être ordonnée.
(Tribunal régional hors classe de Dakar, jugement n° 1995 du 3 décembre 2003, Serigne MBOUP c/ Ndakhte SYLLA)
183. BAIL A USAGE D’HABITATION – CHANGEMENT DE DESTINATION DES LIEUX LOUES – EXPLOITATION D’UN RESTAURANT – BAIL COMMERCIAL – ARTICLE 101 AUDCG
Lorsque le locataire d’un immeuble initialement destiné à l’habitation y exploite un restaurant sans que le bailleur n'y oppose une résistance, le contrat de bail acquiert la nature commerciale et sa résiliation doit se faire conformément à l’article 101 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général.
(Cour d’Appel Abidjan Arrêt n° 689 du 05 juin 2001, M. El Barie Mohamed (Me Sibally Guy César C/ M Kouamé Aduo Luc (La scpa indénié))
184. INVOCATION ET PRODUCTION DE DEUX BAUX PAR LES PRENEURS – DIFFICULTE SUR LE FOND – INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES
En présence de deux baux, l’un enregistré et contenant une mention à usage d’habitation et l’autre, non enregistré contenant une mention à usage commercial, la destination des locaux loués fait difficulté et le juge des référés est incompétent d’autant plus que le juge du fond est saisi.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Ordonnance de référé n° 1062 du 10 septembre 2001, Abou THIMBO c/ Marie Lourdes LUCAS et Tomaso de Vargas MACHUCA).
185. COMPETENCE – EXPULSION – JUGE DES REFERES (NON) – CONTESTATION SERIEUSE SUR LA QUALIFICATION DU CONTRAT – INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES POUR PRONONCER LA RESILIATION
Si, sur assignation en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, le bailleur invoque un contrat de prêt, alors que l’occupant fait état d’un bail commercial, le juge des référés, juge par excellence de l’urgence et de l’évidence, n’est pas compétent, car sa compétence souffre de contestations sérieuses. En effet, le juge des référés ne peut apprécier la mesure d’expulsion sans qualifier le contrat liant les parties, fondement de l’occupation des lieux par le défendeur; or, ceci ne relève pas de sa compétence.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Ordonnance n° 756 du 02 juillet 2001, SCI Marinas c/Marc Merlin).
186. BAIL COMMERCIAL ET INDUSTRIEL – CONTRAT A DUREE DETERMINEE – INCENDIE DE L’USINE – COUT DE RECONSTRUCTION ET FRAIS D'EXPERTISE – ASSIGNATION EN PAIEMENT – ASSIGNATION DEVANT LA CHAMBRE CIVILE – JUGEMENT DE LA CHAMBRE COMMERCIALE – ACTION BIEN FONDEE – APPEL – RECEVABILITE (OUI).
DECISION ATTAQUEE – CARACTERE CONTRADICTOIRE – MISE EN ETAT DE L'AFFAIRE – DEFENDERESSE – NON EXECUTION DES FORMALITES – ORDONNANCE DE RENVOI DEVANT LA CHAMBRE COMMERCIALE – JUGEMENT CONTRADICTOIRE (OUI) – JURIDICTION DE JUGEMENT – EXCEPTION D'INCOMPETENCE – CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL – ENGAGEMENTS ET TRANSACTIONS ENTRE COMMERÇANTS – CONTESTATIONS – ARTICLE 22 LOI 10-93/ADP – COMPETENCE DE LA CHAMBRE COMMERCIALE (OUI).
INCENDIE – DOMMAGES CAUSES AUX LIEUX LOUES – ARTICLE 1733 CODE CIVIL – INEXISTENCE DE CAS D'EXONERATION – INDEMNISATION DU BAILLEUR (OUI) – CONFIRMATION DU JUGEMENT – APPEL EN GARANTIE – DEFAUT D'ASSIGNATION DE L’ASSUREUR – REJET DE LA DEMANDE.
Article 69 AUDCG ET SUIVANTS
Article 1733 CODE CIVIL BURKINABÈ
Article 16 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 115 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 121 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 122 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 375 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 390 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 460 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 463 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÈ
Article 22 LOI PORTANT ORGANISATION JUDICIAIRE AU BURKINA
Conformément à l'article 463 CPC, lorsqu’une affaire a été appelée par le Tribunal de grande instance et renvoyée devant le juge de la mise en état, si une partie n'exécute pas dans les délais impartis les formalités que le juge de la mise en état a enjoint d'accomplir, le tribunal statue par jugement contradictoire. S’il est vrai que la défenderesse a été assignée devant la Chambre civile du Tribunal de grande instance, l'ordonnance de renvoi du juge de la mise en état de l'affaire devant la Chambre commerciale participe d'une bonne administration de la justice, celui-ci ayant estimé que l'affaire relevait de la compétence de ladite Chambre.
En effet, il ressort des faits que les parties sont liées par un contrat de bail commercial tel que défini par les articles 69 et suivants AUDCG. S’agissant donc de contestations relatives aux engagements et transactions entre commerçants, la Chambre commerciale du Tribunal de grande instance est compétente pour connaître du litige conformément à l'article 22 de la loi portant organisation judiciaire au Burkina Faso. Sont considérés comme commerciaux les engagements qui naissent des risques de l'exploitation, et cette règle générale de commercialité n'admet que trois exceptions (accidents du travail, actions en contrefaçon et actions en responsabilité civile) qui relèvent de la compétence exclusive des juridictions civiles.
En cas de dommages causés aux lieux loués suite à un incendie, le preneur doit répondre des conséquences de l'incendie s’il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un cas fortuit ou de force majeure, ou d'un vice de construction, seuls cas d'exonération prévus par l'article 1733 du code civil.
Cour d'appel de Ouagadougou, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 042 du 06 juin 2008, LATEX FOAM RUBER PRODUCTS S.A c/ BOUERI Jean Claude.
II.1 VALIDITE DU BAIL
187. BAIL COMMERCIAL – DUREE DETERMINEE RENOUVELLEMENT NON DEMANDE DANS LE DELAI IMPARTI – DECHEANCE DU PRENEUR NONOBSTANT LA CONTINUATION TACITE DU BAIL PENDANT UNE ANNEE
Il résulte de l’article
124 de l’AUDCG que l’inobservation de la procédure d’obtention de droit au renouvellement entraine la déchéance du droit. En l’espèce, le preneur qui a bénéficié auprès du bailleur d’un contrat de bail d’une durée de trois ans dont l’expiration était prévue au 31 juillet 2010 et s’est abstenu de solliciter le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire ou notification par tout moyen laissant trace de ce que le bailleur a reçu ladite demande, ne peut prétendre à un renouvellement par tacite reconduction du contrat sous le prétexte qu’il a continué à occuper les lieux durant une année après expiration du contrat et a toujours payé les loyers acceptés par le bailleur; il est dès lors déchu de son droit au renouvellement et la cour d’appel qui a statué dans ce sens a fait une bonne application de la loi.
CCJA, 3ème ch., n° 029/2015 du 09 avril 2015; P n° 038/2012/PC du 25/04/2012 : Monsieur RAYANE CHAMS c/ Monsieur ABBAS ZORKHOT Mohamed.
Ohadata J-16-29
188. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – INEXISTENCE D’UN CONTRAT DE BAIL – REQUIS TIERS AU CONTRAT – SECOND CONTRAT DE BAIL – PROCURATION SANS EFFETS – DECES DU MANDATAIRE SUCCESSORAL – ABSENCE DE QUALITE DU SIGNATAIRE – CONTRAT NUL ET DE NUL EFFETS.
Un tiers à un contrat de bail ne peut se fonder sur le seul fait que les reçus de paiement étaient délivrés en son nom pour se prétendre partie au contrat. En l’espèce, le contrat a été signé entre le mandataire de la succession et la Société SIC Intercontinents représentée par son gérant. Ainsi, le requis en l’espèce, ne peut se fonder sur le fait qu’il réglait les loyers, pour invoquer l’existence d’un contrat de bail avec la succession.
De même, il est de règle que tout acte juridique accompli au nom d’une personne décédée est nul et de nul effet. En l’espèce, un second contrat de bail conclu après le décès du mandataire de la succession sur la base d’une procuration donnée par ce dernier ne peut être valable en raison du caractère intuitu personae de la procuration. Ainsi, le contrat de bail conclu entre le titulaire de la procuration et le prétendu preneur est nul et de nul effet.
Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé, Chambre Civile et Commerciale (TOGO), Jugement N°85/2009 du 16 janvier 2009, Sieur SOWU Lucas Agbéné et Dame SOWU Kafui C/ Sieurs SOWU Mawuéna Déodat et MOEVI A. Fristz.
III. DUREE DU BAIL
189. BAIL COMMERCIAL – DUREE DETERMINEE - PRENEUR SANS DROIT AU RENOUVELLEMENT – REMOURSEMENT DES CONSTRUCTIONS REALISEES – CONDITIONS – RENONCIATION AU CONGE PAR LE BAILLEUR – POURSUITE DU BAIL : ABSENCE DE DROIT AU REMBOURSEMENT DES CONSTRUCTIONS
Au sens de l’article
99 [devenu 131] de l’AUDCG, le remboursement des constructions érigées par le preneur est subordonné à l’autorisation préalable du bailleur d’effectuer les travaux et à la fin du bail par l’arrivée de son terme ou par l’effet d’un congé. En l’espèce, les bailleurs ayant abandonné le congé servi au preneur, le laissant ainsi continuer la jouissance des lieux, ce qu’il ne conteste pas, le remboursement des constructions effectuées ne pouvait intervenir que si son droit au renouvellement était remis en cause. En retenant que le bail entre les parties se poursuit, après avoir constaté que le tribunal a donné acte, le 11 octobre 2005, aux bailleurs de leur renonciation au congé servi et décidé que le principe du remboursement n’est pas acquis, la cour d’appel n’a en rien violé l’article visé au moyen.
Article 99 [DEVENU 131] AUDCG
CCJA, Ass. plén., n° 077/2015 du 29 avril 2015; P n° 069/2010/ PC du 26/07/2010 : Le GIE Préférence Rotin Prix Bas c/ Monsieur Serge LOYE.
Ohadata J-16-78
190. BAIL COMMERCIAL – DUREE DETERMINEE – TACITE RECONDUCTION A PLUSIEURS REPRISES SANS CONGE AU PRENEUR – TRANSFORMATION EN BAIL A DUREE INDETERMINEE
Conformément à l’article
72 [devenu
104] de l’AUDCG, le bail initialement conclu le 1
er avril 1983 pour une (01) année et devant expirer au 30 mars 1984, est devenu, du fait de la tacite reconduction, un contrat non écrit et à durée indéterminée qui ne peut prendre fin que par un congé donné conformément aux dispositions de l’article
93 [devenu
125] de l’AUDCG, dès lors qu’à défaut de congé, le locataire a été maintenu dans les locaux plusieurs années durant sans qu’un autre bail écrit ne soit à nouveau conclu. C’est dont à tort que la cour d’appel a jugé que les parties n’ont jamais stipulé pour un contrat à durée indéterminée et que le bail est, dans ce cas, reconduit pour un an correspondant à la durée du bail initial et sa décision encourt cassation.
Sur évocation, la décision de première instance doit être infirmée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, il n’y a pas lieu à expulsion du preneur.
Article 72 AUDCG [DEVENU ARTICLE
104 AUDCG]
Article 93 AUDCG [DEVENU ARTICLE
125 AUDCG]
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 132/2014 du 11 novembre 2014; Pourvoi n° 021/2012/PC du 13/03/2012 : TEJERIZO Jean Jacques c/ Succession CHABRIER Jean Baptiste.
191. 1- DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONTRAT A DUREE DETERMINEE – TACITE RECONDUCTION – TRANSFORMATION EN CONTRAT A DUREE INDETERMINEE(NON) – ABSENCE D’OFFRE DU LOCATAIRE DE RENOUVELER LE BAIL – DECHEANCE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT(OUI) – BAIL ARRIVE A TERME – MAINTIEN DU LOCATAIRE SUR LES LIEUX-VOIE DE FAIT(OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
2- DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – SUBSTITUTION DE BAILLEUR – NOTIFICATION DE LA SUBSTITUTION AU LOCATAIRE (OUI) – DEFAUT DE QUALITE (NON) – PREUVE DU DROIT DE PROPRIETE (OUI) – ACTION RECEVABLE (OUI).
3- DROIT COMMERCIAL GENERAL-CHAMP D’APPLICATION DU BAIL COMMERCIAL-EXCLUSION DES TERRAINS NUS ET RESTES TELS QUELS APRES LA MISE A BAIL (NON) – PREUVE DE L’ABSENCE DE CONSTRUCTION SUR LE TERRAIN LITIGIEUX (NON) – APPLICATION DE L’AUDCG (OUI)
1- La tacite reconduction ne transforme pas un contrat de bail commercial à durée déterminée en un contrat à durée indéterminée. Il appartient donc au locataire de notifier son intention de renouveler le contrat au bailleur trois mois avant le terme du bail. Le locataire qui ne se conforme pas à cette formalité légale verra son contrat de bail éteint à l’échéance fixée; son maintien sur les lieux loués devenant une voie de fait à laquelle le bailleur peut mettre fin en sollicitant son expulsion devant la juridiction compétente.
2- L'acheteur d'un immeuble donné à bail à un locataire commerçant est substitué de plein droit dans les droits du bailleur. Après notification de l’acte de cession au locataire, le nouveau bailleur peut légitimement agir en justice contre le locataire indélicat et ne peut se voir opposer valablement le défaut de qualité pour agir.
3- Les terrains nus, objet d’un contrat de bail commercial, qui sont restés tels quels après la conclusion du contrat ne sont pas exclus du champ d’application de l’AUDCG. Par conséquent, l’absence de construction érigée sur un terrain litigieux n’altère en rien le caractère commercial du contrat ainsi conclu.
Article 69,
92,
93,
97 AUDCG
(COUR D’APPEL DU LITTORAL, ARRET N°193/CC DU 04 JUILLET 2011, L’HOTEL AKWA PALACE C/ LA SOCIETE AFRICAINE DE PROMOTION IMMOBILIERE)
192. LIBRE FIXATION DE LA DUREE PAR LES PARTIES (OUI). ARTICLE 71 AUDCG ARTICLE 72 AUDCG
Le contrat de bail d'une durée de neuf ans conserve toute sa valeur juridique et ne peut être frappé de nullité, dès lors que les parties peuvent fixer librement la durée du bail.
(Tribunal de première instance de GAGNOA, jugement n° 61 du 18 juin 2001, F.Y c/ la COOPEC de GUIBEROUA, Le Juris Ohada, n° 1/2005, janvier-mars 2005, p. 48).
193. DISPOSITIONS D’ORDRE PUBLIC – VOLONTE EXPRESSE DES PARTIES INOPERANTE POUR EMPECHER L’APPLICATION D’UN STATUT IMPERATIF. ARTICLE 91 AUDCG ARTICLE 92 AUDCG
Les dispositions des articles 91 et 92 de l’AUDCG sont d’ordre public. La volonté expresse des parties ne peut empêcher l’application d’un statut impératif.
Ainsi, la clause d’un contrat de bail prévoyant la possibilité de résiliation du contrat à la double condition que ce soit à la fin d’une période triennale et après un avis notifié à l’autre partie au moins six mois avant la fin de la période considérée, ne peut recevoir application alors que les dispositions de l’AUDCG prévoient que le preneur qui a droit au renouvellement du bail peut demander le renouvellement de celui-ci par acte extrajudiciaire au plus tard trois (3) mois avant l’expiration du bail.
(Tribunal Régional de Niamey – Ordonnance de référé N° 183 du 19 août 2003, Jamil Aouad Michael c/ Amadou Hamidou).
194. DEFAUT D’ECRIT. DUREE REPUTEE A DUREE DETERMINEE. ARTICLE 72 AUDCG
A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée conformément à l'article 72, alinéa 3 AUDCG. Il se déduit de cet article qu'il est déterminé si le terme est fixé..
(tribunal de Grande instance de Ouagadougou (Burkina-Faso), Jugement n° 210 du 23 avril 2003, SALGO Salifou c/ Société anonyme Burkina et Shell).
IV. EXECUTION DU BAIL
A. Pas de porte et paiement du loyer
195. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL-DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS-ACTION EN EXPULSION-RESPECT DES FORMALITES(OUI)-MISE EN DEMEURE PREALABLE (OUI) – APPEL – ABSENCE D’ELEMENTS NOUVEAUX – APPEL FONDE (NON)
Le locataire qui ne paie pas ses loyers s’expose à l’action en expulsion de son bailleur. Cette action doit intervenir après une mise en demeure du locataire restée infructueuse après le délai d’un mois. Faute pour le locataire d’apporter des éléments nouveaux en appel, la Cour d’appel doit confirmer le jugement rendu en instance.
(COUR D’APPEL DU LITTORAL, ARRET N°054/CC DU 07 FEVRIER 2011, DAME NANA NEE MOUKOUO C/ MONSIEUR YOUBI NOLA HUBERT)
196. SOMME VERSEE A TITRE DE PROVISION POUR GARANTIR L’EXECUTION DU BAIL – PAS DE PORTE (NON). – PRESCRIPTION LEGALE (NON) – VALEUR D’USAGE EN COTE D’IVOIRE (NON)
Il n’y a pas lieu de donner la qualification de pas de porte à la somme versée à titre de garantie d’exécution d’un bail commercial, stipulée dans le contrat, alors que le pas de porte n’est pas prévu par le contrat ni par la loi et que cette notion n’a pas cours en Côte d’Ivoire.
(Cour suprême de Côte d’Ivoire, chambre judiciaire, arrêt n° 249 du 15 avril 2004, Coulibaly, née Amoni Emma Kouakou, c/ Zarzour Gassane, Actualités juridiques, n° 49, 2005, p. 221).
197. PAIEMENT D’UNE SOMME PRETENDUE PAS DE PORTE – PREUVE NON RAPPORTEE DE LA QUALIFICATION DE PAS DE PORTE – SOMME PRESUMEE PAYEE AU TITRE DE LOYERS
Lorsque une des parties au bail commercial prétend avoir payé une somme au titre de pas de porte mais ne peut apporter la preuve de cette qualification, ladite somme est présumée avoir été payée au titre de loyers.
(Cour suprême de Côte d’Ivoire, Chambre judiciaire, arrêt n° 89 du 1er juillet 2004, Dao Lanciné c/ Adom Kacou Aimé, Actualités juridiques, n° 49, 2005, p. 216).
B. Sous-location
198. BAIL COMMERCIAL – SOUS LOCATION NON AUTORISEE PAR LE BAILLEUR NON INFORME – INOPPOSABILITE AU BAILLEUR – SOUS LOCATAIRES OCCUPANTS SANS DROIT
C’est à tort qu’un juge d’appel a retenu « qu’à la lecture de l’article 90 du Code OHADA, que le bail commercial, contrat de bail, n’est pas forcément écrit, qu’il peut être verbal », pour consacrer un bail entre un locataire et des sous-locataires. Il en est ainsi, car il résulte de l’article
90 [devenu
122] de l’AUDCG relatif au cas où le loyer de la sous-location est supérieur au prix du bail principal, et de l’article
89 [devenu
121] de l’AUDCG que l’acte de sous-location « doit être porté à la connaissance du bailleur par tout moyen écrit » et encore, quand la sous-location est autorisée par le bailleur. En l’espèce, il n’y a manifestement aucun lien de droit entre les sous-locataires et la bailleresse qui n’a pas autorisé la sous-location dont elle n’a pas été informée. Cassation de l’arrêt.
Sur l’évocation, il ressort suffisamment des pièces que seul le locataire avait signé un contrat de bail avec la bailleresse, tous les sous-locataires étant des occupants sans droit après l’occupation du bail, car la sous-location non autorisée est inopposable à la bailleresse.
Article 89 AUDCG [DEVENU ARTICLE
121 AUDCG]
Article 90 AUDCG [DEVENU ARTICLE
122 AUDCG]
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 101/2013 du 22 novembre 2013; Pourvoi n°067/2011/PC du 18/08/2011 : Veuve NTOUTOUME OBAME née SHIMADA MIEKO c/JABER GHALI ABDOUL, NIZAR TOUFIL Fakhreddine, SABEH Mounir, représenté par le Ministère de la Justice, Recueil de jurisprudence n° 20, Vol. 2, jan. – déc. 2013, p. 126-129.
199. BAIL COMMERCIAL – SOUS-LOCATION – AUTORISATION PREALABLE DU BAILLEUR OU NOTIFICATION A CE DERNIER – CASSATION DE L’ARRET QUI A PRESUME LA CONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA SOUS-LOCATION EN L’ABSENCE DE PREUVE – DROIT D’AGIR EN JUSTICE – DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS – ABSENCE DE PREUVE D’ABUS – REJET
Attendu qu’il est constant, suivant la disposition visée, la sous-location doit être préalablement autorisée par le bailleur et être portée à sa connaissance de manière expresse;
La cour d’appel qui a retenu que les bailleurs connaissaient l’existence de la sous-location en cause et ne pouvaient exciper de son inopposabilité, alors que, tout au long de la procédure, aucun acte écrit attestant que la sous-location a été portée à la connaissance des bailleurs et que ceux-ci ont donné leur accord n’a été produit, a méconnu les dispositions de l’article
89 [devenu
121] de l’AUDCG et exposé sa décision à la cassation.
Sur l’évocation, toute sous-location non autorisée par le bailleur et qui ne lui est pas notifiée par écrit viole les dispositions de l’article 89 [devenu 121] de l’AUDCG, justifiant ainsi la résiliation du bail principal et l’expulsion du locataire
et de tous occupants de son chef. Il ressort des pièces du dossier de la procédure que les demandeurs n’avaient pas autorisé la sous-location intervenue entre leur locataire et le sous-locataire et que cette sous-location n’a pas été portée à leur connaissance par écrit. Il y a donc lieu d’infirmer le jugement initial en toutes ses dispositions. Aucun abus du droit d’agir en justice n’ayant été démontré, les appelants doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive.
Article 89 AUDCG [DEVENU ARTICLE
121 AUDCG]
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 060/2014 du 23 avril 2014; Pourvoi n° 037/2012/PC du 23/04/2012 : 1) MENSAH Tètè, 2) MENSAH Adjoko c/ 1) ASSIOBO K. Tissogan, 2) TUNKARA Aboubacar.
200. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL-NON RESPECT DES CLAUSES-DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS-SOUS LOCATION-NON SOUSCRIPTION DE L’ASSURANCE-ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION-MISE EN DEMEURE(OUI) – RESILIATION DU BAIL (OUI)- EXPULSION DU LOCATAIRE(OUI)
Le preneur qui n’exécute pas ses obligations découlant du bail commercial notamment en refusant de payer les loyers, en sous louant les locaux donnés à bail sans l’accord du bailleur et en s’abstenant de souscrire une police d’assurance couvrant les sinistres pouvant survenir à l’immeuble loué viole les clauses et conditions du contrat de bail. La juridiction compétente, saisie à l’initiative du bailleur, est alors fondée à prononcer la résiliation du bail tout en ordonnant l’expulsion du preneur indélicat.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°07/COM DU 07 AVRIL 2011, EDOA MBALLA VICTORINE EPSE NKOUMOU C/ FOUDA JEAN MARIE)
201. BAIL COMMERCIAL – DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER – RESILIATION DU BAIL – EXPULSION DU LOCATAIRE
SOUS- LOCATION NON AUTORISEE – ABSENCE DE NOTIFICATION DE LA SOUS-LOCATION – RESILIATION DU PRENEUR – EXPULSION DU LOCATAIRE
Le défaut de paiement des loyers est une violation d’une obligation contractuelle qui donne lieu à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.
Toute sous location non autorisée par le bailleur et qui ne lui est pas notifiée par écrit viole les dispositions des articles 86, 87 et 89 de l’Acte uniforme (non révisé) portant sur le droit commercial général, justifiant ainsi la résiliation du bail principal et l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef.
Article 86 AUDCG
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage C.C.J.A, ARRET N° 011/2012 du 08 mars 2012, Affaire : YAO NGUESSAN Irène (Conseil : Maître TANO KOUADIO Emmanuel. Avocat à la Cour) Contre OKOU GOUBO (Conseil : Maître MENSAH Brigitte, Avocat à la Cour)
202. SOUS LOCATION ET AMENAGEMENT PAR LES LOCATAIRES – AUTORISATION DU BAILLEUR (NON) – VIOLATION DU CONTRAT DE BAIL – RESILIATION DU BAIL (OUI). ARTICLE 81 AUDCG – ARTICLE 89 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG
Le contrat de bail doit être résilié dès lors que les locataires ont violé une obligation liée audit contrat en sous louant certains appartements et en procédant à des aménagements sans l’autorisation préalable du propriétaire, comme le prescrit l’article 89 AUDCG.
(Tribunal de première instance de Daloa, jugement n° 31 du 20 février 2004, Affaire: Ayants droit de feu S.B c/ B.T et B.H., Le Juris Ohada, n° 2/2005, p. 44).
203. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL A USAGE PROFESSIONNEL – SOUS-LOCATION NON AUTORISEE – SOUS LOCTION QUALIFIEE DE BAILPROFESSIONNEL (NON). ARTICLE 101 AUDCG
La sous-location d’un atelier de couture sans l’autorisation du bailleur est illégale et illégitime. Elle s’analyse en une voie de fait et ne peut être considérée comme un bail à usage professionnel.
(Cour d’appel d’Abidjan arrêt n° 744 du 02 juillet 2004, Assamoi Jean Batiste (Me Wacouboué Doukouré) c/ Mlle Brou Pauline Kouassi (Ore Sylvain)).
C. Jouissance paisible des lieux loués
204. JOUISSANCE PAISIBLE – TROUBLE DE JOUISSANCE SUBI PAR LE PRENEUR – PREUVE DU FAIT DU BAILLEUR A LA CHARGE DU PRENEUR. ARTICLE 77 AUDCG
Si l’article 77 AUDCG dispose que le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses ayants droit ou de ses préposés, c’est à la condition que le preneur rapporte la preuve que le trouble résulte du fait du bailleur ou d'une des personnes indiquées dans ce texte.
(Cour d’appel de Dakar, Chambre civile et commerciale 2, arrêt n° 365 du 18 juillet 2002, dame Nague Diokhané, épouse Thiam c/ Ali Khalil).
205. TRAVAUX DE CONSTRUCTION ET DE DEMOLITION EFFECTUES SANS AUTORISATION JUDICIAIRE AFFECTANT LE DROIT DE JOUISSANCE DU PRENEUR ET CONSTITUANT UN TROUBLE ILLICITE – REMISE EN ETAT DES LIEUX PAR LA REPARATION DES DOMMAGES AU FRAIS DU BAILLEUR – ARTICLE 77 AUDCG
En application de l’article 77 AUDCG, le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu à l’occasion de travaux entrepris par lui. Ces travaux effectués sans autorisation judiciaire, et qui affectent le droit à la jouissance des lieux loués par le preneur, constituent un trouble manifestement illicite que l’exercice du seul droit de propriété ne peut justifier.
(Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jugement du 12 décembre 2002, Astou Ngom, Fatou Sow, Abdoul Wakhal Diallo, Souleymane Souaré contre Mammadou Adama Mbaye et l’Agence Immobilière MAREGA).
206. BAIL COMMERCIAL – RESILIATION PAR LE BAILLEUR– PREAVIS – LOYERS IMPAYES ET FRAIS DE REPARATION – ABSENCE DE PIECES JUSTIFICATIVES – REMBOURSEMENT DE L’AVANCE SUR LOYER ET DE LA CAUTION – DOMMAGES INTERETS POUR PROCEDURE ABUSIVE – DOMMAGES INTERETS POUR TROUBLE DE JOUISSANCE – EXECUTION PROVISOIRE.
Article 13 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Il ressort de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général que toute partie à un bail à durée indéterminée qui entend le résilier doit donner congé au moins 6 mois à l’avance. En l’espèce, le preneur ayant donné un préavis au bailleur, qui ne s’est pas opposé par ailleurs à la démarche de son preneur, les juges ont prononcé la résiliation du bail commercial intervenu.
Il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au soutien de sa demande. Ainsi, la demande du bailleur, qui sollicite le paiement d’une somme représentant des loyers impayés et des frais de remise en état du toit de sa maison sans produire aucune pièce pour justifier ses prétentions, ne peut être accueillie.
Dès lors que les deux parties s’accordent sur le reliquat de la caution et de l’avance sur loyer, il y a lieu de condamner le bailleur à le restituer.
L’exercice d’une action en justice et la défense à une telle action en justice constituent en principe un droit, qui ne dégénère en abus donnant naissance à des dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière ou de dol. En l’espèce, les agissements du bailleur constituent un abus eu égard à la mauvaise foi dont il a fait preuve et ainsi, il est condamné à payer des dommages-intérêts.
Selon l’Acte uniforme relatif au droit commercial général, le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, de ses ayants droit ou de ses préposés. Les incursions intempestives dans le local loué ont occasionné en l’espèce de sérieux préjudices au locataire et, en conséquence, le bailleur doit être condamné au paiement d’une somme pour trouble de jouissance.
Tribunal de première instance de Lomé, Chambre civile et commerciale, Arrêt n° 1206 du 21 mai 2010, SANGRONIO K. Dzidula c/ EFERREWA Koulintéa.
207. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – ORDONNANCE D’EXPULSION – APPEL – IMMEUBLE SOUS HYPOTHEQUE – ADJUDICATION – CONGE AUX LOCATAIRES – VIOLATION DE L’ARTICLE 78 AUDCG (NON) – SUBSTITUTION DE L’ADJUDICATAIRE DANS LES OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE – CONFIRMATION DE L’ORDONNANCE.
Article 544 CODE CIVIL
Il ressort de l’espèce qu’un immeuble, donné en hypothèque à la famille GBENYEDJI, a fait par la suite, l’objet de saisie-vente au profit d’un adjudicataire, le sieur ANANI-MEKLE. Ce dernier à la suite de l’adjudication acquiert le droit de propriété pleine et entière sur l’immeuble et se trouve ipso facto substitué dans les obligations du bailleur.
C’est à bon droit que le Tribunal de Première instance, suite au congé resté sans effets donné aux locataires par la famille GBENYEDI à la demande du nouveau propriétaire, a rendu une ordonnance d’expulsion des locataires des lieux loués. La Cour d’appel a donc confirmé ladite ordonnance.
Cour d’Appel de Lomé, Chambre Civile (TOGO), Arrêt N°021/10 du 28 janvier 2010, AMAKOUE Koutodjo, AGBAKOU Yao et autres C/ Sieur Kokou Edjitowou ANANI- MEKLE.
D. Réparations
208. 1) DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – GROSSES REPARATIONS-REPARATIONS EFFECTUEES PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION – REMBOURSEMENT DES DEPENSES PAR LE BAILLEUR (NON)
2) DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES – NON PAIEMENT DES LOYERS – CLAUSE RESOLUTOIRE – APPLICATION DE LA CLAUSE (OUI) – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI)
1) Dans le contrat de bail commercial, c’est au bailleur qu’incombe l’obligation de procéder aux grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Le locataire qui procède à ces réparations sans établir le refus du bailleur et sans avoir obtenu l’autorisation de la juridiction compétente supporte les dépenses entreprises.
2) Lorsque le paiement du loyer est assorti d’une clause résolutoire en cas de défaillance du locataire, le juge doit se borner à constater la résiliation du bail commercial liant les parties et prononcer l’expulsion du locataire indélicat.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°17 DU 1ER MARS 2012, ESSOMMBA ESSOMBA EDOUARD C/ NNANDI OKAFOR INNOCENT)
209. DEMANDE DU BAILLEUR DE FAIRE EVACUER LES LIEUX LOUES POUR PROCEDER A DE GROSSES REPARATIONS – DEMANDE DE SUSPENSION DES BAUX CONCERNES – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON). ARTICLE 74 AUDCG – ARTICLE 548 COCC
Conformément aux dispositions des articles 74 de l’acte uniforme sur le droit commercial général et 548 du code sénégalais des obligations civiles et commerciales le bailleur fait procéder à ses frais dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Cependant, la demande tendant à faire évacuer à tort tous les preneurs de l’immeuble alors que le rapport d’expertise qui fonde la demande ne vise que certains locaux, ne fait nullement état ni du sort des loyers ni surtout de la durée des travaux, s’analyse en une demande de suspension de contrat qui ne peut être de la compétence du juge des référés.
(Tribunal régional hors classe de Dakar Ordonnance de référé du 25 novembre 2002 Yoro LAM contre Elénore de Oliviera et autres).
REFUS DU BAILLEUR D’AUTORISER LES GROSSES REPARATIONS – AUTORISATION DONNEE PAR LA JURIDICTION COMPETENTE AU PRENEUR – GROSSES REPARATIONS EXECUTEES POUR LE COMPTE DU BAILLEUR (OUI). DEFAUT DU RAPPORT DE L’EXPERT DESIGNE PAR LE TRIBUNAL - APPLICATION DE L’ARTICLE 75 (OUI). ARTICLE 75 AUDCG
En application de l’article 75 AUDCG, lorsque le bailleur refuse d’assumer les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par la juridiction compétente à les exécuter pour le compte du bailleur.
Seul le rapport de l’expert désigné par le tribunal indiquant la nature et le montant exact des réparations peut servir de base pour ordonner au bailleur de procéder aux grosses réparations. A défaut, les dispositions de l’article 75 AUDCG ne peuvent recevoir application.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 03 décembre 2002, Abdoulaye Sow contre Silèye Guissé).
210. TRAVAUX ACCOMPLIS PAR LE PRENEUR – REMBOURSEMENT EST SOUMIS A AUTORISATION DU BAILLEUR (NON) REALISATION SOUMIS A AUTORISATION DU BAILLEUR (OUI). ARTICLE 99 AUDCG
C’est à tort que la cour d’appel soumet le paiement des frais de travaux à l’autorisation du bailleur alors que l’article 99 AUDCG ne soumet que leur réalisation à l’autorisation du bailleur.
(Cour suprême de Côte d’Ivoire, Chambre judiciaire, formation civile, arrêt n° 447 du 8 juillet 2004, Kouamé Aduo Luc c/ El Barie Mohamed, Actualités Juridiques, n° 49, 2005, p. 223).
211. TRAVAUX ACCOMPLIS PAR LE PRENEUR – DEFAUT D’AUTORISATION DU BAILLEUR – DROIT A INDEMNISATION (NON)
Le bail prévoyant que tous travaux et embellissements faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du bail, la propriété de celui-ci, sans le versement de la moindre indemnité, il s'ensuit que la société preneuse n'a droit à aucune indemnité pour les constructions réalisées par elle sans l'autorisation du propriétaire.
(Cour d’appel de Port-Gentil, arrêt du 9 décembre 1999, Société Kossi c/ Paroisse Saint-Paul des Bois, Penant n° 837, septembre-décembre 2001, p. 345).
E. Poursuite de l’exécution du bail en cas de cession de l’immeuble
212. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – BAIL A DUREE DETERMINEE – SUBSTITUTION DE BAILLEUR – CESSION DE L’IMMEUBLE DONNE A BAIL – CONTINUATION DU BAIL ENTRE LE LOCATAIRE ET LE NOUVEL ACQUEREUR (OUI) – ACTION EN EXPULSION DU LOCATAIRE – ACTION NON FONDEE (OUI)
La vente d’un immeuble ne met pas fin au contrat de bail commercial à durée déterminée conclu sur ledit immeuble. L’acte de cession emporte de plein droit substitution du nouvel acquéreur dans les obligations du bailleur initial. Corrélativement, le nouvel acquéreur est tenu de poursuivre l’exécution du bail jusqu’à son terme et ne peut fonder une action en expulsion du locataire sur l’acte de cession.
(COUR D’APPEL DU LITTORAL, ARRET N°151/CC DU 04 JUILLET 2011, LE GROUPE SOCOMER & NOSCAM C/ CNCC)
213. ACQUISITION DES LOCAUX LOUES PAR UN NOUVEAU PROPRIETAIRE – CONTINUATION DU CONTRAT DE BAIL (OUI). ARTICLE 78 AUDCG
En application de l’article 78 AUDCG, le bail ne prend pas fin par la vente des locaux donnés à bail. Par conséquent, l’acquéreur est, de plein droit, substitué dans les obligations du bailleur et doit poursuivre l’exécution du bail.
Doit donc être débouté de son action en expulsion du preneur, l’acquéreur d’un immeuble déjà loué.
(Tribunal régional hors classe de Dakar, ordonnance de référé n° 1570 du 6 octobre 2003, Jamal Al Sayegh c/ Abdoulaye Sène).
214. CONTRAT DE CONCESSION – CESSION DE L’IMMEUBLE LOUE – OBLIGATION DE L’ACQUEREUR DE POURSUIVRE LE BAIL – BAIL OPPOSABLE AU NOUVEL ACQUEREUR – ARTICLE 78 AUDCG.
CONGE DONNE PAR LE NOUVEAU PROPRIETAIRE – DEMANDE DE RENOUVELLEMENT FORMEE PAR LE LOCATAIRE (CONCESSIONNAIRE) – OBLIGATION DU NOUVEAU PROPRIETAIRE DE MAINTENIR LE LOCATAIRE DANS LES LIEUX JUSQU'A L’EXPIRATION DU CONTRAT DE CONCESSION. DEMANDE D’EXECUTION PROVISOIRE DU JUGEMENT A INTERVENIR – DEMANDE NON FONDEE – REJET. ARTICLE 78 AUDCG
La poursuite de l’exécution d’un contrat de concession ou de bail sur des installations et locaux commerciaux conclu entre un concédant ou un bailleur ou propriétaire (Etat représenté par l’ASECNA) et un concessionnaire ou un locataire (SADIV-SARL) au lendemain d’une cession ayant entraîné mutation du droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent lesdits locaux donnés à bail, lie bel et bien le nouvel acquéreur (SOCIETE FAGBOHOUN ET FILS SARL) qui est, de plein droit, substitué dans les droits et obligations du bailleur, et doit poursuivre l’exécution du bail en question (ARTICLE 78 AUDCG).
L’action du concessionnaire est donc recevable en la forme. Le contrat de concession étant valable au fond, il est opposable au nouvel acquéreur; ce qui justifie le rejet de sa demande reconventionnelle et ordonnance lui est notifiée de maintenir SADIV-SARL dans les lieux jusqu’à l’expiration du contrat de concession.
Il s’ensuit que la prescription de la puissance publique constitue un fait de prince qui s’impose à l’ancien concédant agissant en lieu et place de l’Etat, en l’espèce l’ASECNA, et s’impose à celui-ci qui, en l’état, doit être mis hors de cause.
Toute demande d’exécution provisoire du jugement rendu qui est non fondée ne peut être qu’irrecevable.
(Tribunal de première instance de Cotonou (bénin), jugement contradictoire n° 025/1ère Chambre commerciale du 02 septembre 2002, r.g. n°: 022/2000, société africaine de distribution de vêtement (sadiv) c/ 1°) société Fagbohoun et fils SARL et 2°) ASECNA (Agence pour la Sécurité de la Navigation Aérienne en Afrique et Madagascar).
215. CESSION D’IMMEUBLE – OPPOSABILITE DU BAIL A L’ACQUEREUR – REPRISE DES ENGAGEMENTS DU VENDEUR D’IMMEUBLE SANS INFLUENCE SUR LA DECHEANCE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU PRENEUR. ARTICLE 78 AUDCG
L’ordonnance de mise en demeure de déguerpir notifiée par le nouvel acquéreur au locataire viole inéluctablement le principe de la poursuite de l’exécution du bail au lendemain d’une cession quelconque portant sur l’immeuble, objet du bail, en vertu de l’article 78 AUDCG. Mais cela n’a pas suffi pour maintenir le locataire sur les lieux lui servant d’activité au motif de ce qu’il est déchu de son action en violation de l’article 92 AUDCG.
(Tribunal de première instance de Cotonou (bénin), ordonnance de référé civil n° 014 REF-COM du 31 Juillet 2002, R.G. : 001/2002, société comptoir commercial de la cote (ccc) sarl c/ 1°) monsieur ali nablia et 2°) fédération béninoise de football).
216. CESSION DE DROIT DE PROPRIETE DU TITRE FONCIER – DEMANDE D’EXPULSION DU NOUVEAU BAILLEUR POUR OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE – LOCATAIRE SUIVANT BAIL VERBAL PAYANT REGULIEREMENT SES LOYERS – BAILLEUR AYANT CEDE SON DROIT DE PROPRIETE AU DEMANDEUR EN EXPULSION – ARTICLE 78 AUDCG
Doit être débouté le demandeur en expulsion d’un locataire prétendu sans droit ni titre, lorsque ayant reçu, comme acquéreur, cession d’un droit de propriété sur l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail, il est, conformément aux dispositions de l’article 78 de l’AUDCG, substitué de plein droit dans les obligations du bailleur cédant et doit poursuivre l’exécution du bail dès lors que les locataires s’acquittent régulièrement de toutes leurs obligations.
(Tribunal régional hors classe de Dakar ordonnance de référé n° 52 du 13 janvier 2003, Ibrahima DIENG contre Viviane DIATT).
217. NOUVEAU PROPRIETAIRE – CONGE NON CONTESTE ARRIVE A EXPIRATION – REPRISE ET RECONSTRUCTION DE L’IMMEUBLE – EXPULSION. ARTICLE 95 AUDCG
L’acquéreur d’un immeuble qui perçoit des loyers d’un précédent occupant du chef du vendeur ne peut prétendre à la nullité du contrat de bail ni que cet occupant est sans droit ni titre.
Néanmoins, il est fondé à demander l’expulsion du preneur en servant un congé pour motif de reprise et reconstruction de l’immeuble. L’expulsion du preneur des lieux loués, tant de sa personne, de ses biens, que de tout occupant de son chef, doit être ordonnée dès lors que le congé servi n’a pas été contesté et est arrivé à expiration et, qu’au surplus, un plan justifiant de la nature et de la description des travaux à effectuer, conformément à l’article 95 de 1’Acte Uniforme a été produit.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement n° 195 du 30 janvier 2001, CBAO c/ Babacar Diouf).
218. NOUVEAU PROPRIETAIRE – REÇUS INSUFFISANTS POUR ETABLIR UN CONTRAT DE BAIL – DEFAUT DE TITRE D’OCCUPATION – EXPULSION. ARTICLE 78 AUDCG
S’il résulte des dispositions de l’article 78 de l’AUDCG que l’acquéreur d’un immeuble objet d’un bail est substitué de plein droit dans les obligations du bailleur, et doit donc en poursuivre l’exécution, le nouvel acquéreur est en droit de demander l’expulsion des occupants, tant de leur personne, de leurs biens que de tous occupants de leur chef, qui ne justifient d’aucun titre d’occupation. Les divers reçus, produits aux débats par les occupants, ne comportant ni le nom de la personne qui les a délivrés, ni ne précisent le lieu loué sur lequel sont perçus les loyers qu’ils indiquent, étant insuffisants pour établir l’existence d’un contrat de bail les liant à l’ancien propriétaire.
(Tribunal régional hors classe de Dakar ordonnance n° 1612 du 13 octobre 2003, Modou LO c/ Abdoulaye MBENGUE, Thierno DIALLO, Ahmed DIALLO, Cheikh Talibouya TOURE, Mamadou THIAM).
F. Loyer
219. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES DU BAIL – NON PAIEMENT DES LOYERS – MISE EN DEMEURE (OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI) – MONTANT DES LOYERS NON SPECIFIE PAR LE BAILLEUR – CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU PAIEMENT DES LOYERS ECHUS ET IMPAYES (NON)
Le locataire qui ne s’acquitte pas des loyers échus s’expose à l’action en expulsion initiée par le bailleur. Cependant, le bailleur doit spécifier le montant des loyers échus et impayés dans l’assignation en expulsion en versant au dossier de procédure les relevés de versements des récents paiements effectués par le locataire. En l’absence de cette preuve, sa demande en paiement d’arriérés de loyer sera déclarée injustifiée par la juridiction statuant sur l’action en expulsion du locataire.
Article 112 AUDCG
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°48/COM DU 15 SEPTEMBRE 2011, NOAH JEAN HENRI C/ NGANFANG HYPOLITE)
1. Fixation
220. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – FIXATION DU LOYER – JURIDICTION COMPETENTE – JURIDICTION STATUANT A BREF DELAI – JUGE DES REFERES AU CAMEROUN (OUI) – CONDITIONS DE FIXATION DU LOYER – CONDITIONS REUNIES – FIXATION DU NOUVEAU LOYER PAR LE JUGE (OUI)
Lorsque le désaccord survient dans la fixation du loyer d'un bail commercial, la partie la plus diligente doit saisir la juridiction compétente statuant à bref délai. Au Cameroun, cette juridiction est le juge des référés. Celui-ci doit alors fixer le prix du loyer en tenant compte de la situation de l’immeuble donné à bail et du prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires. Le montant du loyer peut donc dans ces conditions être révisé à la hausse par le juge.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, ORDONNANCE N°168 DU 25 AVRIL 2013, SUCCESSION YOMSI DIEUDONNE ET AUTRES C/ SOCIETE TOTAL)
221. LIBERTE DE FIXATION DU LOYER PAR LES PARTIES – DEFAUT D’ACCORD DES PARTIES – FIXATION PAR LE TRIBUNAL. ARTICLE 84 AUDCG – ARTICLE 85 AUDCG
Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires nationales qui pourraient restreindre cette liberté. (ARTICLE 84, alinéa 1er AUDCG).
A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente fixe le montant du nouveau loyer (ARTICLE 85 AUDCG).
(Tribunal de Première instance de Cotonou (bénin), Jugement contradictoire N° 018/ 2ème C-COM du 10 mai 2001; R.G. N°: 021/2000; Madame ADJANOHOUN Odette C/ Héritiers ASSOURAMOU Mathias).
222. BAIL COMMERCIAL – FIXATION DU LOYER – SURFACE LOCATIVE – MEZZANINE INUTILISEE PAR LE LOCATAIRE – DEDUCTION DE LA SURFACE DE LA MEZZANINE (NON). ARTICLE 85 AUDCG
Le preneur d’un bail commercial ne peut arguer de la non utilisation d’une partie du local loué pour obtenir la déduction de sa surface de la valeur locative globale.
(Cour suprême de Côte d’Ivoire, chambre judiciaire de cassation, arrêt n° 122 du 4 mars 2004, Joseph Emile Kharrath, Edouard Emile Kharrath, Khalil Emile Kharrath c/ Anani Adjaovi Titiga, Actualités juridiques n° 49, 2005, p. 218).
223. DESACCORD SUR LE LOYER – FIXATION PAR LE JUGE – CRITERES. ARTICLE 85 AUDCG
En cas de désaccord entre les parties sur le nouveau montant du loyer, il revient au juge de le fixer en tenant compte de la situation des locaux, de leur superficie, de leur état de vétusté et du prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires et en usant de son pouvoir discrétionnaire.
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 236 du 10 février 2004, Société de coordination et d’ordonnancement (SCO Afrique de l’Ouest) c/ Caisse autonome d’amortissement (CAA)).
2. Révision
224. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – REVISION DU LOYER – DEMANDE FONDEE (OUI) – REVISION CONDITIONNEE PAR LES REPARATIONS A EFFECTUER SUR L’IMMEUBLE OBJET DU BAIL (OUI)
Le bailleur qui entend réviser à la hausse le prix du loyer doit garantir la jouissance paisible et décente des lieux par le locataire. La juridiction saisie de l’action en révision est donc fondée à subordonner cette révision à l’exécution par le bailleur des grosses réparations devenues nécessaires et urgentes.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°03/COM DU 10 FEVRIER 2011, FOKA GABRIEL C/ KOUNTCHOU MICHEL)
225. LOI APPLICABLE – ACTE UNIFORME (OUI). CRITERES – SITUATION DU LOCAL ET PRIX DES LOYERS COURAMMENT PRATIQUES DANS LES VOISINAGES (OUI). ARTICLE 85 AUDCG
La loi 80-1069 du 13 septembre 1980 ayant été abrogée par l'Acte uniforme portant Droit commercial général, la révision du loyer (commercial) est désormais régie par l'Acte uniforme, dont les dispositions n’imposent aucune forme particulière à la proposition de révision. Dès lors, il y a lieu de rejeter l'exception de nullité.
La demande de révision de loyer est justifiée dans son principe, dès lors que l'ensemble des loyers a connu une augmentation sensible du fait de la situation économique générale marquée par une élévation des coûts. Cependant, la fixation du loyer doit, en application de l'article 85 de l'Acte uniforme précité, tenir compte de la situation du local et des prix des loyers couramment pratiqués dans le voisinage.
(Cour d'appel d'Abidjan, Arrêt n° 1009 du 14 novembre 2000, Société Transports saint Christophe c/ SERIFA, Le Juris-Ohada, n° 3/2003, juillet-septembre 2003, p. 60).
226. CLAUSE DE REVISION DU LOYER DANS LES CONDITIONS DE LA LOI NATIONALE – VALIDITE DE LA CLAUSE A L’AUDCG (OUI). ARTICLE 84 AUDCG
La clause de révision contenue dans un contrat de bail commercial prescrivant la révision de loyer dans les conditions prévues par la loi nationale n’est pas contraire à l’acte uniforme sur le droit commercial général.
(Cour d’Appel d’Abidjan, arrêt n° 350 du 25 mars 2003, Mlle AKA BELINDA C/LA SOCIETE IVOIRIENNE DE PROMOTION DE SUPERMARCHE dite PROSUMA).
227. CLAUSE DE REVISION – INTERDICTION DE REVISION AVANT LA DATE CONVENUE. ARTICLE 84 AUDCG – ARTICLE 85 AUDCG
Le contrat de bail ayant prévu la date à laquelle une révision était envisageable, le bailleur ne peut procéder à une révision du loyer avant cette date.
(Tribunal de première instance de Gagnoa, jugement n° 61 du 18 juin 2001, F.Y c/ la COOPEC de Guiberoua, Le Juris Ohada, n° 1/2005, janvier-mars 2005, p. 48).
228. CRITERES DE REVISION FIXES PAR LES PARTIES – DEFAUT D’ACCORD DES PARTIES – REVISION JUDICIAIRE (OUI) – ARTICLE 84 AUDCG – ARTICLE 85 AUDCG
Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties ou, à défaut, à l’expiration de chaque période triennale (ARTICLE 84, alinéa 2 AUDCG).
A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente fixe le montant du nouveau loyer (ARTICLE 85 AUDCG).
(Tribunal de Première instance de Cotonou (bénin), Jugement contradictoire N° 018/ 2ème C-COM du 10 mai 2001; R.G. N°: 021/2000; Madame Adjanohoun Odette C/ Héritiers Assouramou Mathias).
229. REVISION TRIENNALE. ARTICLE 85 AUDCG
Le tribunal peut procéder à la révision du prix du loyer à défaut d'accord entre les parties à la fin de chaque période triennale.
(Tribunal de première instance de Bangangté, jugement n°10/CIV du 17 avril 2003, affaire TCHOUMBA Dieudonné c/ Société GENERAL DISTRIBUTION (G.D.B.).
Point I.
230. CRITERES DE REVISION FIXES PAR LES PARTIES – DEFAUT D’ACCORD DES PARTIES – FIXATION PAR LE JUGE
En vertu des dispositions de l’article 85 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général, en cas de désaccord entre les parties, le tribunal saisi d’une demande de révision de loyer fixe celui ci en tenant compte de la situation des locaux, de leur superficie, de l’état de vétusté et du prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. Le rapport d’expert fondé sur des éléments d’appréciation ainsi précisés et sur la surface des locaux peut être homologué valablement et le taux du loyer ainsi déterminé applicable à compter du jugement.
(Tribunal régional hors classe de Dakar Jugement du 2 juillet 2002, Moussa Ndiaye et Seynabou Sèye contre GIE PROMO CINE).
A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente saisie fixe le montant du nouveau loyer en tenant compte, notamment, de la situation des locaux, leur superficie, l'état de vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires, etc.
(Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina Faso), Jugement n° 236 du 14 mai 2003, Ouedraogo Sibiri Philippe c/ BURKINA ET SHELL).
231. ARTICLE 84 AUDCG – ARTICLE 85 AUDCG – ARTICLE 530 CODE DE PROCEDURE CIVILE
A défaut d'accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente saisie fixe le montant du nouveau loyer en tenant notamment compte de la situation des locaux, leur superficie, l'état de vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires, etc.
Quant à la révision du loyer, il découle des dispositions de l'article 84 AUDCG que le législateur OHADA entend, une fois de plus, consacrer le principe du consensualisme dans les conventions, sous réserve d'une restriction apportée à cette liberté par les lois et règlements internes. Dans le cas d'espèce, aucune restriction légale et réglementaire n'ayant été versée par les parties aux débats, il convient de laisser toute liberté aux parties pour s'accorder sur le nouveau montant à chaque période triennale ou selon leur propre convenance.
(Cour d'appel de Ouagadougou (Burkina Faso), Chambre civile et commerciale, Arrêt n° 84 du 16 juillet 2004, Burkina & Shell c/ OUEDRAOGO Sibiri Philippe).
232. EXPERTISE. DESIGNATION D’UN EXPERT POUR FIXER LE NOUVEAU LOYER – ABSENCE DE DEPOT DU RAPPORT D’EXPERTISE DANS LE DELAI IMPARTI – DESIGNATION D’UN NOUVEL EXPERT – DEPENS A LA CHARGE DE L’EXPERT DEFAILLANT
En l’état d’un taux de loyer resté inchangé depuis plusieurs années, la partie la plus diligente qui souhaite procéder à une révision peut désigner un expert à cet effet. Cependant, lorsque le rapport de ce dernier a été contesté, le tribunal saisi de la contestation peut désigner un expert aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux donnés en bail. Dès lors que ce dernier ne dépose pas son rapport et n’a pas fait valoir de motifs légitimes à cette carence, le même tribunal peut désigner un autre expert et mettre les dépens à la charge de l’expert défaillant.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Jugement n° 1592 du 28 août 2001, Abdarakhmane Niakaté représentant Agence Maréga c/ Abdel Magib Laklalech).
NB Solution contestable pour la mise des frais d’expertise à la charge de l’expert défaillant qui n’est pas une des parties au procès. Le juge peut seulement ne pas taxer les frais de l’expert. Quant à la partie qui succombe, elle peut refuser de supporter ces frais.
233. DESIGNATION D’UN EXPERT POUR FIXER LE NOUVEAU LOYER – PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX D’AMELIORATION SUPPORTES PAR LE PRENEUR POUR REVISER LE LOYER (NON). POINT DE DEPART APPLICATION DU NOUVEAU LOYER – DATE DU JUGEMENT QUI L’A FIXE. ARTICLE 84 AUDCG – ARTICLE 85 AUDCG
À défaut d’un texte fixant les critères de l’expertise en matière de bail commercial, l’expert peut se fonder sur les éléments cités à l’article 85 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général pour évaluer le taux du loyer.
C’est à bon droit que, dans la détermination du prix du loyer, l’expert n’a pas tenu compte de l’amélioration des lieux qui est plutôt prise en compte dans la fixation de l’indemnité d’éviction.
Il est de principe que le nouveau taux commence à courir à compter du jugement qui l’a fixé; en conséquence, ledit taux ne peut rétroagir.
(Tribunal régional hors classe de Dakar Jugement n° 153 du 22 janvier 2002, Kamil Akdar c/ Mohamed Fettouny).
234. VALEUR LOCATIVE – DETERMINATION PAR RAPPORT AU LOCAL ET NON PAR RAPPORT AU LOCATAIRE – DEDUCTION D’UNE PARTIE DU LOCAL INUTILISEE PAR LE LOCATAIRE – POINT DE DEPART APPLICATION DU NOUVEAU LOYER – DATE DE LA DEMANDE EN REVISION. ARTICLE 85 AUDCG
En application des dispositions de l’article 85, alinéa 2, pour fixer le loyer, les juges doivent se déterminer à partir des caractéristiques propres au local et non par rapport au locataire.
Viole ainsi l’article précité, l’arrêt qui, pour fixer le loyer, retient qu’une partie du local est un accessoire non indispensable à l’activité du locataire, et devait de ce fait être déduite de la surface locative.
L’expert désigné pour fixer le taux du loyer peut se fonder sur les éléments cités à l’article 85 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général.
Le nouveau taux prend effet, en application des dispositions de la loi n° 80-1069 du 13 septembre 1980, pour compter du jour de la demande en révision.
(Cour suprême de Côte d’Ivoire, chambre judiciaire de cassation, arrêt n° 122 du 4 mars 2004, Joseph Emile Kharrath, Edouard Emile Kharrath, Khalil Emile Kharrath c/ Anani Adjaovi Titiga, Actualités juridiques n° 49, 2005, p. 218).
235. BAIL COMMERCIAL – JUGEMENT – REVISION DES LOYERS – APPEL – DEFAUT D’ACCORD ENTRE LES PARTIES SUR UN NOUVEAU LOYER – DEFAUT D’APPEL DES INTIMES CONTRE LE MONTANT FIXE PAR LE JUGE – CONFIRMATION DU JUGEMENT – EXECUTION PROVISOIRE.
Aux termes de l’Acte uniforme sur le Droit commercial général, à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant d’un loyer, c’est la juridiction compétente qui est saisie. Dès lors, l’appelant n’est pas fondé à faire croire que la révision contenue dans le jugement n’a pas respecté les clauses du contrat.
Cependant, les intimés n’ayant pas relevé appel contre le montant des loyers tel que fixé par le premier juge, la Cour relève qu’elle ne peut faire droit à leur demande tendant à voir relever ce montant. En conséquence, la Cour confirme le jugement attaqué et, eu égard à l’ancienneté de l’affaire et du manque à gagner subi par les intimés, prononce l’exécution provisoire de la décision.
Cour d’Appel de Lomé, Chambre civile et commerciale, Arrêt n° 106/2010 du 24 juin 2010, Société ROMEX-TOGO c/ Héritiers WILSON.
236. DROITCOMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONTRAT DE BAIL – DEFAUT DE PAYEMENT DES LOYERS – MISE EN DEMEURE SANS EFFETS – ASSIGNATION EN RESILIATION DU BAIL – NON COMPARUTION DU PRENEUR – JUGEMENT PAR DEFAUT REPUTE CONTRADICTOIRE – RESILIATION DU BAIL – EXPULSION DU PRENEUR – ASTREINTE – EXECUTION PROVISOIRE.
Le défaut de paiement de loyers prévus constitue une violation du contrat de bail et doit donner lieu à une résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion du preneur sous astreinte.
Ainsi, malgré l’absence de comparution du preneur, bien qu’ayant été régulièrement assigné, ce dernier doit être condamné au paiement des loyers échus et à échoir jusqu’à la date de son expulsion.
Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé, Chambre Civile et Commerciale (TOGO), Jugement N°6633/2009 du 13 mars 2009, Sieur FARAH Thomas Raymond C/ la Librairie Centrale du Togo.
237. DROITCOMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONTRAT DE BAIL – DEFAUT DE PAYEMENT DES LOYERS – MISE EN DEMEURE SANS EFFETS – ASSIGNATION EN RESILIATION DU BAIL – NON COMPARUTION DU PRENEUR – JUGEMENT PAR DEFAUT REPUTE CONTRADICTOIRE – RESILIATION DU BAIL – EXPULSION DU PRENEUR – ASTREINTE – EXECUTION PROVISOIRE.
Le défaut de paiement de loyers prévus constitue une violation du contrat de bail et doit donner lieu à une résiliation judiciaire du bail et à l’expulsion du preneur sous astreinte.
Ainsi, malgré l’absence de comparution du preneur, bien qu’ayant été régulièrement assigné, ce dernier doit être condamné au paiement des loyers échus et à échoir jusqu’à la date de son expulsion.
Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé, Chambre Civile et Commerciale (TOGO), Jugement N°6633/2009 du 13 mars 2009, Sieur FARAH Thomas Raymond C/ la Librairie Centrale du Togo.
238. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL – MISE EN DEMEURE – TERME ET DELAI – PAIEMENT PARTIEL DES ARRIERES DE LOYERS – ABSENCE D’EFFET DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE (NON) – RESILIATION DU BAIL – EXPULSION DU PRENEUR – CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ECHUS – DOMMAGES INTERETS AU BAILLEUR (OUI) – DOMMAGES INTERETS AU PRENEUR (NON).
Article 160 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Article 406 DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
En vertu des dispositions de l’article 101 de l’Acte uniforme relatif au Droit commercial général, en cas de non-respect des conditions du bail par le preneur, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois après lui avoir délivré une mise en demeure. Dès lors, le paiement partiel des arriérés de loyers après mise en demeure ou encore le paiement de quelques mois de loyers après l’expiration du terme et délai obtenus en référé ne peuvent faire obstacle à une assignation en résiliation. La clause résolutoire contenue par ailleurs dans le contrat de bail doit donc produire tous ses effets et le preneur doit être expulsé.
Mais le bailleur qui réclame un montant en principal et des frais sans justifier ces derniers ne peut en obtenir paiement.
Il peut, à l’inverse, obtenir des dommages-intérêts dès lors que le non-paiement des loyers l’a privé de la jouissance des fruits de son immeuble et lui a causé des préjudices moral et matériel.
Le preneur qui n’a pas payé ses arriérés de loyers ne peut en plus réclamer des dommages-intérêts qu’il ne prouve d’ailleurs pas.
Tribunal de première instance de Lomé, Chambre civile et commerciale, Arrêt du 09 juillet 2010, HEVOR Mensah c/ l’Etablissement scolaire LE CADRE.
239. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONTRAT DE BAIL – EXPLOITATION DE CASINO – INEXECUTION PAR LE PRENEUR DE SES OBLIGATIONS – MISE EN DEMEUREE SANS EFFETS – RESILIATION DU BAIL.
SAISIE CONSERVATOIRE DES BIENS MEUBLES CORPORELS DU PRENEUR – REGULARITE DE LA SAISIE (OUI) – CARACTERES CERTAIN, LIQUIDE ET EXIGIBLE REUNIS – VENTE DES BIENS SAISIS – BONNE FOI DU PRENEUR – EXONERATION DES INTERETS LEGAUX ET DOMMAGES ET INTERETS – ANCIENNETE DE LA CREANCE – EXECUTION PROVISOIRE.
Le preneur est tenu de payer le loyer convenu sous peine de résiliation du contrat de bail. En l’espèce, l’inexploitation du fonds de commerce du fait de l’impossibilité d’obtention de l’autorisation d’exploitation de casino ne peut servir de justification à l’inexécution par le preneur de ses obligations, ni constituer un obstacle à la résiliation du bail.
De même, la saisie conservatoire réalisée sur les biens meubles corporels du preneur doit être déclarée bonne et recevable dans la mesure où cette dernière présente tous les caractères apparents de la régularité et que les caractères certain, liquide et exigible de la créance sont réunis. Il importe donc d’ordonner la vente des biens saisis pour faire face à la créance exigible.
Enfin, les raisons qui justifient l’inexploitation du fonds étant compréhensibles et caractérisant la bonne foi du preneur, ce dernier doit être épargné des condamnations à des dommages et intérêts. Néanmoins, du fait de l’ancienneté de la créance, l’exécution provisoire de la décision a été prononcée.
Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé, Chambre Civile et Commerciale (TOGO), Jugement N°533/2009 du 06 mars 2009, Sieur LALWANI Radhakrishin c/ société GEMAC SARL.
240. BAIL COMMERCIAL – INEXECUTION DES OBLIGATIONS PAR LE PRENEUR – MISE EN DEMEURE RESTEE SANS EFFET – ORDONNANCE D’EXPULSION – ORDONNANCE A PIED DE REQUETE DE SURSIS A EXECUTION – ORDONNANCE D’OUVERTURE DE PORTES – EXPULSION DU LOCATAIRE.
APPEL – VOIE DE FAIT – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON) – COMPETENCE DU JUGE DE L’EXECUTION – DEMANDE DE REINTEGRATION EN COURS DE DELIBERE – VIOLATION DU PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE – ANNULATION DE L’ORDONNANCE DE REINTEGRATION – CONFIRMATION DE L’ORDONNANCE D’OUVERTURE DES PORTES.
Article 49 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Article 50 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Article 157 ALINEA 2 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Article 301 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Article 303 CODE DE PROCEDURE CIVILE TOGOLAIS
Selon le Code de Procédure Civile togolais, les difficultés d’exécution d’un jugement relèvent de la compétence du Président du Tribunal statuant en sa qualité de juge de l’exécution et non de juge des référés. En l’espèce, l’ordonnance à pied de requête N°2190/2009, ordonnant le sursis à exécution d’une décision d’ouverture des portes des locaux loués ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. C’est donc à bon droit que la Cour d’appel a prononcé la rétractation de ladite ordonnance.
Ensuite, la demande de réintégration du locataire dans les locaux loués suite à l’ordonnance d’expulsion n’avait pas été faite lors de l’assignation, mais a été plutôt reprise par l’intimée dans ses notes en cours de délibéré. C’est donc à bon droit que la Cour d’appel a décidé que cette demande n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire entrainant la violation des article 49 et 50 du Code de Procédure civile et a donc annulé l’ordonnance de réintégration rendue par le tribunal. La Cour d’appel a donc confirmé l’ordonnance N°2052 /2009 d’ouverture des portes.
Cour d’Appel de Lomé, Chambre Civile (TOGO), Arrêt N°251/10 du 30 novembre 2010, Société TABA Sarl C/ Société d’Exploitation du Casino Palm Beach.
3. Paiement du loyer
241. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES – DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS – DEFAUT D’ENREGISTREMENT DU CONTRAT DE BAIL – ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION – JURIDICTION COMPETENTE – JURIDICTION STATUANT A BREF DELAI (OUI) – JUGE DES REFERES AU CAMEROUN (OUI) – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION DU PRENEUR (OUI)
Le preneur qui n’a pas enregistré le contrat de bail et ne paie pas les loyers s’expose à l’action en résiliation et en expulsion du bailleur. La juridiction statuant à bref délai, juge des référés au Cameroun, est compétente pour constater la résiliation de plein droit d’un bail assorti d’une clause résolutoire et conséquemment, ordonner l’expulsion du preneur défaillant.
Article 71;
101 ET
107 AUDCG
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, ORDONNANCE N°40/CIV DU 16 FEVRIER 2010, BALLA ANDRE PARFAIT, DAME VEUVE BALLA NEE AYO BRIGITTE C/ MFOU’OU JEAN CLAUDE
242. BAIL COMERCIAL – PAIEMENT DU LOYER PAR LE PRENEUR SUBORDONNE A LA REVISION DU BAIL PAR LE PRENEUR – EXIGENCE UNILATERALE – EXONERATION DU PRENEUR DU PAIEMENT DU LOYER (NON) – RESILIATION DU BAIL AUX DEPENS DU PRENEUR
Le locataire qui subordonne le paiement des loyers à la révision par le bailleur du contrat de bail viole son obligation de paiement des loyers, le défaut de réponse du bailleur à sa demande de révision ne l’exonérant pas de ce devoir. Dès lors, doit être résilié le bail d’un preneur qui ne s’acquitte pas de son obligation de paiement des loyers malgré le commandement de payer à lui notifié conformément à l’article 101 de l’Acte uniforme portant sur le Droit commercial général
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage C.C.J.A, ARRET N° 005/2012 du 02 février 2012, Affaire : Société Civile Immobilière Lumière (SCI Lumière) (Conseils : Maître BOA Olivier Thierry, Avocat à la Cour; Maître DIARRASSOUBA Mamadou Lamine, Avocat à la Cour) Contre Société Inter Progress Marketing dite IPM (Conseils : Maître BLEOUE Aka Biaise, Avocat à la Cour; Maître SYLLA Abd-El-Kader, Avocat à la Cour)
243. BAIL COMMERCIAL – MISE EN DEMEURE DE PAYER LE LOYER – MENTION DE L’ARTICLE 101 AUDCG DANS LA MISE EN DEMEURE – OBLIGATION DU BAILEUR DE PRECISER QUE FAUTE DE PAIEMENT IL S’ENSUIVRAIT LA RESILIATION DU BAIL (NON)
BAIL COMMERCIAL – MISE EN DEMEURE DE PAYER LE LOYER – OBLIGATION DU BAILLEUR DE NOTIFIER LA MISE EN DEMEURE AUX CREANCIERS INSCRITS (NON)
Le locataire qui ne s’acquitte pas des loyers ne saurait invoquer la nullité de la mise en demeure à lui servie motif pris de ce que ladite mise en demeure n’aurait pas précisé qu’à défaut de paiement des loyers le bail serait résilié dès lors que la reproduction intégrale dans la mise en demeure de l’article 101 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général comporte déjà cet avertissement.
Le locataire poursuivi en expulsion ne peut invoquer le défaut de notification de la mise en demeure aux créanciers inscrits s’il ne prouve l’existence desdits créanciers.
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage C.C.J.A, ARRET N° 60/2012 du 07 juin 2012 Affaire : Société Camerounaise de Divertissements et de Commerce (SOCADIC) (Conseil : Maître MONG Antoine Marcel, Avocat à la Cour) Contre KADJI DEFOSSO Joseph (Conseil : Maître Josette KADJI, Avocat à la Cour)
244. INJONCTION DE PAYER – DETTE DU LOCATAIRE – LEGITIMITE POUR LE BAILLEUR DE RECOURIR A LA PROCEDURE D’INJONCTION DE PAYER
Dès lors que le créancier fait la preuve que son débiteur, son locataire, lui est redevable de la somme qu’il lui réclame, il est en droit de demander et d’obtenir une ordonnance d’injonction de payer à son encontre.
REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO - PROVINCE DU KATANG - TRIBUNAL DE COMMERCE DE LUBUMBASHI - ORDONNANCE N°0069/PMK/ du 12 mars 2014 PORTANT LA DECISION D’INJONCTION DE PAYER
Voir Résiliation judiciaire du bail
V. CESSATION DU BAIL PAR LE CONGE
A. Formes du congé
245. POURVOI EN CASSATION – MANQUE DE BASE LEGALE – VIOLATION D’UN TEXTE NON CARACTERISES : REJET DU POURVOI
BAIL COMMERCIAL – CONGE DELIVRE PAR LE BAILLEUR – CONGE NON CONFORME - CONTESTATION DU CONGE – REJET DU POURVOI
C’est à tort qu’il est reproché à arrêt de manquer de base légale en retenant que le preneur « a suivant acte extrajudiciaire servi le 24 septembre 2009, formellement contesté le congé a lui servi par son bailleur et que cette contestation de congé est différente de l’action en nullité de congé introduite suivant assignation du 26 novembre 2009 », dès lors que la cour d’appel a fondé sa motivation sur les dispositions de l’article
93 [devenu 125] de l’AUDCG et qu’il ressort des pièces du dossier que le preneur a contesté, par voie d’huissier et dans les délais, le congé qui lui a été servi. Cette opposition répond aux exigences de l’article 93 précité sur le fondement duquel la décision a été rendue et est différente, comme l’a indiqué le premier juge, de l’action en nullité de congé introduite suivant assignation du 26 novembre 2009; le grief n’étant pas fondé, il y a lieu de rejeter le moyen.
C’est à tort qu’un bailleur reproche à un arrêt d’avoir violé l’article
93 [devenu 125] de l’AUDCG en ce qu’il s’est fondé sur les dispositions de l’article 95 [devenu 127] du même Acte uniforme pour retenir que le motif du congé n’a pas été précisé, entrainant ainsi la nullité du congé alors que son action était fondée sur l’article 93 et non l’article 95 précité. Il en est ainsi dès lors que le demandeur au pourvoi ne conteste pas que le preneur au bail a fait une assignation en annulation du congé et la cour d’appel, répondant à ce moyen, s’est fondé sur les dispositions de l’article
95 [devenu 127] de l’AUDCG en relevant que le bailleur n’a pas indiqué le motif du congé servi comme le prescrit l’article ci-dessus et que sa violation entraine la nullité du congé. En statuant comme elle l’a fait, répondant à ce chef de demande, la cour d’appel n’a pas commis le grief visé au moyen.
Article 38 BIS REGLEMENT DE PROCEDURE CCJA
Article 93 DEVENU 125 AUDCG
Article 95 DEVENU 127 AUDCG
CCJA, 3ème ch., n° 145/2015 du 19 novembre 2015; P. n° 113/2013/PC du 02/09/2013 : Monsieur Papa THIOUNE c/ Monsieur Stéphane Cheikh NICOLAS dit Luc NICOLAÏ.
Ohadata J-16-138
246. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – ACTION EN RESILIATION ET EXPULSION – MISE EN DEMEURE – MISE EN DEMEURE AYANT OMIS D’INFORMER LE PRENEUR – NULLITE DE LA MISE EN DEMEURE (OUI).
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION DU PRENEUR – NULLITE DE LA MISE EN DEMEURE – RECEVABILITE (NON).
La mise en demeure est nulle en application de l’article 101 de l’AUDCG, dès lors qu’elle a omis d’informer le preneur qu’à défaut de paiement ou de respect des clauses et conditions du bail dans un délai d’un mois, la résiliation sera poursuivie.
En rejetant l’exception de nullité de l’acte d’assignation délivrée au demandeur au pourvoi, la Cour d’appel a violé l’article 101 de l’AUDCG et sa décision encourt la cassation.
Les demandes en résiliation et en expulsion formulées par le défendeur au pourvoi doivent être déclarées irrecevables, dès lors que l’acte de mise en demeure est nul.
Cour suprême de Côte d’Ivoire, Chambre judiciaire, formation civile et commerciale, arrêt n° 400 du 08 décembre 2011, affaire : CESTIA – 2 EP c/ M. L Juris Ohada, 2012, n° 4, octobre-décembre, p. 38.
247. BAIL COMMERCIAL – NON PAIEMENT DES LOYERS PAR LE LOCATAIRE – RESILIATION – FORMALITES – OBSERVATION PAR LE BAILLEUR – RESILIATION AVEC EXPULSION (OUI).
BAIL COMMERCIAL – ARRIERES DE LOYERS – CONTESTATION PAR LE LOCATAIRE – PREUVE (NON) – CONDAMNATION.
PROCEDURE – JUGEMENT – APPEL – DROIT POUR LE DEFENDEUR D’USER DE SON DROIT DE RECOURS – PROCEDURE ABUSIVE ET VEXATOIRE (NON).
La demande de résiliation du bail commercial avec expulsion est fondée et il y a lieu d’y faire droit, dès lors que les formalités aux fins de résiliation d’un bail prescrites par l’article 101 de l’AUDCG ont été observées, à savoir la mise en demeure préalable à la saisine de toute juridiction. Il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation au paiement des arriérés de loyers, dès lors que le locataire qui conteste le montant des arriérés n’a versé aux débats aucune pièce rapportant la preuve contraire.
Le bailleur doit être débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire, dès lors que le locataire n’a fait qu’user de son droit de recours
Article 166 CODE DE PROCEDURE CIVILE IVOIRIEN
Article 208 CODE DE PROCEDURE CIVILE IVOIRIEN
Article 209 CODE DE PROCEDURE CIVILE IVOIRIEN
Article 210 CODE DE PROCEDURE CIVILE IVOIRIEN
Article 212 CODE DE PROCEDURE CIVILE IVOIRIEN
Cour commune de justice et d’arbitrage, 2ème chambre, arrêt n° 5 du 2 février 2012, Affaire : SCI Lumière c/ IPM. Juris Ohada, 2006, n° 4, octobre-décembre 2012, p. 19. Juris Ohada, 2012, octobre-décembre, n° 4, p. 19.
248. INOBSERVATION DES FORMES ET DELAIS DU CONGE PRESCRITS PAR L’ACTE UNIFORME – APPLICATION DES CLAUSES CONTRACTUELLES – RESPECT DE LA VOLONTE DES PARTIES – CONGE DECLARE REGULIER
S’il est exact que les articles 78, 91, 93, 95 et 102 de l'Acte Uniforme règlent les conditions de la résiliation du bail commercial par congé, il n’en reste pas moins que les parties sont libres de convenir d’autres modalités que celles prévues par la loi.
(Cour d’appel de Niamey, Chambre civile, arrêt n° 54 du 4 juin 2003, Seybou Boukari c/ El Hadji Harouna Mallam). Point I.
249. ABSENCE DE NOTIFICATION PAR LE BAILLEUR AUX CREANCIERS INSCRITS DE SON INTENTION DE NE PAS RENOUVELER LE BAIL – APPLICATION DE L’ARTICLE 101 AUDCG (NON)
Le refus du bailleur de renouveler le bail ne pouvant s’analyser en une résiliation judiciaire, celui-ci n’est pas tenu de respecter l’article 101 de l’acte uniforme précité qui lui prescrit de notifier son intention aux créanciers inscrits sur le fonds.
(Cour d’Appel de Niamey, Chambre civile, arrêt n° 51 du 3 avril 2002, Amadou Hamidou Tchiana c/ Michel Elias Haddad).
250. CONGE DONNE POUR MOTIF DE DEMOLITION ET DE RECONSTRUCTION –CESSION DE L’IMMEUBLE – OBLIGATION DE NOTIFIER LA CESSION (NON) – APPLICATION DES DEROGATIONS DE L’ARTICLE 95 AUDCG (NON). ARTICLE 95 AUDCG
Dès lors que le bailleur a respecté toutes les obligations et formalités légales qui lui incombaient pour signifier le congé, le grief tiré de l’absence de notification de la cession de l’immeuble n’est pas de nature à entraîner l’annulation du congé, alors même que la loi ne le prévoit pas; au surplus, il résulte même du congé, qu’au plus tard au moment où celui-ci était servi, le preneur était en même temps informé de la cession.
(Tribunal régional hors classe de Dakar Jugement n° 1712 du 25 octobre 2000, Ibra Guèye c/ SCI Amine).
Point I.
Voir Ohadata
J-05-61 pour l’appel de cette décision
251. BAIL COMMERCIAL – CONGE POUR DEMOLITION ET RECONSTRUCTION – CONGE MENTIONNANT LES NOMS DES AYANTS CAUSE DU BAILLEUR – CONGE VALABLE.
LOYERS ARRIERES – ASSIGNATION EN EXPULSION – ABSENCE DE MISE EN DEMEURE PREALABLE – ACTION EN EXPULSION IRRECEVABLE.
S’il est exact que l’ensemble des ayants droit d’un propriétaire d’immeuble à usage commercial n’ont pas la personnalité morale, ils peuvent, individuellement, être représentés par une seule et même personne dans une procédure de recouvrement de loyers impayés et de congé pour démolition et reconstruction (article 95 AUDCG).
Le locataire peut d’autant moins invoquer la nullité des actes de ces procédures représentation qu’il existe au dossier des pièces, notamment l’exploit de congé en date du permettant d’identifier et d’apprécier la qualité et la capacité de tous les ayants droit nommément désignés; il échet de considérer que le locataire appelant ne justifiant pas plus avant d’un préjudice tiré de l’absence des précisions susmentionnées, c’est donc à bon droit que le Juge de Première Instance a déclaré l’action des intimés recevable; qu’il sera confirmé sur ce point.
Toutefois, aucune mise en demeure préalable de payer les loyers n’ayant été délivrée au locataire avant l’assignation en expulsion il convient de la rejeter
Cour d’Appel d’Abidjan, 4ème Chambre Civile et Commerciale - Arrêt n° 670 du 02 juin 2006 – Affaire : M. Marouane BEN ALI (Me KOUASSI Roger) c/ Ayants-droit de Feu El Hadji Vadjiguiba DIABY (Me SAMASSI). Observations Joseph ISSA SAYEGH, Professeur.
252. BAIL A CONSTRUCTION – ACTIVITE COMMERCIALE DU PRENEUR – CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR – INDEMNITE D’EVICTION – PAS DE PORTE – JUGE DES REFERES – INCOMPETENCE.
De la lecture des articles 100 et 101 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général et de l’économie de 1’article 36 du Code des Baux Commerciaux (sic), il ressort que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur l’indemnité d’éviction et sur le paiement du pas-de-porte, préjudiciant ainsi au fond du litige.
Il convient donc de le déclarer incompétent, d’en juger ainsi et d’infirmer la décision attaquée.
Cour d’Appel d’Abidjan, 5ème Chambre Civile et Commerciale C - Arrêt n° 688 du 28 juin 2005 – Affaire : AGBOKE OHOUO Laurent et autres (Me NGOH Benoît) c/ SOCIETE MONDIAL CYCLES NOUVELLE (Mes KONATE et Ass.). Observations de Joseph ISSA SAYEGH, Professeur.
253. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RUPTURE – MOTIFS – NON PAIEMENT DES LOYERS OU NON RESPECT DES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL (NON) – SOUSCRIPTION D’UN BAIL A CONSTRUCTION PAR LE BAILLEUR SUR LE SITE DONNE A BAIL AUX DEMANDEURS AU POURVOI – APPLICATION DES ARTICLES 101 ET 102 DE L’ACTE UNIFORME (NON).
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONDITIONS DE RESILIATION DE PLEIN DROIT – LOI APPLICABLE – ARTICLE 83 DE L’ACTE UNIFORME (NON).
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – RENOUVELLEMENT – RENOUVELLEMENT PAR TACITE RECONDUCTION – LOCATAIRES LIES PAR CONTRATS A DUREE INDETERMINEE – LOCATAIRES DECHUS DE LEUR DROIT AU RENOUVELLEMENT DES BAUX – APPLICATION DES ARTICLES 91 ET 92 D’ACTE UNIFORME (NON).
Les articles 101 et 102 de l’Acte uniforme portant Droit commercial général ne sauraient s’appliquer, dès lors que les relations contractuelles n’ont pas pris fin pour non payement des loyers ou non respect des clauses et conditions du bail, mais parce que le bailleur a souscrit un bail à construction sur le site donné à bail en faveur d’un opérateur économique.
En constatant la résiliation de plein droit des contrats en application de l’article 8 desdits contrats, la Cour d’appel n’a pu violer par application inappropriée l’article 83, dès lors que cet article qui traite d’une obligation incombant au preneur ne traite donc pas des conditions de résiliation de plein droit du bail commercial.
En décidant que les appelants sont déchus de leur droit au renouvellement des baux, la Cour d’appel na pu violer les dispositions des articles 91 et 92 de l’Acte uniforme portant droit commercial général, qui n’avaient pas vocation à s’appliquer en l’espèce.
Cour commune de justice et d’arbitrage, 1ère chambre, arrêt n° 40 du 10 juin 2010, Affaire : Monsieur K et 5 Autres C/ 1- Agence judiciaire de l’Etat de Guinée; 2- N; 3- Monsieur K. Le Juris Ohada n° 4/2011 octobre-novembre-décembre, p. 28.
B. Délais
254. DELAI POUR DONNER CONGE – BAIL A DUREE INDETERMINEE – NON OPPOSITION – CESSATION DU BAIL (OUI). ARTICLE 93 AUDCG
Au sens de l'article 93, alinéa 1er AUDCG " dans le cas d'un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l'avance."
Faute par le preneur, bénéficiaire d'un droit au renouvellement, de s'opposer à ce congé, le bail cesse à la date fixée par le congé. (Tribunal de Grande Instance de Bobo-Dioulasso
Ordonnance de référé n° 64 bis du 30 mai 2003, Bureau de Recouvrement des Créances du Burkina (BRCB), Société de Transit et de Transport (SOTTRA) c/ YAMEOGO Paul).
255. DELAI DU CONGE DONNE – DELAI INFERIEUR AU PREAVIS LEGAL – DISPOSITION D’ORDRE PUBLIC – MAINTIEN DU LOCATAIRE DANS LES LIEUX LOUES – SUPPLEANCE (NON). ARTICLE 93 AUDCG – ARTICLE 95 AUDCG
En donnant 3 mois de congé au lieu de 6 mois comme prévu par l'article 93 de l'Acte uniforme portant Droit commercial général, le bailleur a violé une disposition d'ordre public. Le fait pour le locataire de n'avoir libéré les lieux que 6 mois après le préavis de congé ne peut suppléer cette insuffisance.
(Section du Tribunal de Toumodi, jugement n° 09 du 18 janvier 2001, Affaire: Dame K. CI B. Le Juris Ohada, n° 3/2004, juillet-octobre 2004, p. 52).
C. Effets du congé
256. BAIL COMMERCIAL – CONGE DELIVRE AU PRENEUR PAR LE BAILLEUR – REJET DE LA DEMANDE D’ANNULATION DU CONGE EN L’ABSENCE D’OPPOSITION DU PRENEUR AU CONGE
Il ressort de l’analyse combinée des articles
93 et
94 [respectivement devenus
124 et
125] de l’AUDCG que le preneur qui s’oppose, comme en l’espèce, au congé à lui servi par le bailleur, doit intenter une action en contestation et formuler, sur la base d’éléments objectifs déterminés par l’article
94 alinéa 2 [devenu
125 alinéa 2] de l’AUDCG, une demande chiffrée aux fins de l’obtention d’une indemnité d’éviction. C’est donc à juste titre que qu’une cour d’appel a débouté un preneur qui s’est contenté de demander l’annulation du congé qui lui a été servi sans s’opposer audit congé. Il en est ainsi car l’annulation demandée n’est prévue par aucune des dispositions sus énoncées; rejet du pourvoi.
Article 93 AUDCG [DEVENU ARTICLE
125 AUDCG]
Article 94 AUDCG [DEVENU ARTICLE
126 AUDCG]
Article 95 AUDCG [DEVENU ARTICLE
127 AUDCG]
CCJA, 1ère ch., Arrêt n° 074/2013 du 14 novembre 2013; Pourvoi n° 056/2010/PC du 24/06/2010 : THAOUL dit SAÏD CHAOUL c/ MOUSSA KAZEM SHARARA.
257. RENONCIATION IMPLICITE DU PROPRIETAIRE AU CONGE – INITIATION CONCOMITANTE D’UNE PROCEDURE DE CONGE ET D’UNE PROCEDURE DE REVISION DE LOYER – HOMOLOGATION DU RAPPORT D’EXPERTISE FIXANT LE NOUVEAU LOYER DEMANDEE PAR LE PROPRIETAIRE – ENCAISSEMENT DES LOYERS AU NOUVEAU TAUX – EXPIRATION DU DELAI DE CONGE
Le propriétaire qui a initié une procédure de congé et, peu après, une procédure de révision de loyer, demandé au tribunal l’homologation du nouveau loyer fixé par expertise et encaissé les loyers au nouveau taux, est censé avoir ainsi renoncé à sa procédure de congé.
Il ne peut donc demander l’expulsion du locataire après l’expiration du délai de congé.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Ordonnance n° 1183 du 15 octobre 2001, Société Nadolny et Touré c/ Société Dakar Immobilier).
258. CONTESTATION DU CONGE – JURIDICTION COMPETENTE. APPRECIATION DES CONDITIONS DE FOND – TRIBUNAL (OUI) – CONTESTATION DE CONGE PENDANTE AU FOND – FORMULE EXECUTOIRE (NON). – INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES. ARTICLE 92 AUDCG – ARTICLE 93 AUDCG
La cessation ou fin du bail à usage commercial par expiration d’un congé est régie par les dispositions des articles 92, 93 et suivants de l’AUDCG qui posent des conditions de fond dont l’appréciation relève du tribunal et qui sont relatives à la déchéance du preneur de son droit au renouvellement du bail, au défaut de contestation, au refus de renouvellement du contrat et au paiement de l’indemnité d’éviction. Dès lors la contestation de congé pendante au fond en cause d’appel, n’étant pas définitif pour être revêtu de la formule exécutoire, limite la compétence du juge des référés qui ne peut y statuer sans préjudicier au principal.
(Tribunal régional hors classe de Dakar ordonnance de référé du 23 décembre 2002, Moustapha DIAGNE contre Said SERHAN).
Les dispositions de l’article 93 de l’AUDCG, applicables en l’espèce, subordonnent la cessation du bail par l’effet de l’expiration du congé à des conditions de fond dont l’appréciation relève des juges du fond, ce qui rend incompétent le juge des référés.
(Tribunal régional hors classe de Dakar ordonnance de référé n° 1657 du 16 décembre 2002, Rokhy Dieng contre Aminata Guèye).
259. OPPOSITION A CONGE – EXPIRATION D’UN CONGE DONNE A DEUX PRENEURS –EFFETS REFUS DES PRENEURS DE QUITTER LES LIEUX – DEMANDE D’EXPULSION DEVANT LE JUGE DES REFERES – PROCEDURE DE CONTESTATION DU CONGE INTRODUITE PAR UN DES PRENEURS – INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES POUR PRONONCER L’EXPULSION DU PRENEUR OPPOSANT AU CONGE – EXPULSION DU PRENEUR NON OPPOSANT DEVENU OCCUPANT SANS DROIT NI TITRE
La loi (article 250 CPC) s’oppose à ce que soit prononcée l’expulsion d’un preneur qui a formé opposition au congé à lui donné et le juge doit se déclarer incompétent à son égard.
En revanche, celui qui n’a pas fait d’opposition au congé à lui servi doit être considéré comme un occupant sans droit ni titre et expulsé à l’expiration dudit congé.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 28 AVRIL 2003 Assane Salla contre Ibrahima Diallo).
260. OPPOSITION DU PRENEUR AU CONGE DANS LE DELAI DU PREAVIS – DEFAUT DE REPONSE DU BAILLEUR AVANT LA FIN DU PREAVIS – PRESOMPTION D’ACCEPTATION PAR LE BAILLEUR DU RENOUVELLEMENT DU BAIL – PRENEUR SANS DROIT NI TITRE (NON) – EXPULSION DU PRENEUR (NON). ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 92 AUDCG
Le preneur ne peut être expulsé comme un occupant sans droit ni titre à l’expiration du congé qui lui a été servi lorsque, s’y étant opposé par acte extrajudiciaire, il n’a obtenu aucune réponse de son bailleur; celui-ci est alors réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
(Cour d’appel Dakar, Chambre civile et commerciale, arrêt du 27 décembre 2002 Mamadou Sow contre Cheikh FALL).
261. ABSENCE DE CONTESTATION DU CONGE. ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 93 AUDCG
Le juge des référés est compétent pour connaître de l'expulsion dès lors que le locataire n'a élevé aucune contestation suite au congé à lui servi par le bailleur. En conséquence, il y a lieu d'ordonner son expulsion des lieux.
(Cour d'appel d'Abidjan, Arrêt n°449 du 24 avril 2001, D c/ Etablissements Barnoin, Le Juris Ohada, n° 2/2004, juin-août 2004, p. 65).
262. BAIL D'IMMEUBLE A USAGE PROFESSIONNEL ET D'HABITATION – NOTIFICATION DU CONGE AU PRENEUR – ANNULATION VERBALE DU BAILLEUR – RUPTURE DU BAIL – ARTICLE 93 AL. 2 AUDCG – NECESSITE D'UNE OPPOSITION PAR ACTE EXTRAJUDICIAIRE – DROIT AU RENOUVELLEMENT (NON) – INDEMNITE D'EVICTION (NON). ARTICLE 69 AUDCG ET SUIVANTS. ARTICLE 93 AUDCG
Dans le contexte du bail commercial, le droit au renouvellement est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail l'activité prévue à celui-ci pendant une durée d'au moins deux ans. Mais, conformément à l'article 93, alinéa 2, pour avoir droit au renouvellement, le preneur doit s'opposer au congé, par acte extrajudiciaire, au plus tard à la date d'effet de celui-ci.
Le preneur ne peut donc se prévaloir d'une annulation verbale du congé pour bénéficier des dispositions favorables de la loi sur le droit au renouvellement du contrat de bail commercial.
(Tribunal de grande instance de ouagadougou (Burkina-Faso), Jugement n° 128 du 13 février 2002, Lallou Georges c/ SAWADOGO Pelga Boukary).
263. CONGE REGULIER ARRIVE A TERME – CONGE POUR DEMOLITION ET RECONSTRUCTION – MAINTIEN DANS LES LIEUX INCOMPATIBLE AVEC LES TRAVAUX. EXPULSION (OUI) . ARTICLE 95 AUDCG
Doivent être expulsés les locataires évincés des lieux loués par un congé pour démolition et reconstruction, régulièrement servi et arrivé à expiration, les travaux envisagés s’accommodant mal avec leur maintien dans l’immeuble.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale arrêt du 20 février 2003, Sérigne Darou DIBA contre Maréma TOURE).
D. Droit du preneur au renouvellement du bail
1. Conditions d’acquisition du droit au renouvellement du bail
a. Forme de renouvellement du bail
264. BAIL D’UN LOCAL A USAGE COMMERCIAL — CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL — RESILIATION — PREAVIS DU BAILLEUR — ASSIGNATION EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION — ACTION BIEN FONDEE — DOMMAGES ET INTERETS (OUI) — APPEL — RECEVABILITE (OUI)
EXCEPTION DE NULLITE — EXPLOIT INTRODUCTIF D'INSTANCE — HERITIERS DE FEU… — SUCCESSION AUX BIENS — SUCCESSION AUX ACTIONS RELATIVES A CES BIENS — APPELANTS — QUALITE ET INTERETS POUR AGIR (OUI) — FIN DE NON RECEVOIR (NON) — INDEMNITE D'EVICTION — PAIEMENT — ARTICLE 94 ALINEA 1 AUDCG — OPPOSITION DU BAILLEUR — VIOLATION DES CONDITIONS DES ARTICLES 95 ET 96 AUDCG — RUPTURE ABUSIVE DU CONTRAT (OUI) — CONFIRMATION DU JUGEMENT — ESTIMATION DU PREJUDICE — RAPPORT D'EVALUATION DES DOMMAGES ET INTERETS — MONTANT DE L’INDEMNITE ALLOUEE — REFORMATION DU JUGEMENT.
Article 13 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 141 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 145 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 147 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 439 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
La succession aux biens d'une personne opère aussi une succession aux actions relatives à ses biens. Dans le cas d'espèce, la question qui se pose est de savoir non pas si les appelants « constituent un regroupement de personne ayant la personnalité juridique », mais de dire s’ils remplissent les conditions pour figurer comme partie à l'instance. En tant qu'héritiers, ils ont incontestablement qualité et intérêts. La fin de non recevoir soulevée par les appelants doit donc être rejetée.
En matière de bail commercial, seuls les cas énumérés aux articles
95 et
96 AUDCG peuvent justifier l'opposition du bailleur au droit au renouvellement du bail sans avoir à régler l'indemnité d'éviction. Après constat que les ayants droit avaient méconnu les dispositions impératives de l'AUDCG relatives aux conditions et formes du renouvellement du bail commercial, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré abusive la rupture du contrat de bail. Par conséquent, les appelants ne peuvent échapper à l'application des dispositions de l'alinéa 1er de l'article
94 AUDCG.
Relativement au montant de l’indemnité d'éviction, il parait plus équitable de prendre en compte l'estimation du préjudice faite sur la base d'une fourchette de valeur fonction de la première hypothèse du rapport d'évaluation, c’est-à-dire l’hypothèse où le preneur est dans une incapacité totale de trouver un local et de l'aménager pendant le délai de congé de trois mois donné par le bailleur.
Cour d'appel de Ouagadougou, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 002 du 18 janvier 2008, Ayants droit de feu TRAORE Seydou c/ SODIPAL
b. Dans le bail à durée déterminée
265. PRINCIPE. ACTE UNIFORME SUR LE DROIT COMMERCIAL GENERAL – APPLICATION AUX BAUX EN COURS AU MOMENT DE SON ENTREE EN VIGUEUR (OUI). ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL DE LA PART DU PRENEUR AVANT LE TERME – DECHEANCE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT. ARTICLE 72 AUDCG – ARTICLE 92 AUDCG – ARTICLE 93 –AUDCG – ARTICLE 97 AUDCG – ARTICLE 102 AUDCG
il y a lieu de relever que, jusqu’à l’entrée en vigueur de l’acte uniforme relatif au droit commercial général de l’OHADA, le 1er janvier 1998, c’est le code des obligations civiles et commerciales qui régissait les relations contractuelles; depuis le 1er janvier 1998, l’article 102 de l’Acte uniforme susvisé étant d’ordre public, tous les baux en cours, même antérieurs, sont désormais régis par lui; le droit au renouvellement du bail, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée, est soumis aux dispositions des articles 91 et 92 dudit Acte uniforme.
Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail (ayant occupé les lieux plus de deux ans) en vertu de l’article 91, peut demander le renouvellement de celui-ci, par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail. Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail.
(Cour d’appel de Dakar, arrêt n° 144 du 3 octobre 2002, Assad Gaffari c/ Jacques Resk).
266. DROIT AU RENOUVELLEMENT – BAIL A DUREE DETERMINEE – EXPLOITATION D’UNE DUREE MINIMALE DE DEUX ANS ET DEMANDE EXPRESSE DU PRENEUR – RENOUVELLEMENT DU BAIL (NON). ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 92 AUDCG
Le droit au renouvellement du bail a usage commercial a durée déterminée comme à durée indéterminée, pour être acquis et recevable, suppose que l’activité prévue ait été exercée pendant une durée minimale de deux ans.
Mais, contrairement au bail a durée indéterminée, le renouvellement du bail à durée déterminée n’est pas tacite et ne peut intervenir que lorsqu’il est formé par acte extrajudiciaire et ce, au plus tard, trois mois avant la date d’expiration dudit bail. Dans le cas d’espèce, la requérante bien qu’ayant satisfait à la durée d’activité qui est de deux ans, en vertu de l’ARTICLE 91 AUDCG, mais ayant laissé s’écouler le délai de préavis de trois mois, s’expose donc à l’application de l’article 92 AUDCG; d’où l’irrecevabilité de son action.
(tribunal de première instance de Cotonou (bénin), ordonnance de référé civil n° 014 REF-COM du 31 Juillet 2002, R.G. : 001/2002, société comptoir commercial de la cote (ccc) sarl c/ 1°) monsieur ali nablia et 2°) fédération béninoise de football).
267. EXPLOITATION DE L’ACTIVITE PREVUE AU BAIL PENDANT LA DUREE MINIMALE DE DEUX ANS ETABLIE – DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL OU A UNE INDEMNITE D’EVICTION (OUI). ARTICLE 72 AUDCG. ARTICLE 78 AUDCG. ARTICLE 91 AUDCG. ARTICLE 94 AUDCG. ARTICLE 95 AUDCG
Le fait pour le preneur d’exploiter les lieux loués pendant plus de 20 ans suffit pour justifier que celui-ci a exploité, pendant une durée minimale de deux ans, l’activité prévue au bail pour prétendre au renouvellement.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale, arrêt du 20 décembre 2002, SONATEL contre Clinique Sokhna FATMA).
268. BAIL A USAGE COMMERCIAL A DUREE DETERMINEE – CESSION D’IMMEUBLE – SUCCURSALE – FONCTIONNEMENT REGULIER DE LA SUCCURSALE – DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL – DEFAUT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL – DELAI DE PREAVIS DE TROIS MOIS - – EXPLOIT DE MISE EN DEMEURE DE DEGUERPIR, VIOLATION DES STIPULATIONS CONTRACTUELLES, POURSUIVRE L’EXECUTION DU BAIL -ARTICLE 78 AUDCG , OPPOSITION A LA MISE EN DEMEURE, NULLITE DE LA MISE EN DEMEURE, URGENCE, CONDAMNATION, INJONCTION DE RESPECTER LES OBLIGATIONS DECOULANT DU BAIL, IRRECEVABILITE DE L’ACTION, EXECUTION PROVISOIRE DE L’ORDONNANCE. ARTICLE 91 AUDCG. ARTICLE 92 AUDCG
Le droit au renouvellement du bail a usage commercial a durée déterminée comme a durée indéterminée, pour être acquis et recevable, suppose que l’activité prévue ait été exercée pendant une durée minimale de deux ans (article 91 AUDCG).
Mais contrairement au bail a durée indéterminée, le renouvellement au bail a durée déterminée n’est pas tacite et ne peut intervenir que lorsqu’il est observé par acte extrajudiciaire et ce au plus tard trois mois avant la date d’expiration dudit bail. Dans le cas d’espèce, la requérante bien qu’ayant satisfait à la durée d’activité qui est de deux ans, en vertu de l’article 91 AUDCG, mais ayant laissé écouler le délai de préavis de trois mois, s’expose donc à l’application de l’article 92 AUDCG; d’où l’irrecevabilité de son action.
L’ordonnance de mise en demeure de déguerpir notifiée par le nouveau acquéreur au locataire en question viole inéluctablement le principe de la poursuite de l’exécution du bail au lendemain d’une cession quelconque portant sur l’immeuble, objet du bail en vertu de l’article 78 AUDCG. Mais cela n’a pas suffit pour maintenir le locataire sur les lieux lui servant d’activité au motif de ce qu’il est déchu de son action en violation de l’article 92 AUDCG.
(Tribunal de première instance de Cotonou (Bénin), ordonnance de référé civil n° 014 REF-COM du 31 Juillet 2002 , R.G. : 001/2002 , Société Comptoir Commercial de La Côte (CCC) SARL C/ 1°) Ali Nablia et 2°) Fédération Béninoise de Football).
c. Reconduction tacite du bail
269. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL A USAGE PROFESSIONNEL – BAIL A DUREE DETERMINEE – TACITE RECONDUCTION – RESILIATION UNILATERALE DU BAILLEUR – FAUTE DU BAILLEUR (OUI) – APPLICATION DU DROIT INTERNE (OUI) – CONDAMNATION DU BAILLEUR AUX DOMMAGES ET INTERETS (OUI)
Le bailleur qui rompt unilatéralement un bail professionnel à durée déterminée, renouvelé plusieurs fois par tacite reconduction commet une faute. En l’absence d’une sanction spécifique prévue par le législateur OHADA, la juridiction saisie par le locataire évincé, pour réparation du préjudice subi est fondée, en application du droit interne, à condamner le bailleur aux dommages et intérêts au titre de damnum emergens et de lucrum cessans.
Article 127 ET
128 (NOUVEAUX) AUDCG
(TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU WOURI, JUGEMENT CIVIL N°0002/CIV DU 15 JANVIER 2013, SOCIETE TOY’S CENTER SARL C/ TABETH ERNEST)
270. BAIL A DUREE DETERMINEE RECONDUIT TACITEMENT SANS ECRIT NI TERME – BAIL PRESUME RECONDUIT POUR UNE DUREE INDETERMINEE. EXPLOITATION DES LIEUX LOUES PENDANT PLUS DE VINGT ANS. ARTICLE 72 AUDCG. ARTICLE 78 AUDCG. ARTICLE 91 AUDCG. ARTICLE 94 AUDCG. ARTICLE 95 AUDCG
Un bail commercial à durée déterminée conclu en 1975 pour trois ans, renouvelé par tacite reconduction, est, à défaut d’écrit ou de terme, réputé reconduit pour une durée indéterminée.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale, arrêt du 20 décembre 2002, SONATEL contre Clinique Sokhna FATMA).
271. CLAUSE DE RECONDUCTION TACITE – POUVOIR DES JUGES DU FOND DE RECHERCHER LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES – DECHEANCE DU PRENEUR DE SON DROIT AU RENOUVELLEMENT (NON). BAIL CONCLU POUR UNE DUREE DE DEUX ANS – TACITE RECONDUCTION PREVUE D'ANNEE EN ANNEE – DIFFICULTE D'INTERPRETATION DE LA CLAUSE DE RECONDUCTION. ARTICLE 91 AUDCG. ARTICLE 92 AUDCG
En présence d'un bail commercial, conclu pour des périodes biennales, contenant une clause de reconduction tacite d'année en année et face à une interprétation divergente des parties, le bailleur considérant le bail renouvelable chaque année et le preneur estimant le bail renouvelable pour une durée de deux ans, les juges du fond ont le pouvoir de rechercher la commune intention des parties, aussi bien dans les termes employés par elles que dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. En considérant que la volonté des parties s'était déjà exprimée à travers deux précédents contrats écrits dans les mêmes termes dans le sens d'un renouvellement biennal, la Cour d'appel d'Abidjan a usé de son pouvoir souverain d'appréciation.
(CCJA, arrêt n° 14/2002 du 18 avril 2002, Halaoui Issam Rached c/ CIDE SARL, Le Juris Ohada, n° 3/2002, juillet-septembre 2002, p. 20., note.- Recueil de jurisprudence CCJA, n° spécial, janvier 2003, p. 27).
272. RENOUVELLEMENT TACITE – LOCATION AYANT CONTINUE APRES L'EXPIRATION DU BAIL – RENOUVELLEMENT IMPLICITE (OUI) – ABSENCE DE CONGE DU BAILLEUR – EXPULSION DU LOCATAIRE (NON). ARTICLE 92 AUDCG
Le bail est réputé avoir été renouvelé implicitement, le bailleur n'ayant délivré aucun congé au locataire, dès lors que la location a continué après l'expiration du bail.
Par conséquent, le bailleur doit être débouté de sa demande d'expulsion, la demande de renouvellement prévue par l'Acte Uniforme relatif au droit commercial général n'étant pas prescrite à peine de résiliation de plein droit ou d'expulsion du locataire.
(Cour d’Appel d’Abidjan. Arrêt N° 902 du 25 juillet 2000, SIRD c/ F., Le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 46 et note).
2. Déchéance du droit au renouvellement
273. BAIL COMMERCIAL – TACITE RECONDUCTION – CHANGEMENT DE PROPRIETAIRE – PERTE DE LA QUALITE DE LOCATAIRE RESULTANT DU NON PAIEMENT DES LOYERS – APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND – DECHEANCE POUR ABSENCE DE DEMANDE DU RENOUVELLEMENT DANS LE DELAI IMPARTI
C’est par une saine appréciation des faits soumis à son appréciation qu’une cour d’appel a souverainement considéré un bail implicitement reconduit jusqu’au 05 novembre 2002 et a déduit, du non paiement des loyers à la nouvelle propriétaire et de l’absence de demande de renouvellement du bail trois mois avant son expiration, une perte de qualité de locataires qui fait des demandeurs en cassation des occupants sans droit ni titre.
Des preneurs qui ne contestent pas avoir reçu notification du changement de propriétaire du local donné à bail ne peuvent opposer au nouveau propriétaire la tradition qui serait établie entre eux et l’ancien propriétaire pour refuser d’exécuter les obligations de preneur d’un bail résultant de la loi et de leur clause contractuelle. Il s’ensuit que la tradition de tacite reconduction ne peut leur profiter dès lors qu’ils n’ont pas formé une demande de renouvellement du bail dans le délai légal de l’alinéa 2 de l’article
92 [devenu
124] de l’AUDCG.
Ainsi, c’est à juste titre que la cour d’appel a constaté la déchéance du droit au renouvellement du bail et en a tiré la conséquence qui s’impose en application de l’article
92 [devenu
124] de l’AUDCG; rejet du pourvoi.
Article 92 [devenu
124] AUDCG
CCJA, 1ère ch., Arrêt n° 070/2013 du 14 novembre 2013; Pourvoi n° 029/2008/ PC du 17/05/2008 : Monsieur et Madame Ange BILONG c/ Madame Seynabou CISSE.
274. BAIL COMMERCIAL – RENOUVELLEMENT – DEMANDE EFFECTUE PAR LETTRE RECOMMANDEE AU LIEU D’UN ACTE EXTRAJUDICIAIRE – DECHEANCE DU PRENEUR
L’article
102 ancien de l’AUDCG ayant inclus l’article
92 du même Acte uniforme dans ses dispositions d’ordre public, c’est à tort qu’une cour d’appel a retenu que la déchéance du droit d’un preneur au renouvellement de son bail demandé par courrier recommandé avec n’était pas acquise; cassation de l’arrêt.
Sur évocation, aux termes de l’article 92 [ancien] de l’AUDCG, le recours à un acte d’huissier étant impératif à l’exclusion
de toute autre modalité même prévue au bail, une lettre ordinaire ou recommandée avec accusé de réception, par laquelle le preneur sollicite le renouvellement du contrat de bail commercial est nulle et non avenue comme ayant violé les prescriptions d’ordre public de l’article 92. L’ordonnance rendue dans ce sens doit être confirmée. CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 135/2014 du 11 novembre 2014; Pourvoi n° 035/2012/PC du 19/04/2012 : Société de Distribution Gabonaise (SODIGAB-MBOLO) c/ ROSSO Frédérique, Société LA COMETE.
275. POURVOI EN CASSATION : CONTRARIETE DE DECISIONS : DECISIONS CONTRARIANTE RETRACTEE PAR LA JURIDICTION L’AYANT RENDUE : ABSENCE DE CONTRARIETE
MOYEN IMPRECIS : REJET
SAISIE-ATTRIBUTION DE CREANCE : DENONCIATION DE LA SAISIE
CONTENU DE L’ACTE DE DENONCIATION : MENTION RELATIVE A LA PROROGATION DU DELAI EXPIRANT UN JOUR FERIE : NON OBLIGATOIRE
DENONCIATION AU SERVICE COURRIER DU TIERS SAISI : IMPOSSIBILITE DU DEBITEUR DE S’EN PREVALOIR
MENTION EN CARACTERES APPARENTS : ECRITURE EN GRAS : CONDITION RESPECTEE
RENOUVELLEMENT DU BAIL : RENOUVELLEMENT DU BAIL CEDE NON DEMANDE AU NOUVEL ACQUEREUR : DECHEANCE DU PRENEUR
Il n’y a ni contrariété de jugement ni violation de l’autorité de la chose jugée, dès lors que la cour d’appel a rétracté son arrêt causant la contrariété et que l’ordonnance initiale est devenue un titre exécutoire.
Est inopérant, le moyen qui
fait grief à un arrêt attaqué d’avoir violé les dispositions des articles 157-3,
159,
160 et
335 de l’AUPSRVE
en ce qu’il n’a pas annulé la saisie-attribution pratiquée le 02 mars 2012 et dénoncée le 06 mars suivant alors que si l’huissier a fait ressortir le décompte distinct des sommes réclamées, il a omis de les majorer d’une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d’un mois prévu pour élever la contestation. Seule la Banque tierce saisie est fondée à déterminer la personne habilitée à recevoir à son siège un procès verbal et la société débitrice ne peut se prévaloir de ce que le procès-verbal de saisie a été délaissé au service courrier de la Banque tierce qui ne saurait être confondu à un fondé de pouvoir.
L’article
160 de l’AUPSRVE ne fait nulle obligation à l’huissier de mentionner la prescription légale suivant laquelle « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Le caractère apparent requis par l’article
160-2 de l’AUPSRVE résulte nécessairement de l’écriture en gras.
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 138/2014 du 11 novembre 2014; Pourvoi n°157/2012/PC du 09/11/2012 : BGFI Bank S.A c/ La Gabonaise d’Edition et de Communication (GEC).
276. BAIL COMMERCIAL
CESSION DU BAIL : ACTE NOTARIE NON ARGUE DE FAUX : VALIDITE DE LA CESSION
RENOUVELLEMENT DU BAIL : RENOUVELLEMENT DU BAIL CEDE NON DEMANDE AU NOUVEL ACQUEREUR : DECHEANCE DU PRENEUR
INDEMNITE D’EVICTION : PRENEUR DECHU DU DROIT AU RENOUVELLEMENT : ABSENCE D’INDEMNITE D’EVICTION
L’acte notarié de vente d’un bien immobilier vaut jusqu’à inscription de faux; en l’état de la procédure cette pièce n’ayant pas été arguée de faux, continue de faire foi.
Les articles
78 et
91 [respectivement devenus
110 et
123 de l’AUDCG] et suivants de l’AUDCG ne trouvent application que si le preneur a été diligent. Le preneur qui, au lieu de solliciter le renouvellement de son bail entre les mains du nouvel acquéreur, l’a fait plutôt entre celles de son ancien bailleur, qui n’avait plus la qualité de bailleur et dont les actes ne pouvaient nullement être opposables au nouveau propriétaire, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et soutenir que son bail a été renouvelé dans les formes et délais prescrits par la loi.
Le preneur déchu de son droit au renouvellement du bail, ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.
Article 78 AUDCG [DEVENU ARTICLE
110 AUDCG]
Article 91 AUDCG [DEVENU ARTICLE
123 AUDCG]
Article 94 AUDCG [DEVENU ARTICLE
126 AUDCG]
Article 1108 CODE CIVIL GABONAIS
Article 1583 CODE CIVIL GABONAIS
Article 438 CODE DE PROCEDURE CIVILE GABONAIS
Article 34 REGLEMENT DÉCRET N°77/PR/MF.DE DU 06 FÉVRIER 1967 RÈGLEMENTANT L’OCTROI DES CONCESSIONS ET LOCATIONS DES TERRES DOMANIALES AU GABON
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 139/2014 du 11 novembre 2014; Pourvoi n°175/2012/PC du 28/12/2012 : Monsieur HASSAN Salman c/ Monsieur ANTCHOUE Zaouil Fouad.
277. 1-SOCIETES COMMERCIALES – SOCIETE ANONYME – REPRESENTATION DE LA SOCIETE DANS UN CONTRAT DE BAIL – DEFAUT DE QUALITE DU REPRESENTANT – SOCIETE REPRESENTEE PAR UN EMPLOYE – VIOLATION DES REGLES DE REPRESENTATION (OUI) – NULLITE DU CONTRAT DE BAIL (NON)
2-DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL PROFESSIONNEL – CLAUSE ATTRIBUTIVE DE COMPETENCE AU JUGE DES REFERES – VIOLATION D’UNE DISPOSITION D’ORDRE PUBLIC (NON) – ACTION EN EXPULSION – NULLITE DU CONTRAT DE BAIL (NON) – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI)
3- DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL PROFESSIONNEL – BAIL A DUREE DETERMINEE – ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT- BAIL ARRIVE A TERME – CLAUSE RESOLUTOIRE – DECHEANCE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT (OUI) – RESILIATION DU BAIL (OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI)
1- Lorsqu’une société anonyme est représentée à un contrat de bail à usage professionnel autrement que par ses mandataires sociaux, cette violation des règles de représentation ne peut emporter la nullité dudit contrat que lorsqu’elle a causé un préjudice à l’une des parties en application de la règle pas de nullité sans texte et sans grief.
2- L’insertion, dans un contrat de bail professionnel, d’une clause attributive de compétence au juge de référé n’est pas contraire aux dispositions de l’AUDCG. Le locataire ne peut donc légitimement exciper l’existence de cette clause pour tenter d’obtenir la nullité du contrat.
3- Le preneur d’un bail professionnel à durée déterminée doit formuler sa demande de renouvellement trois (03) mois avant la date d’expiration. Faute pour lui de se soumettre à cette exigence légale, il est déchu du droit au renouvellement. Par conséquent, l’arrivée du terme emporte résiliation du bail et le maintien du locataire dans les lieux loués est désormais une voie de fait à laquelle le bailleur peut mettre fin en sollicitant son expulsion devant la juridiction compétente.
Article 101,
133 (NOUVEAUX) AUDCG
(TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU WOURI, JUGEMENT CIVIL N°978 DU 05 OCTOBRE 2011, SOCIETE GENERALE SERVICE AUTO 237 SA (GSA) c/ SOCIETE CHANAS ASSURANCES SA)
278. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL-BAIL ARRIVE A TERME-DEMANDE DE RENOUVELLEMENT-NON RESPECT DES CONDITIONS LEGALES-RENOUVELLEMENT DU BAIL(NON) – RESILIATION DU BAIL (OUI)
Le preneur qui exprime verbalement sa volonté de renouveler le contrat de bail n’a pas respecté la forme de la demande de renouvellement requise par l’AUDCG. Dans l’incapacité de rapporter la preuve de la signification ou de la notification de sa volonté au bailleur, le preneur s’expose au refus de renouvellement de son bail arrivé à terme et se verra expulsé des lieux loués tant de corps, de biens que de tous occupants de son chef.
Article 124 AUDCG
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°15 DU 25 AVRIL 2013, NNANGA AMOUGUI ROSE EPSE BELLIGOLI C/ QUINCAILLERIE QUIFFEROU)
279. BAIL COMMERCIAL – interprétation de l’article 94 de l’Acte uniforme RELATIF AU DROIT COMMERCIAL GENERAL.
Au sens de l’article 102 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, qui dispose que l’article 92 est d’ordre public, le droit au renouvellement du bail du preneur, régi par l’article 92 du même Acte uniforme est une règle impérative, dont l’application ne peut être valablement écartée par une obstruction ou substitution; ayant relevé que la société TOTAL FINA ELF BURKINA, s’agissant d’un bail à durée déterminée, n’ayant demandé le renouvellement du bail commercial litigieux que le 16 mai 2002, alors que celui-ci expirait le 02 juin 2002, la Cour d’Appel de Ouagadougou a exactement retenu que la société TOTAL FINA ELF BURKINA était déchue de son droit au renouvellement [du bail] et de l’indemnité d’éviction pour n’avoir pas respecté le délai de trois mois prescrit par l’article 92 suscité; il échet de déclarer tous les moyens fondés et de les rejeter.
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (C.C.J.A.), Arrêt n° 013/2011 du 29 novembre 2011, Audience publique du 29 novembre 2011, Pourvoi n° 079/2006/PC du 05 octobre 2006, Affaire : Société TOTAL FINA ELF devenue TOTAL BURKINA (Conseil : Maître Issouf BAADHIO, Avocat à la Cour) contre KABORE Edith (Conseil : Maître Benoît SAWODOGO, Avocat à la Cour). – Recueil de Jurisprudence n° 17 (Juillet – Décembre 2011), p. 47; Juris Ohada, 2011, n° 4, octobre – décembre 2011, p. 13; Juris Ohada, 2011, n° 4, octobre – décembre 2011, p. 13.
280. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL – BAIL D’UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL – CONTRAT A DUREE DETERMINEE – PRIX DU LOYER – AUGMENTATION – DEFAUT D’ACCORD – REQUETE AUX FINS D’EXPULSION – EXCEPTION D’INCOMPETENCE – JUGE DES REFERES COMMERCIAUX- COMPETENCE (OUI) – ORDONNANCE D’EXPULSION – APPEL – RECEVABILITE (OUI).
FIN DU BAIL – BAILLEUR – VOLONTE DE NON RENOUVELLEMENT DU CONTRAT – MODIFICATION DE L’ETAT DES LIEUX – LITIGE SUR LE PRIX DU BAIL (NON) – INEXECUTION D’UNE CLAUSE DU CONTRAT (NON) – PARTIES EN LITIGE (NON) – EXPULSION – COMPETENCE DU JUGE DE FOND (NON) – CONFIRMATION DE L’ORDONNANCE.
Aux termes de l’article
101 AUDCG, l’expulsion du preneur est ordonnée en cas de résiliation judiciaire du contrat de bail, en cas le litige sur le prix de celui-ci, ou en cas d’inexécution d’une clause du contrat.
En l’espèce, il n’y a ni litige sur le prix du bail, ni sur l’inexécution d’une clause du contrat. Simplement, le bailleur n’entend plus renouveler le contrat pour cause des travaux. Les parties n’étaient pas en litige, la saisine du juge de fond n’est pas justifiée. Par conséquent, les locataires étant commerçants, le juge de référés commerciaux était compétent pour ordonner la mesure d’expulsion sollicitée.
Article 89, 90 ET SUIVANTS, 216 CPCCAF
Article 105 LOI 19-99 DU 15 AOUT 1999
Article 26 DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953
Cour d’appel de Pointe-Noire, Arrêt n° 010 du 28 septembre 2007, KEBE et SUMATE c/ MAKANGA Ghislain
281. DROIT COMMERCIAL GÉNÉRAL – BAIL COMMERCIAL – DROIT AU RENOUVELLEMENT – CONDITIONS – BAILLEUR N’ENTENDANT PAS RENOUVELER LE BAIL – RÉUNION DES CONDITIONS (NON) – EXPULSION.
Le preneur doit être expulsé dès lors qu’il ne remplit pas les conditions de bénéfice du droit au renouvellement du bail, telles que prévues par l’article 93 de l’AUDCG.
Il en est ainsi, lorsque le bailleur, dans les délais exigés par l’article 93 a fait savoir au preneur qu’il n’entendait pas renouveler le bail.
Cour d’appel d’Abidjan, chambre civile et commerciale, arrêt n° 311 du 29 juillet 2011, Affaire : SCI EVA C/ Société PETROCI-HOLDING. Juris Ohada, 2011, n° 4, octobre-décembre, p. 36.
282. BAIL A DUREE DETERMINEE – ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU PRENEUR DANS LE DELAI PRESCRIT PAR L’ARTICLE 92 – DECHEANCE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT
En application de l’article 92 de l’audcg, le preneur d’un bail à durée déterminée qui ne fait pas sa demande de renouvellement dans le délai imparti par le texte est déchu de son droit au renouvellement.
(Cour d’Appel de Niamey, Chambre civile, arrêt n° 51 du 3 avril 2002, Amadou Hamidou Tchiana c/ Michel Elias Haddad).
283. BAIL A DUREE DETERMINEE – NON RENOUVELLEMENT – NON RESPECT DU DELAI DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT – APPLICATION DE L’ARTICLE 92 AUDCG (OUI) – RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL. ARTICLE 92 AUDCG
Est déchu de son droit au renouvellement du bail commercial le preneur qui ne formule pas sa demande de renouvellement au plus tard trois mois avant l’expiration du bail comme le prévoit l’article 92 AUDCG.
Le non accomplissement de ces diligences peut justifier la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion forcée du preneur.
(Tribunal de Première Instance de Bafoussam, jugement civil n° 23/civ. du 27 décembre 2002, Affaire Bonwo Daniel c/ Fotsing Bertin).
284. BAIL A DUREE DETERMINEE – BAIL VERBAL – TERME FIXE – ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT – DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL (NON) – ARTICLE 72, ALINEA 3 AUDCG
A défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée conformément à l'article 72, alinéa 3 AUDCG. Il se déduit de cet article qu'il est déterminé si le terme est fixé. Dès lors, le preneur qui n'a formulé aucune demande de renouvellement dans le délai imparti de trois mois avant l'expiration du bail, est déchu de son droit au renouvellement du bail.
(Tribunal de Grande instance de Ouagadougou (Burkina-Faso), Jugement n° 210 du 23 avril 2003, Salgo Salifou c/ Société anonyme Burkina et Shell).
285. BAIL A DUREE DETERMINEE – ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL PAR LE PRENEUR TROIS MOIS AVANT L’EXPIRATION DU BAIL. NOTIFICATION PAR LE BAILLEUR AU PRENEUR DU NON RENOUVELLEMENT DU BAIL – CLAUSE DU BAIL PREVOYANT UN PREAVIS DE TROIS MOIS A LA CHARGE DE CHAQUE PARTIE POUR LA RESILIATION DU BAIL – NON RESPECT DE CETTE CLAUSE PAR LE BAILLEUR – RECONDUCTION TACITE DU BAIL – INEFFICACITE DE LA NOTIFICATION DE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL. ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 92 AUDCG
Le contrat est la loi des parties. S’il est prévu, dans un bail, que l’intention de résilier le contrat doit être exprimée par la partie qui en prend l’initiative, au moins trois (3) mois à l’avance à titre de préavis, le non respect des formes prévues par ce contrat par l’une des parties quant à sa durée et sa résiliation fait échec à la notification par le bailleur de l’exploit de non renouvellement du contrat de bail, ce qui entraîne le prononcé de son irrecevabilité.
Il en ainsi, même s’il est prévu, dans l’Acte uniforme sur le droit commercial général que, dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur a droit au renouvellement de son bail à condition de former sa demande de renouvellement par acte extra judiciaire, au plus tard trois (3) mois avant la date d’expiration du bail.
(Tribunal de Première Instance de Cotonou (BENIN), jugement contradictoire n° 011/ 1ère C. Com. du 19 mai 2003, dossier n°189 / 2001, ETABLISSEMENTS CEDIS C / Héritiers AHO Philippe).
286. BAIL A DUREE DETERMINEE – RENOUVELLEMENT DANS LE DELAI LEGAL (NON) – PRENEUR DECHU DU DROIT AU RENOUVELLEMENT (OUI) – MAINTIEN DANS LES LIEUX – ACTE ILLEGAL – EXPULSION. ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 92 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG
Le preneur ayant droit au renouvellement de son bail peut demander le renouvellement de celui-ci au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail. Le preneur qui n'a pas formulé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail.
Le maintien du preneur dans les lieux constitue un acte manifestement illégal qui cause un préjudice au bailleur qu'il faut faire cesser d'urgence en ordonnant son expulsion.
(Cour d'appel de Daloa Arrêt n° 72 du 27 février 2002, Compagnie de distribution de Côte d’Ivoire c/ A. Touré, Le Juris Ohada, n° 1/2004, janvier-mars 2004, p. 63).
3. Effets du renouvellement
287. RENOUVELLEMENT POUR UNE DUREE TRIENNALE – CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR EN DEBUT DE RENOUVELLEMENT – CONGE ANTICIPE – ANNULATION DU CONGE. ARTICLE 97 AUDCG
Il résulte des dispositions de l’article 97 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général qu’en cas de renouvellement accepté expressément ou implicitement par les parties et sauf accord différent de celles ci, la durée du nouveau bail est fixée à trois ans, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent si celui ci est à durée déterminée ou à compter de la date pour la quelle le congé a été donné, si le bail précédent est à durée indéterminée. Dès lors, les parties étant liées par un bail à usage commercial pour des périodes triennales, le renouvellement opère pour une durée triennale; le bailleur est donc mal venu de servir un congé fixant une résiliation pour une date antérieure à celle à laquelle expire normalement le bail; un tel congé doit être annulé.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 10 juillet 2002, Marie Dieng contre Mamadou Sall).
4. Effets du refus de renouvellement. Indemnité d’éviction
a. Cas où l’indemnité d’éviction est due
288. DEMANDE D’ANNULATION DU CONGE PAR LE PRENEUR (REJET) – ABSENCE DE DEMANDE D’INDEMNITE D’EVICTION. ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 94 AUDCG
Le refus de renouvellement du bail par le bailleur n’est pas sanctionné par l’annulation du congé si celui-ci est donné dans les formes et délais requis par la loi mais par le paiement d’une indemnité d’éviction à condition que le preneur la demande.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement n° 96 du 9 janvier 2002, Saïd Arhan c/ Moustapha Diagne).
289. NOTIFICATION DE CONGE AU LOCATAIRE – REFUS DE RENOUVELLEMENT (OUI) – PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION PAR LE BAILLEUR. ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 94 AUDCG
La notification d’un congé au locataire qui bénéficie d’un bail commercial équivaut à un refus du droit au renouvellement du bail acquis au locataire. Le bailleur est tenu, dans ces conditions, de lui payer une indemnité d’éviction.
(Cour d’Appel d’Abidjan, Arrêt N° 1205 du 29/11/2002, KOUAME KRAH et cinq autres C/ Traoré Yacouba).
290. MOTIF ILLEGAL – INDEMNITE D'EVICTION (OUI). ARTICLE 93 AUDCG – ARTICLE 95 AUDCG
Le bailleur doit être condamné à payer une indemnité d'éviction dès lors que le motif invoqué (entreprendre des travaux de rénovation) n'est pas légitime comme n'étant pas conforme au motif prévu par l'article 95 de l'Acte uniforme précité.
(Section du tribunal de toumodi jugement n°09 du 18 janvier 2001, Affaire: Dame K. CI B. Le Juris Ohada, n° 3/2004, juillet-octobre 2004, p. 52).
291. ARTICLE 94 DE L’ACTE UNIFORME DE DROIT COMMERCIAL GENERAL – INDEMNITES D’EVICTION (OUI) – ARTICLE 95 DE L’ACTE UNIFORME DE DROIT COMMERCIAL GENERAL – MOTIFS GRAVES ET LEGITIMES (NON). ARTICLE 94 AUDCG – ARTICLE 95 AUDCG
Le bailleur qui met fin au contrat de bail commercial doit verser au preneur des indemnités d’éviction lorsqu’il est prouvé qu’il ne justifie pas de motifs graves et légitimes pour ne pas renouveler le bail.
(Cour d’Appel du Centre, Arrêt n°108/ Civ du 12 décembre 2003, Fomaka Gwei Isaac c/ La Sierka).
Point II.
292. LOCAUX RECONSTRUITS AYANT UNE DESTINATION DIFFERENTE DE CELLE DU BAIL
Aux termes de l’article 95 in fine de l’AUDCG, lorsque le bailleur n’offre pas un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit, ou si les locaux ont une destination différente, l’indemnité d’éviction doit être payée au preneur.
(Cour d’appel de Dakar, arrêt n° 400 du 16 août 2002, Ibra Guèye c/ SCI AMINE). Point I.
293. BAIL A DUREE INDETERMINEE. ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT DU PRENEUR. DROIT A UNE INDEMNITE D’EVICTION
En application de l’article 93 AUDCG, le preneur qui omet de demander le renouvellement de son bail commercial à durée déterminée, à l’expiration de celui-ci a droit néanmoins, à une indemnité d’éviction.
Tribunal régional hors classe de Dakar, jugement du 24 juillet 2001, Jacqueline, Laîla, Georgette et Georges Wehbé c/ Melhem Haïdar Wizani.
294. NON RENOUVELLEMENT DU BAIL PAR LE BAILLEUR – REFUS DU PRENEUR DE QUITTER LES LIEUX AVANT LE VERSEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION – IMPOSSIBILITE POUR LE PRENEUR DE PROUVER SON CHIFFRE D’AFFAIRES ET L’EXISTENCE D’INVESTISSEMENTS – DESIGNATION D’EXPERT INUTILE POUR DEFAUT D’ELEMENTS D’EVALUATION DE L’INDEMNITE
Aux termes de l’article 94 de l’AUDCG, le bailleur qui s’oppose au renouvellement doit verser une indemnité d’éviction, qu’il appartient à la juridiction compétente de fixer, à défaut d’accord entre les parties.
cependant, l’article 95 du même texte dispense le bailleur du versement de l’indemnité d’éviction dans deux cas précis : s’il justifie d’un motif grave et légitime à 1’encontre du preneur, d’une part, et s’il envisage de démolir 1’immeuble comprenant les lieux loués, d’autre part.
Le bailleur ne peut ainsi fonder son refus de renouvellement sur le motif de l’occupation personnelle et prétendre que dans ce cas, il n’a pas à régler l’indemnité, alors qu’il s’agit d’un bail commercial et que l’Acte uniforme précité ne prévoit pas un tel motif de reprise, pour un local à usage commercial, mais aussi, parce que c’est le bailleur qui a saisi le Tribunal pour la fixation de l’indemnité; qu’ainsi donc, il marque son accord sur le principe du paiement de l’indemnité, et qu’il ne demande au Tribunal que de fixer le quantum.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Jugement n° 234 du 31 janvier 2001, Héritiers de feu Alia Sall c/ El Hadj Ndiame TALLA).
295. COMMANDEMENT DE PAYER – ARRIERES DE LOYERS POSTERIEURS AU COMMANDEMENT – DEFAUT DE PREUVE DES DILIGENCES POUR QUERIR LE LOYER – DEFAUT DE MISE EN DEMEURE DE FAIRE CESSER LE MANQUEMENT – PAIEMENT INDEMNITE D’EVICTION (OUI)
Le fait que le preneur ait eu à accumuler plusieurs mois de loyers arriérés, postérieurement au commandement de payer les loyers échus, ne dispense pas le bailleur du paiement de l’indemnité d’éviction, compte tenu d’une part, qu’il ne prouve pas avoir effectué des diligences pour quérir le loyer et, d’autre part, qu’il n’a pas servi un commandement mettant en demeure le preneur de devoir faire cesser le manquement aux obligations substantielles que le bail lui impose.
(Cour d’appel de Dakar, arrêt n° 400 du 16 août 2002, Ibra Guèye c/ SCI AMINE).
Point II
296. DEFAUT D’ELEMENTS D’EVALUATION DE L’INDEMNITE D’EVICTION – RECOURS A L’EXPERTISE. ARTICLE 94 AUDCG
Si le bailleur peut, en vertu de l'article 94 AUDCG, s'opposer au renouvellement d'un bail à durée déterminée, il doit payer une indemnité d'éviction, sauf dans les cas prévus aux articles 95 et 96. La société preneuse ayant droit à cette indemnité, la Cour ne trouvant pas dans le dossier des éléments suffisants d'évaluation, doit recourir à une expertise.
(Cour d’appel de Port-Gentil, arrêt du 9 décembre 1999, Société Kossi c/ Paroisse Saint-Paul des Bois, Penant n° 837, septembre-décembre 2001, p. 345).
297. Accord entre le précédent propriétaire de l’immeuble et l’acquéreur de l’immeuble pour faire supporter l’indemnité d’éviction par le premier – accord inopposable au preneur, tiers à cette convention – nouveau propriétaire débiteur de l’indemnité d’éviction et du remboursement des investissements réalisés par le preneur. ARTICLE 72 AUDCG – ARTICLE 78 AUDCG – ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 94 AUDCG – ARTICLE 95 AUDCG
L’accord selon lequel l’indemnité due sera payée par l’ancien propriétaire n’est pas opposable au preneur puisqu’il est tiers à cet accord, et le nouvel acquéreur qui est son bailleur lui doit une indemnité d’éviction qui, à défaut d’accord sur le montant, est fixée par la juridiction compétente compte tenu du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés par le preneur et de la situation géographique du local.
La mutation du droit de propriété de l’immeuble impliquant une substitution de plein droit dans les obligations du bailleur et la poursuite du bail, le remboursement étant de plein droit et le montant n’étant pas contesté, il y a lieu de condamner le nouvel acquéreur au remboursement des investissements réalisés par le preneur.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale, arrêt du 20 décembre 2002, SONATEL contre Clinique Sokhna Fatma).
b. Montant de l’indemnité d’éviction
298. BAIL COMMERCIAL – INDEMNITE D’EVICTION – FIXATION PAR LE JUGE – CRITERES – DETERMINATION SOUVERAINE
C’est à tort qu’il est reproché à une cour d’appel d’avoir violé les articles
94, alinéa 2, et
102 [respectivement devenus 126 alinéa 2 et 134] de l’AUDCG, dès lors qu’après avoir énoncé de manière précise les termes dudit texte, la cour en a analysé chacun des éléments, en se référant à d’autres, pour parvenir à une fixation souveraine de l’indemnité d’éviction. En statuant ainsi, la cour d’appel n’a en rien violé les dispositions susmentionnées.
De même, le moyen tendant à faire juger que la cour d’appel a violé l’article 102 [devenu 134], qui fait de l’article 94 [devenu 126] une disposition d’ordre public, en ce qu’il a confondu chiffre d’affaires et bénéfice et a soumis la prise en compte des investissements à l’autorisation du bailleur, alors que, ces dispositions de l’article 94 sont d’ordre public, et donc d’interprétation stricte, n’est pas fondé et doit être rejeté.
Article 94 [DEVENU 126 AUDCG
Article 102 [DEVENU 134 AUDCG
CCJA, Ass. plén., n° 066/2015 du 29 avril 2015; P n° 036/2008/PC du 07/05/2008 : Maison du Meuble S.A. c/ JAFFAR DAOUD.
Ohadata J-16-69
299. BAIL COMMERCIAL — CONTRAT A DUREE INDETERMINEE — CONGE DU BAILLEUR — OPPOSITION DU PRENEUR — ACTION EN REGLEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION — ACTION RECEVABLE — FIXATION DE L’INDEMNITE — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION DU PRENEUR — APPEL — RECEVABILITE (OUI)
MONTANT DE L’INDEMNITE D'EVICTION — DEFAUT D'ACCORD — ARTICLE 94 AUDCG — ELEMENTS D'APPRECIATION — INVESTISSEMENT DANS LE LOCAL — DEFAUT DE PREUVE — CHIFFRE D'AFFAIRE REALISE — ABSENCE DE DOCUMENT — SITUATION GEOGRAPHIQUE DU LOCAL (OUI) — DEGRADATIONS DU LOCAL — FAIT DU PRENEUR — QUANTUM DE L’INDEMNITE — REFORMATION DU JUGEMENT.
Article 332 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 394 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
L’article
94 AUDCG prévoit que « le bailleur peut s'opposer au droit au renouvellement du bail à durée indéterminée en réglant au locataire une indemnité d'éviction. A défaut d'accord sur le montant de cette indemnité, celle-ci est fixée par la juridiction compétente en tenant compte notamment du montant du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur et la situation géographique du local ». En l’espèce, à défaut de preuves sur le montant du chiffre d'affaire et des investissements réalisés par le preneur, il y a lieu de fixer l'indemnité en tenant compte non seulement de la situation géographique du local, mais aussi des frais que le bailleur devra supporter pour la remise en état du local qui a subi de sérieuses dégradations du fait du preneur.
Cour d'appel de Ouagadougou, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 056 du 04 décembre 2009, SAWADOGO Pelga Boukary c/ Madame DIOP Awa.
300. INDEMNITE D’EVICTION – ELEMENTS DE FIXATION – SITUATION GEOGRAPHIQUE DU LOCAL – TROUBLE PROVOQUE PAR L’EVICTION
Pour la fixation de l’indemnité d’éviction, le preneur ne peut se prévaloir du prix d’acquisition du fonds de commerce en le présentant comme un pas-de-porte. Il ne peut, en plus, se prévaloir du prix réel d’acquisition à la place du prix déclaré dans l’acte de vente.
En se basant sur les chiffres d’affaires et les bénéfices déclarés à l’administration fiscale, le Tribunal, en application de l’article 94 AUDCG peut fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 16.000.000 francs à laquelle il condamne le bailleur, ordonner l’expulsion du preneur et ordonner l’exécution provisoire de sa décision.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 24 juillet 2001, Jacqueline, Laïla, Georgette et Georges Wehbé c/ Melhem Haïdar Wizani).
301. INDEMNITE D’EVICTION – ELEMENTS DE CALCUL SUR LA BASE DU CHIFFRE D’AFFAIRES ET DES par oubli INVESTISSEMENTS REALISES. ARTICLE 94 AUDCG
Le texte de l’article 94 ne restreint pas le champ d’investigation du juge dans la détermination du montant de l’indemnité d’éviction; le calcul est fait en tenant compte, notamment, du chiffre d’affaires, des investissements, de la situation géographique.
Rien n’interdit de faire l’addition du montant des bénéfices réels ou forfaitaires déclarés par le preneur pour les exercices qui précèdent l’année en cours au jour de la demande de renouvellement, somme majorée du coût des constructions et aménagements effectués avec l’autorisation du bailleur.
(Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jugement n° 806 du 25 avril 2000, Mohamed FATTOUNI c/ Rouda AKDAR).
302. DEFAUT D’ACCORD ENTRE LES PARTIES – DEFAUT D’ELEMENTS D’EVALUATION DE L’INDEMNITE D’EVICTION DANS LE DOSSIER – FIXATION PAR LE TRIBUNAL (NON)
Si, à défaut d’accord des parties sur le montant de l’indemnité, celle-ci est aux termes de 1’article 94 de 1’AUDCG, fixée par le juge, en tenant compte du montant du chiffre d’affaires des investissements réalisés par le preneur et la situation géographique du local; aucun renseignement sur ces éléments, et notamment sur les revenus du demandeur, n’ayant été communiqué au Tribunal, celui-ci n’est donc pas en mesure de déterminer le montant de l’indemnité.
(Tribunal régional hors classe de Dakar, Jugement n° 1712 du 25 octobre 2000, Ibra Guèye c/ SCI Amine). Point III.
Voir Ohadata
J-05-61 pour l’appel de cette décision.
303. PREUVE DE LA REALISATION DE CHIFFRE D’AFFAIRES – DEFAUT DE PREUVE DES INVESTISSEMENTS REALISES – FIXATION INDEMNITE D’EVICTION EN FONCTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES
Lorsque le preneur a produit au dossier divers documents non contestés, tendant à prouver qu’il réalisait un chiffre d’affaires annuel; qu’il ne justifie pas cependant des investissements qu’il a réalisés; il y a lieu, compte tenu du chiffre d’affaires indiqué, de fixer l’indemnité d’éviction.
(Cour d’appel de Dakar, arrêt n° 400 du 16 août 2002, Ibra Guèye c/ SCI AMINE). Point III.
304. NON RENOUVELLEMENT DU BAIL PAR LE BAILLEUR – REFUS DU PRENEUR DE QUITTER LES LIEUX AVANT LE VERSEMENT DE L’INDEMNITE D’EVICTION – IMPOSSIBILITE POUR LE PRENEUR DE PROUVER SON CHIFFRE D’AFFAIRES ET L’EXISTENCE D’INVESTISSEMENTS – DESIGNATION D’EXPERT INUTILE POUR DEFAUT D’ELEMENTS D’EVALUATION DE L’INDEMNITE
s’agissant de la fixation de l’indemnité d’éviction, si le preneur reconnaît qu’il ne s’est pas conformé aux obligations comptables qui s’imposaient à lui, notamment la tenue de livres et autres documents, la désignation d’un expert s’avère dès lors inutile, parce qu’il sera dépourvu d’instruments de travail objectifs. Le Tribunal qui devra fixer cette indemnité tiendra compte du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés, et de la situation géographique du local qui sont des critères indicatifs.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Jugement n° 234 du 31 janvier 2001, Héritiers de feu Alia SALL c/ El Hadj Ndiame Talla).
305. DEMOLITION DE L’IMMEUBLE – CONGE SERVI – LOCAUX RECONSTRUITS AYANT UNE DESTINATION DIFFERENTE DE CELLE DU BAIL – DEFAUT D’OFFRE DE BAIL AU LOCATAIRE DANS LES NOUVEAUX LOCAUX
même s’il résulte de l’article 95 de l’AUDCG que le bailleur peut, sans avoir à verser l’indemnité d’éviction, s’opposer au droit au renouvellement du bail acquis par le preneur, par l’effet de la contestation du congé; lorsqu’il envisage de démolir et reconstruire l’immeuble, le même texte dispose qu’il devra verser cette indemnité si les locaux reconstruits ont une destination différente de celle du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur, un bail dans les nouveaux locaux.
(Tribunal régional hors classe de Dakar, Jugement n° 1712 du 25 octobre 2000, Ibra Guèye c/ SCI Amine). Point II.
Voir Ohadata
J-05-61 pour l’appel de cette décision.
VI. CESSATION DU BAIL PAR RESILIATION JUDICIAIRE
A. Principe et causes de résiliation
306. BAIL A USAGE PROFESSIONNEL – LOYERS IMPAYES – CLAUSE RESOLUTOIRE – MISE EN DEMEURE (OUI) – PROMESSE DE PAYER LE LOYER NON TENUE PAR LE LOCATAIRE – RESILIATION DU BAIL (OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI). TRIBUNAL COMPETENT – TRIBUNAL DE COMMERCE (OUI)
Le locataire qui ne paie pas ses loyers s’expose à l’action en expulsion de son bailleur.
Cette action doit intervenir après une mise en demeure du locataire restée infructueuse après le délai d’un mois. Faute pour le locataire de payer les arriérés de loyer malgré plusieurs promesses non tenues, le bailleur est en droit de demander au tribunal compétent de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion du preneur à bail.
(Tribunal de commerce de Kinshasa Gombe, jugement n° RCE. 3140., audience du 22 octobre 2013, Monsieur SUNGUZA SELI c/ JOELLE BILE SCHETTER)
307. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES – NON PAIEMENT DES LOYERS – FERMETURE DES PORTES DU LOCAL LOUE – RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL – AUTORISATION D’OUVERTURE DES PORTES ET ENLEVEMENT DES OBJETS DU LOCATAIRE – CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU PAIEMENT DES LOYERS ECHUS
Le locataire qui ne paie pas les loyers s’expose à la résiliation judiciaire de son bail. Par ailleurs, le bailleur peut obtenir de la juridiction compétente, l’autorisation d’ouvrir les portes du local donné à bail en vue de l’enlèvement des objets du locataire lorsque celui-ci ne jouit plus de ce local. Conséquemment, la juridiction saisie est fondée à condamner le locataire au paiement des loyers échus et des frais d’enregistrement du contrat de bail dont il ne s’était pas acquitté.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°02/COM DU 03 FEVRIER 2011, KETCHEMEN BENOIT C/ CAISSE DE FINANCEMENT ET D’EPARGNE DU CAMEROUN)
308. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – LOCATAIRE AYANT RECONNU DEVOIR DES LOYERS ECHUS – RESILIATION ET EXPULSION DU PRENEUR.
En prononçant la résiliation du bail existant entre les parties et l’expulsion du locataire des lieux, la Cour d’appel n’a pas violé l’article 101 de l’AUDCG, dès lors qu’il a reconnu devoir des loyers échus, peu importe qu’il se soit acquitté desdits loyers en cours d’instance, l’inexécution de son obligation étant déjà établi.
Cour suprême de Côte d’Ivoire, Chambre judiciaire, formation civile et commerciale, arrêt n° 14 du 13 janvier 2011, affaire : M. F c/ A. Juris Ohada, 2012, n° 4, octobre-décembre, p. 32.
309. BAIL COMMERCIAL — NON RESPECT DES CLAUSES DU BAIL — NON PAIEMENT DES LOYERS — RESILIATION DU BAIL —EXPULSION DU LOCATAIRE — CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU PAIEMENT DES LOYERS (OUI).
Le locataire commerçant qui ne paie pas ses loyers et n’exécute pas les clauses du bail s’expose à la résiliation de son contrat. En application de l’article 101 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général, le bailleur peut donc après une mise en demeure restée infructueuse sous huitaine demander devant la juridiction compétente la résiliation du bail, l’expulsion de son locataire et sa condamnation à payer les arriérés de loyers échus et impayés
Tribunal de Première Instance de Douala-Bonanjo, Jugement N° 4 Du 16 Février 2010, Sieur Nkoudap Panyere Thierry, Administrateur de La Succession Panyéré Jean demeurant à Douala C/ Sieur Tala Fotso Gabriel.
310. BAIL COMMERCIAL — NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL — NON PAIEMENT DES LOYERS — RESILIATION DE PLEIN DROIT DU BAIL — EXPULSION DU LOCATAIRE.
Aux termes de l’article 101 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général, le non paiement des loyers et le non respect des clauses et conditions de bail par le locataire commerçant entraîne résiliation de plein droit du contrat de bail et l’expulsion du locataire qui est par ailleurs condamné à payer les loyers échus.
Tribunal de Première Instance de Douala-Bonanjo, Jugement n°35/Civ du 16 Février 2011, Dame Asmaou Nana, Epouse Diallo C/ Nana Hamadjoda.
311. BAIL COMMERCIAL — NON PAIEMENT DES LOYERS — NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL — SOUS LOCATION — MISE EN DEMEURE RESTEE SANS EFFET — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION — COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI)
Faute pour le locataire commerçant de prouver qu’après mise en demeure faite par le bailleur il a rempli les clauses et conditions du bail, le contrat de bail doit faire l’objet d’une résiliation. Le juge des référés est compétent pour constater le non respect des clauses et conditions du bail et partant la résiliation du bail et ordonner en conséquence l’expulsion du locataire.
Tribunal de Premiére Instance de Douala-Bonanjo, Ordonnance N°52 Du 27 Janvier 2011, La Mission d’investissement pour la gestion de l’Epargne et du Crédit « MIGEC » C/ Les Etablissements Kayo System, Les Etablissments Ntentie.
312. BAIL COMMERCIAL — CONTRAT DE BAIL VERBAL — NON RESPECT DES CLAUSES — SOMMATION ET MISE EN DEMEURE — SAISINE DU JUGE DES REFERES — COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI) — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION DU LOCATAIRE.
Article 133 AUDCCG NOUVEAU
Le locataire qui n’exécute pas ses obligations notamment qui ne paie pas les loyers malgré une sommation et une mise en demeure de respecter les clauses et conditions du bail s’expose à la résiliation de son contrat de bail. La résiliation du bail et son expulsion peuvent alors être demandés devant le juge des référés conformément à l’article 133 (nouveau) de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général.
Tribunal de Premiere Instance de Douala-Bonanjo, Ordonnance N°674 du 30 Novembre 2011, La Société Compagnie Commerciale d’importation et d’exportation au Cameroun « COCIMECAM » SARL C/ Sieurs Amuzumwa Obodo, Andrew Ezekwem, Ekwobasi Collins, Ezekwem Onyekachukwu et autres, Mairie Douala IIème.
313. BAIL COMMERCIAL — NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL — NON PAIEMENT DES LOYERS — RESILIATION DE PLEIN DROIT DU BAIL — EXPULSION DU LOCATAIRE.
Aux termes de l’article 101 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général, le non paiement des loyers et le non respect des clauses et conditions de bail par le locataire commerçant entraîne résiliation de plein droit du contrat de bail et l’expulsion du locataire qui est par ailleurs condamné à payer les loyers échus.
Tribunal de Première Instance de Douala-Bonanjo, Jugement n°35/Civ du 16 Février 2011, Dame Asmaou Nana, Epouse Diallo C/ Nana Hamadjoda.
314. BAIL COMMERCIAL — NON PAIEMENT DES LOYERS — NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL — SOUS LOCATION — MISE EN DEMEURE RESTEE SANS EFFET — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION — COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI)
Faute pour le locataire commerçant de prouver qu’après mise en demeure faite par le bailleur il a rempli les clauses et conditions du bail, le contrat de bail doit faire l’objet d’une résiliation. Le juge des référés est compétent pour constater le non respect des clauses et conditions du bail et partant la résiliation du bail et ordonner en conséquence l’expulsion du locataire.
Tribunal de Premiére Instance de Douala-Bonanjo, Ordonnance N°52 Du 27 Janvier 2011, La Mission d’investissement pour la gestion de l’Epargne et du Crédit « MIGEC » C/ Les Etablissements Kayo System, Les Etablissments Ntentie.
315. BAIL COMMERCIAL — CONTRAT DE BAIL VERBAL — NON RESPECT DES CLAUSES — SOMMATION ET MISE EN DEMEURE — SAISINE DU JUGE DES REFERES — COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI) — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION DU LOCATAIRE.
Article 133 AUDCG NOUVEAU
Le locataire qui n’exécute pas ses obligations notamment qui ne paie pas les loyers malgré une sommation et une mise en demeure de respecter les clauses et conditions du bail s’expose à la résiliation de son contrat de bail. La résiliation du bail et son expulsion peuvent alors être demandés devant le juge des référés conformément à l’article 133 (nouveau) de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général.
Tribunal de Premiere Instance de Douala-Bonanjo, Ordonnance N°674 du 30 Novembre 2011, La Société Compagnie Commerciale d’importation et d’exportation au Cameroun « COCIMECAM » SARL C/ Sieurs Amuzumwa Obodo, Andrew Ezekwem, Ekwobasi Collins, Ezekwem Onyekachukwu et autres, Mairie Douala IIème.
316. BAIL COMMERCIAL — CONTRAT A DUREE DETERMINEE — RUPTURE — ASSIGNATION EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION — ACTION BIEN FONDEE — APPEL — RECEVABILITE (OUI)
CESSATION DU CONTRAT DE BAIL — PREMIERS JUGES — MAUVAISE APPRECIATION — VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 101 AUDCG (OUI) — INFIRMATION DU JUGEMENT — CONTRAT DE BAIL — RECONDUCTION TACITE — ARTICLE 97 ALINEA 1 AUDCG — NOUVEAU BAIL DE TROIS ANS (OUI) — BAILLEUR — NOTIFICATION DE RESILIATION — ABSENCE D'UN MOBILE LEGITIME — RUPTURE ABUSIVEMENT — DROIT A REPARATION — ARTICLE 1382 CODE CIVIL — DOMMAGES ET INTERETS (OUI).
Article 1134 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 1382 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
En cas de renouvellement du bail accepté expressément ou implicitement par les parties, l'article
97 alinéa 1er AUDCG précise que la durée du nouveau contrat est fixée à trois ans, le nouveau bail prenant effet à compter de l'expiration du bail à durée déterminée.
En l'espèce, le bail a été tacitement renouvelé par deux fois pour une durée d'un an. C'est en cours d'exécution de ce nouveau contrat de bail de trois ans que le preneur a reçu notification d'une lettre de résiliation du contrat prenant effet pour compter du même jour. On ne saurait dès lors apprécier la cessation du contrat de bail en se plaçant, ainsi que l'ont fait les premiers juges, sur le terrain de l'article
94 AUDCG relatif au droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur sous certaines conditions qui, lorsqu’elles sont remplies, entraîneraient le paiement d'une indemnité d'éviction à la charge du bailleur. En l’espèce, le preneur dont le contrat de bail a été abusivement rompu en violation des dispositions d'ordre public de l'article
101 AUDCG, ne peut obtenir réparation que sur le fondement de l'article 1382 du code civil, siège de la théorie de l'abus des droits.
L’objectif de la réparation est « de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ». Outre les indications données à l'article
94 alinéa 2 AUDCG pour la fixation par le juge du montant de l'indemnité d'éviction, il convient d'ajouter des éléments tels que les frais de déménagement et de réinstallation, une indemnité pour perte sur le stock et une indemnité pour trouble commerciale pour évaluer le préjudice subi du fait de la brusque rupture.
Cour d'appel de Ouagadougou, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 43 du 19 juin 2009, CHAMBRE DE COMMERCE D'INDSUTRIE ET D'ARTISANAT du BURKINA c/ DlA HAROUNA.
317. Violation de l’article 101 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général : irrecevabilité.
Violation des dispositions combinées des articles 101 et 102 du même Acte uniforme : rejet.
Fausse application des dispositions de l’article 83 du même Acte uniforme : rejet.
Fausse application des dispositions des articles 91 et 92 du même Acte uniforme : rejet.
Article 10 DU TRAITE OHADA
Article 14 DU TRAITE OHADA
Article 28-1 DU REGLEMENT DE PROCEDURE DE LA CCJA
Les articles 101 et 102 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général ne sauraient s’appliquer en l’espèce, le Directeur Général du Patrimoine Bâti ayant mis fin aux relations contractuelles non pas parce qu’ il estimait que les preneurs ne payaient pas le loyer ou ne respectaient pas les clauses et conditions du bail, mais plutôt parce que l’Etat Guinéen a souscrit un bail à construction en faveur d’un opérateur économique, lequel bail porte sur le site donné à bail aux demandeurs au pourvoi. Par conséquent, l’arrêt attaqué n’a pas pu violer les textes visés au moyen, lesquels n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Il échet en conséquence, de rejeter ce deuxième moyen.
L’article 83 traite d’une obligation incombant au preneur, à savoir celle de versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer fixé pendant la durée du bail, sans préjudice d’éventuels dommages et intérêts. Ne traitant donc pas des conditions de résiliation de plein droit du bail commercial, la Cour d’Appel n’a pu le violer par « application inappropriée », en constatant la résiliation de plein droit des contrats, en application de l’article 8 desdits contrats. De tout ce qui précède, il y a lieu de rejeter ce troisième moyen comme non fondé.
Les articles 91 et 92 précités traitent respectivement des conditions d’acquisition par le preneur du droit au renouvellement du bail et de la procédure à suivre pour demander ledit renouvellement dans le cadre d’un bail à durée déterminée. En l’espèce, à la suite des renouvellements successifs, par tacite reconduction, des baux les liant à la Direction Générale du Patrimoine Bâti, les demandeurs au pourvoi et la Direction se sont retrouvés désormais liés par des contrats à durée indéterminée. En conséquence, en décidant que les appelants sont déchus de leur droit au renouvellement des baux, la Cour d’Appel de Conakry n’a pu violer les dispositions des articles 91 et 92 sus indiqués, lesquels n’avaient pas vocation à s’appliquer en l’espèce. Il s’ensuit que, ce quatrième moyen n’est pas fondé et doit être rejeté.
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (C.C.J.A.), Arrêt n° 040/2010 du 10 juin 2010, Audience publique du 10 juin 2010, Pourvoi n° 060/2008/PC du 14 juillet 2008, Affaire : Monsieur Kabinè KABA et 5 Autres (Conseil : Maître BERETE Sidiki, Maître Santiba KOUYATE, Avocats à la Cour) contre 1/ Agence Judiciaire de l’Etat de Guinée (Conseil : Maître Lanciné SYLLA, Avocat à la Cour), 2/ EL Hadj Thierno Aliou NIANE.- Recueil de Jurisprudence n° 15, Janvier – Juin 2010, p 91.
NB au lecteur. Le sommaire et les abstracts de cette décision mériteraient d’être complétés par la lecture attentive de la décision elle-même reproduite dans le Recueil de jurisprudence des la CCJA.
318. BAIL COMMERCIAL — NON PAIEMENT DES LOYERS — MISE EN DEMEURE — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION DU LOCATAIRE — CONDAMNATION DU LOCATAIRE AU PAIEMENT DES LOYERS (OUI).
Le preneur qui ne s’est pas acquitté du paiement des loyers échus nonobstant la mise en demeure de l’art.
101 (
133 al. 2 nouveau) de l’AUDCG, peut voir son contrat de bail résilié par la juridiction compétente à l’initiative du bailleur. Le juge est également fondé à ordonner l’expulsion de ce preneur indélicat tout en le condamnant à payer les arriérés de loyer.
Tribunal de Grande Instance du Wouri, Jugement N°554 Du 10 Mai 2011, Cnps C/ Etude Maitres Nguini et Etoungou
319. Défaut de paiement des loyers et inexécution des clauses du bail. ARTICLE 101 AUDCG
Conformément à l'article 101 AUDCG, la résiliation judiciaire du bail ne peut avoir lieu qu'à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail.
(Tribunal de première instance de Bangangté, jugement n°10/CIV du 17 avril 2003, affaire Tchoumba Dieudonné c/ Société General Distribution (G.D.B.)
(Point II).
320. DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS – SOUS LOCATION DES LIEUX LOUES SANS LE CONSENTEMENT DU BAILLEUR – VIOLATION DES CLAUSES DU BAIL – RESILIATION DU BAIL – EXPULSION. ARTICLE 89 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG
Le défaut combiné de paiement des loyers et d’autorisation de sous location des lieux loués sans le consentement du bailleur justifient la résiliation et l’expulsion conformément aux dispositions de l’article 101 de l’AUDCG selon lesquelles à défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 18 juin 2002, SENRE contre RTI).
321. APPEL DU BAILLEUR FONDE SUR LA VIOLATION PAR LE PREMIER JUGE DES ARTICLES 86, 87, 89 ET 106 AUDCG – MOYEN INVOQUE POUR LA PREMIERE FOIS EN APPEL – IRRECEVABILITE – CONFIRMATION DE LA DECISION DU PREMIER JUGE
Le moyen de l’appel formé par un bailleur contre la décision du premier juge ayant prononcé la résiliation d’un bail commercial pour non paiement des loyers par le preneur fondé sur l’absence de titre valable d’occupation du preneur et violation par le premier juge des articles 86, 87, 89 et 106 AUDCG est irrecevable comme n’ayant pas été invoqué en première instance et sans objet dans la mesure où le bail est résilié.
(Cour d’appel de Niamey, Chambre civile, arrêt n° 16 du 26 février 2003, Idrissa Abdou Maga c/ Adamou Soumana).
322. BAIL COMMERCIAL – RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL – EXPULSION DU PRENEUR – DOMMAGES INTERETS – APPEL – ABSENCE DE PREUVE DU PAIEMENT DES LOYERS – MISE EN DEMEURE – CONFIRMATION DE LA RESILIATION ET DE L’EXPULSION – REDUCTION DES DOMMAGES INTERETS – DOMMAGES INTERETS POUR PROCEDURE ABUSIVE (NON).
Il revient au débiteur d’une obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation. Ainsi, un preneur à qui les propriétaires ont adressé une mise en demeure et qui prétend avoir régulièrement payé ses loyers sans en rapporter la preuve, démontre par ce défaut de preuve le non respect de ses obligations contractuelles. Dès lors, les juges d’appel confirment le jugement entrepris en ce qu’ils prononcent la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.
Cependant, les propriétaires ne justifiant pas l’étendue du préjudice dont la réparation nécessiterait le montant retenu par les premiers juges, la Cour ramène ce montant à des proportions plus raisonnables.
En outre, les propriétaires qui sollicitent des dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire ne peuvent les obtenir, puisque l’appel est une voie de recours dont l’exercice ne peut générer des préjudices que lorsqu’elle est exercée dans une intention manifeste de nuire.
Cour d’Appel de Lomé, Chambre civile, Arrêt N° 057/2010 du 29 avril 2010, LASSISSI Boussare c/ OCLOO-KUAKUMENSAH Mawuli Ayao et KUAKUMENSAH Daniel.
323. Bail commercial – Exploitation de fonds de commerce – Non paiement des loyers – Poursuite de la résiliation par le bailleur – Notification de la demande aux créanciers inscrits – Non existence de créancier inscrit sur l’immeuble – Obligation de notification (non) – Résiliation et expulsion du locataire.
L’obligation prévue par l’article
101 AUDCG ne s’impose pas, dès lors qu’il n’existe aucun créancier inscrit sur l’immeuble objet du fonds de commerce. Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail liant les parties et d’ordonner l’expulsion du locataire.
En déboutant le bailleur de sa demande, la Cour d’Appel a violé l’article suscité et sa décision encourt la cassation.
Cour Suprême de Côte d’Ivoire, Chambre Judiciaire, formation civile, Arrêt N° 135 du 15 mars 2007 – Affaire : M. T c/ Etablissement privé laïc maternel et secondaire dit « LES FLAMANTS ROSES ». – Le Juris-Ohada n° 1/2010 (Janvier – Février – Mars), page 44.
B. Recevabilité ou irrecevabilité de l’action
324. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CONDITIONS ET CLAUSES DU BAIL – NON PAIEMENT DES LOYERS – MISE EN DEMEURE NE REMPLISSANT PAS LES CONDITIONS LEGALES – ABSENCE DE PREUVE DU PREJUDICE – MISE EN DEMEURE VALABLE (OUI) – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI)
La mise en demeure ne contenant pas l’indication des clauses et conditions du bail violées par le locataire reste valable à moins que ce dernier démontre que cette omission lui a causé un préjudice. En l’absence de préjudice, le locataire ne saurait obtenir la nullité de cette mise en demeure et la juridiction saisie à l’initiative du bailleur peut à bon droit prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire indélicat.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°53/COM DU 15 NOVEMBRE 2012, TSILA CLARISSE EPOUSE AYISSI YENE CONTRE NAOUSSI FOUGOU ARNAUD
1. Recevabilité de l’action
325. MISE EN DEMEURE PREALABLE. ARTICLE 101 AUDCG
Doit être fait droit à une demande de résiliation de bail commercial avec expulsion dès lors que le bailleur, conformément à l’article 101 AUDCG, a procédé à la mise en demeure du locataire.
(Tribunal de première instance de Bafoussam, Jugement n° 45/civ. du 18 juin 2004, Affaire Nouwenzem Justin Leroi c/ Mapoure Ngamie Edmond Jacques).
326. ARTICLE 101 AUDCG
Le bailleur peut obtenir l’expulsion de son locataire commerçant dès lors qu’il a, préalablement à la demande d’expulsion, procédé à la mise en demeure conformément à l’article 101 AUDCG.
(Tribunal de première instance de Yaoundé centre administratif, ordonnance n°486 /C du 24 mars 2005, affaire Zebazé Jules Flaubert c/ Ndjila Jules).
327. DEFAUT DE PREUVE DE LIBERATION DES LOYERS
Par le bail, le preneur s’oblige principalement à verser au bailleur un loyer; en cas de défaillance et en l’absence de preuve de la libération des loyers, celui ci doit être condamné à s’exécuter.
(Tribunal Régional de Kaolack, jugement du 25 juillet 2000, Chaffic Hélou contre Fallou Niang).
328. DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS ET NON RESPECT DES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL – MISE EN DEMEURE PREALABLE A LA RESILIATION – PAIEMENT DES LOYERS HORS DU DELAI IMPARTI – EXPULSION (OUI). ARTICLE 101AUDCG
Lorsque le preneur ne paye pas ses loyers ou ne respecte pas les clauses et conditions du bail, la résiliation de celui-ci et l’expulsion du preneur peuvent être obtenues par voie judiciaire.
Conformément à l’article 101 de l’AUDCG, une mise en demeure par acte extrajudiciaire doit informer le preneur qu’à défaut de paiement dans un délai d’un mois la résiliation sera poursuive.
Ainsi lorsque les loyers réclamés ont été payés hors du délai imparti par le commandement de payer, le juge ordonne la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation à payer les sommes dues.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement civil n° 2322 du 17 décembre 2003, Remy Juteau c/ la Sté Senital).
329. ABSENCE DE JUSTIFICATION DU PAIEMENT DES LOYERS DANS LE MOIS SUIVANT LA DATE DU COMMANDEMENT – EXECUTION PROVISOIRE (NON). ARTICLE 101 AUDCG
En vertu des dispositions de l’article 101 de l’AUDCG, le bailleur peut, après mise en demeure, requérir auprès de la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, si ce dernier manque à son devoir de payer son loyer. Qu’ainsi est donc fondée la demande de résiliation du bail ainsi que celle de l’expulsion du preneur lorsque celui-ci ne justifie pas du paiement des loyers dans le mois suivant la date de signification du commandement.
Doit être rejetée la demande d’exécution provisoire sur minute et avant enregistrement si aucune nécessité des circonstances de l’espèce ne l’exige.
(Tribunal régional hors classe de Dakar Ordonnance n° 1613 du 13 octobre 2003, François Bampoky c/ DA.GE.C).
330. DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS ET INEXECUTION DES CLAUSES DU BAIL – MODIFICATION DE LA DESTINATION DES LIEUX LOUES – MISE EN DEMEURE RESTEE SANS EFFET
Après une mise en demeure, restée sans effet, pour défaut de paiement du loyer et d'inexécution des clauses du bail, et de surcroît lorsque le bail commercial a été transformé en bail à usage d'habitation par le preneur, il y a lieu donc de constater la violation répétée et continue des clauses et conditions du bail et par conséquent prononcer sa résiliation et l'expulsion du preneur de sa personne et de tous occupants de son chef conformément à l'article 101 AUDCG.
(Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou (Burkina Faso), Jugement n° 192 du 23 avril 2003, Ayants droits de feu Yamba Traoré C/ Réseau Multi-Media Burkina (G.I.E.)).
331. PROCEDURE – OBSERVATION – COMMANDEMENT – SIGNIFICATION A MAIRIE REGULARITE (OUI). ARTICLE 101 AUDCG. ARRIERES DE LOYER – PAIEMENT ENTRE LES MAINS DE L’ADMINISTRATION FISCALE – LIBERATION DU LOCATAIRE – CONDITIONS – EFFECTIVITE DES PAIEMENTS DE LOYERS REGULIERS – EXISTENCE D’ARRIERES DE LOYER –LIBERATION (NON)
La procédure d’expulsion suivie par le bailleur est régulière, dès lors que par acte extra judiciaire reproduisant les termes de l’article 101, un commandement d’avoir à payer la somme représentant les loyers échus et impayés a été servi au locataire et que, suite aux diligences infructueuses constatées, ledit acte a été signifié à mairie, conformément à l’article 251 du Code ivoirien de procédure civile.
Les paiements effectués entre les mains de l’Administration fiscale, en exécution de l’avis à tiers détenteur, ne libère le débiteur à l’égard du créancier, qu’à condition qu’ils concernent des loyers réguliers. Il en va autrement, et le débiteur reste tenu, lorsqu’il reste devoir des arriérés après les paiements.
(CCJA, arrêt n 006/2003 du 24 avril 2003 (BICICI c/ D.M. et BDM et fils), Le Juris-Ohada, n°2-2003, avril-juin 2003, p.17, note anonyme.- Recueil de jurisprudence CJJA, n° 1, janvier-juin 2003, p. 25).
332. ARTICLE 101 AUDCG
Le non paiement de loyers constitue une cause de résiliation du bail. En application de l’article 101 de l’AUDCG, le contrat de bail est ainsi résilié, le preneur expulsé et condamné au paiement des arriérés de loyers et à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
(Tribunal régional de Dakar, jugement civil n° 1969 du 2 décembre 2003, Cabinet Foncier et Immobilier dit CFI c/ Moustapha Amar).
333. ARTICLE 101 AUDCG
En application de l’article 101 AUDCG, le défaut de paiement de loyers est une cause de résiliation du bail. Ainsi, lorsque le preneur n’a pas justifié avoir respecté ses obligations malgré un commandement servi à cet effet, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, son expulsion et de le condamner à payer les loyers dus.
(Tribunal régional de Dakar, jugement civil n° 2328 du 17 décembre 2003, Modiane Diome c/ Nogaye Niang).
334. ARTICLE 101 AUDCG
Le preneur qui a accumulé plusieurs mois de loyers impayés doit être expulsé de l’immeuble occupé désormais sans droit ni titre, dès lors que le contrat de bail qui le liait au bailleur stipulait que le non-paiement d’un terme de loyer aboutirait à la résiliation de plein droit du bail et que la sommation valant mise en demeure a été faite suivant les conditions prescrites par l’article 101 AUDCG.
(Tribunal de Première Instance de Douala-Bonanjo – Ordonnance de contentieux d’exécution n° 756 du 8 juillet 2003, TCHOUBE Joseph c/ AGBAI OKOJI).
335. ARTICLE 101 AUDCG
Conformément aux dispositions de l’article 101 AUDCG, selon lesquelles le bailleur peut poursuivre la résiliation du contrat de bail lorsque le preneur n’exécute pas son obligation de payer les loyers échus, les quittances impayées produites par le bailleur justifient le non paiement des loyers en dépit d’un commandement et fondent parfaitement la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et l’exécution provisoire.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 10 juillet 2002, Mamadou DIALLO contre Aly SARR).
336. ARTICLE 101 AUDCG
Aux termes de l’article 101 de l’acte uniforme sur le droit commercial général, le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. A défaut de paiement du loyer, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.
Le cumul de plusieurs échéances de loyers impayés résultant des pièces versées au débat, démontre que le preneur ne s’acquitte pas de ses obligations en ne payant pas les loyers mis à sa charge, ce qui justifie la résiliation du bail et son expulsion.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 10 Juillet 2002, Hoirs Seynabou BASS contre Astou SOW).
337. COMMANDEMENT DE PAYER SUIVI D’UNE ASSIGNATION REITEREE PAR AVENIR FAISANT COURIR UN DELAI COUVRANT LE MOIS IMPARTI AVANT LA SAISINE DU TRIBUNAL – LA SEULE REPRODUCTION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 101 AUDCG NE PEUT REMETTRE EN CAUSE L’EFFET DU COMMANDEMENT – LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI. QUITTANCES VERSEES ATTESTANT LE DEFAUT DE PAIEMENT DE LOYERS – BAIL DEVANT ETRE RESILIE ET LE PRENEUR EXPULSE
Le commandement de payer suivi d’une assignation réitérée par un avenir fait courir le délai de mise en demeure préalable d’un mois exigé pour la saisine du tribunal.
La seule reproduction des dispositions de l’article 101 de l’Acte Uniforme portant droit commercial général ne peut remettre en cause l’effet du commandement.
Le bail doit être résilié et le preneur expulsé lorsqu’il résulte des quittances versées, émises et produites par le bailleur que le preneur est redevable de loyers impayés.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 02 décembre 2003, oumar-Keinde, société A.T.E.C. contre Alassane Diagne, Mame Anta Gueye, Amadou Bassirou Ly).
338. ARTICLE 101 AUDCG
En matière de bail lorsque le preneur ne paie pas son loyer dans le délai du commandement, il y a lieu de constater la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.
(Tribunal régional hors classe de Dakar, ordonnance de référé n° 1615 du 6 octobre 2003, Almadies Immobilier SARL représentant Daly Ndiaye c/ Société moustiques).
339. REFUS DE PAYER LES LOYERS MALGRE MISE EN DEMEURE FAITE – EXPULSION ET CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ECHUS. ARTICLE 101 AUDCG
Lorsque le preneur refuse de payer ses loyers malgré une mise en demeure faite conformément à l’article 101 de l’AUDCG, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de le condamner au paiement des loyers échus.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement civil n° 2003 du 03 décembre 2003, Mamadou Fall c/ Mamadou Ly).
340. ARTICLE 101 AUDCG
En application de l’article 101 AUDCG, lorsque le preneur ne paye pas ses loyers, le bailleur peut obtenir de la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur des lieux loués, ainsi que sa condamnation au paiement des loyers échus.
(Tribunal hors classe de Dakar, jugement civil n° 2004 du 3 décembre 2003, Mar Mbaye c/ Lamane Faye et Pape Keïta).
341. CONSTATATION PAR PRODUCTION DES QUITTANCES DE LOYERS PAR LE BAILLEUR – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION
Le défaut de paiement des loyers étant constaté par les quittances de loyer détenues par le bailleur, le juge peut ordonner la résiliation du bail et l’expulsion.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Jugement n° 55 du 03 janvier 2001, Malal Ndongo c/ Commune d’arrondissement de Dieuppel Derklé).
342. NON COMPARUTION DU PRENEUR
La production des quittances de loyers par le bailleur sans preuve par le preneur (non comparant) de leur acquittement est une présomption de non paiement desdits loyers. Il y a lieu de prononcer la condamnation du preneur au paiement de ces loyers, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Jugement n° 80 du 16 janvier 2001, DAMAG c/ La Boutique « Tout pour le jardin »).
343. COMMANDEMENT DE PAYER RESTE SANS EFFET – DEFAUT DE COMPARUTION DU PRENEUR. ARTICLE 101 AUDCG
En présence d’un commandement de payer resté sans effet, de la présentation des quittances des loyers prétendus impayés et de la non comparution du preneur qui n’apporte pas la preuve du paiement des loyers réclamés, il y lieu de prononcer la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du preneur.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Jugement n° 98 du 17 janvier 2001, Agence universelle immobilière et commerciale contre Mamadou Aliou Diallo).
344. ACTION EN PAIEMENT DES ARRIERES DE LOYERS – RECOUVREMENT AMIABLE VAIN ET VALIDATION SAISIE CONSERVATOIRE – PRODUCTION DE QUITTANCES DE LOYERS ECHUS ET NON PAYES – CONDAMNATION EN PAIEMENT (OUI)
La production de quittances de loyers établissent suffisamment la créance du bailleur et justifie la condamnation du preneur à lui payer le montant dû représentant les loyers impayés.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 29 janvier 2003, Aminata Mbacké GUEYE).
345. PROCEDURE REGULIERE D’EXPULSION POUR DEFAUT DE PAIEMENT DE LOYERS EN EXECUTION D’UNE DECISION DE JUSTICE – TROUBLES DE JOUISSANCE ET VOIES DE FAIT INVOQUES INTERVENUS POSTERIEUREMENT A L’EXPULSION – REINTEGRATION (NON). INVOCATION PAR LE PRENEUR NON PERTINENTE – DEBOUTE DE LA DEMANDE (OUI)
Est régulière l’expulsion du preneur faite pour un défaut de paiement de loyers suivant procès verbal d’huissier sur la base d’une ordonnance de référé. Dès lors le preneur ne peut invoquer pour sa réintégration des faits de troubles de jouissance et de voies de fait intervenus postérieurement à l’expulsion.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 05 mai 2003, société IFRATELLI ITALIA SARL contre Yoro Mbaye Konaté).
346. QUITTANCES DE LOYERS IMPAYEES PRODUITES PAR LE BAILLEUR – MISE EN DEMEURE INFRUCTUEUSE – RESILIATION, EXPULSION ET CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS DUS (OUI). OCCUPATION DES LIEUX SANS PAIEMENT DES LOYERS – PREJUDICE CERTAIN AU BAILLEUR (OUI) – PAIEMENT DOMMAGES ET INTERETS. PERIL DE LA CREANCE DU FAIT DE L’INEXECUTION INJUSTIFIEE – EXECUTION PROVISOIRE (OUI). ARTICLE 101 AUDCG
Dès lors que le bailleur a produit des quittances de loyers impayées, un commandement de payer dans le mois resté infructueux, il y a lieu, en application des dispositions de l’article 101 sanctionnant le défaut de paiement de loyer, de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, tant de sa personne, de ses biens, que de tout occupant de son chef, et de le condamner à payer au bailleur les arriérés de loyers.
Le non paiement de loyer suivi d’une occupation continue des lieux loués cause au bailleur un préjudice certain qui mérite réparation par l’allocation de dommages et intérêts au bailleur.
La défaillance du preneur dans l’exécution de son obligation de payer le loyer dû met en péril la créance du bailleur et justifie l’exécution provisoire de la décision.
Tribunal Régional Hors Classe de Dakar, jugement du 17 décembre 2002, Dialle NIANG contre Mbaye TAGUE.
2. Irrecevabilité
347. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONTRAT DE BAIL- MODIFICATION DE L’OBJET DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR-OFFRE DE CONCLUSION D’UN NOUVEAU CONTRAT DE BAIL -CONTRAT NON CONCLU- ACTION EN RESILIATION DU CONTRAT ET EN EXPULSION DU LOCATAIRE- DEMANDE FONDEE (NON)
Le bailleur qui modifie unilatéralement l’objet du contrat de bail commercial et offre de conclure un nouveau contrat avec le preneur ne saurait, sans l’avoir fait, saisir la juridiction compétente aux fins de résiliation du bail initial et d’expulsion du preneur.
Article Article
133 AUDCG
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, ORDONNANCE N°190 DU 14 MAI 2013, MAGZI C/ SOCIETE BUILDING AND BUSINESS CORPORATION)
a. Irrecevabilité en la forme
348. POURVOI EN CASSATION
MANDAT D’AGIR EN JUSTICE – SOCIETE ANONYME – VALIDITE DU MANDAT DELIVRE PAR LE DIRECTEUR GENERAL
DECISION ATTAQUEE – INDICATION ERRONNEE DES REFERENCES – LITIGE SUFFISAMMENT MATERIALISE DANS LA REQUETE – RECEVABILITE
BAIL COMMERCIAL OU A USAGE PROFESSIONNEL
BAIL D’IMMEUBLE DESTINE A L’EXPLOITATION D’UNE CENTRE D’ENSEIGNEMENT – APPLICATION DU STATUT
RESILIATION – NON RESPECT DES DISPOSITIONS IMPERATIVES DE L’ARTICLE 101 DEVENU 133 DE L’AUDCG : CASSATION DE L’ARRET
Le mandat d’agir en justice délivré par le directeur général d’une société anonyme est valide.
La simple erreur sur les références de l’ordonnance querellée ne peut suffire à vicier le mandat spécial délivré par le requérant à son avocat, le litige objet du pourvoi ayant été suffisamment matérialisé dans la requête de pourvoi et par l’indication précise des noms des parties audit procès permettent de lever tout doute sur le litige dont pourvoi; au demeurant, les articles 23 et 28 du Règlement de procédure de la CCJA n’exigent, sans autre formalité, que la production d’un mandat régulièrement établi par un représentant qualifié.
Le bail portant sur un immeuble destiné à l’enseignement est un bail professionnel régi par les dispositions de l’AUDCG.
La résiliation d’un tel bail est régie par les dispositions impératives de l’article
101 [devenues
133] de l’AUDCG, auxquelles ne peut déroger le contrat liant les parties. En application de ces dispositions l’expulsion judiciaire du preneur d’un bail commercial est obligatoirement précédée d’une mise en demeure par voie d’huissier de justice et reprenant sous peine de nullité les mentions dudit article. Encourt la cassation l’arrêt qui a validé une procédure menée en violation de la disposition précitée.
Article 23 DU REGLEMENT DE PROCEDURE DE LA CCJA
Article 28 DU REGLEMENT DE PROCEDURE DE LA CCJA
Article 71 AUDCG [ARTICLE DEVENU
103 AUDCG]
Article 101 AUDCG [ARTICLE DEVENU
133 AUDCG]
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 067/2014 du 25 avril 2014; Pourvoi n° 084/2011/PC du 03/10/2011 : SOU SIE Sylvain c/ Société de Construction et de Gestion Immobilière du Burkina (SOCOGIB).
349. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL – RESILIATION- CONDITIONS – MISE EN DEMEURE DANS LES DELAIS – CONDITION NON REMPLIE – NULLITE DE LA MISE EN DEMEURE – REJET DE LA DEMANDE EN RESILIATION (OUI)
Le bailleur qui notifie une lettre portant résiliation du contrat de bail au locataire en lieu et place d’une mise en demeure d’avoir à exécuter ses obligations contractuelles s’expose au rejet de sa demande en résiliation par la juridiction compétente pour vice de forme. Pareillement, le locataire qui sollicite reconventionnellement les dommages-intérêts représentant le manque à gagner sans rapporter la preuve de ses allégations peut voir ce chef de demande rejeté par le juge saisi de l’action principale, qui au demeurant est fondé à ordonner la restitution au locataire du matériel d’exploitation injustement retenu par le bailleur.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°47/COM DU 08 SEPTEMBRE 2011, MBAKOM MARCEL C : MOYO KAMWA ACHILLE BELMONDO, MABOU KOUOMOGNE ISIDORE ET CHAPPI TIENTCHEU CHARLES
350. DEFINITION DU BAIL COMMERCIAL — EXISTENCE — VALIDITE — DISTINCTION DE LA LOCATION DU FONDS DE COMMERCE.
DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – CONTRATS DE BAUX COMMERCIAUX A CONSTRUCTION – LOYERS CONVENUS – CARACTERE LESIONNAIRE – ACTION EN RESCISION POUR LESION.
VALIDITE DES CONVENTIONS – LESION – CAS DE RESCISION – ARTICLE 1118 CODE CIVIL – CHAMP LIMITATIF – ARTICLES 887 ET 1674 CODE CIVIL – BAUX COMMERCIAUX – EXCLUSION DU CHAMP D’APPLICATION (OUI) – REJET DE LA DEMANDE EN RESCISION.
DEMANDE RECONVENTIONNELLE – PAIEMENT DES DOMMAGES INTERETS – PROCEDURE ABUSIVE ET VEXATOIRE (NON) – REJET DE LA DEMANDE.
En droit, la lésion s'entend, comme étant le préjudice résultant d'un déséquilibre grave entre les prestations que se doivent réciproquement les contractants dans un contrat commutatif à titre onéreux; lequel déséquilibre doit exister dès la conclusion du contrat.
En l’espèce, le déséquilibre financier dû au prix des loyers minorés qui affecte les baux commerciaux à construction, donne-t-il lieu à rescision ? D'après le code civil, seuls sont rescindables pour lésion le contrat de vente d'immeuble (art. 1674) et la convention de partage (art. 887). Il en résulte qu'en l'état actuel du droit positif la lésion n'affecte pas en général la validité des conventions, à l'exception des conventions portant sur les immeubles et sur le partage. Dès lors, les baux commerciaux à construction conclus entre les parties, quoique laissant apparaître visiblement un déséquilibre financier au préjudice des requérants, ne sauraient être rescindables pour cause de lésion, les baux commerciaux ne faisant pas partie des exceptions retenues par la loi en la matière.
En outre, il est de jurisprudence constante que mis à part les ventes mobilières, les baux commerciaux à construction ne sont jusqu'ici, pas rescindables pour cause de vileté de prix ou caractère dérisoire du prix. Dans tous les cas, la rescision pour lésion et la nullité pour vileté du prix (introduite par la jurisprudence) étant distinctes l'une de l'autre, le Tribunal de commerce, saisi en la cause d'une requête en rescision pour lésion, ne saurait passer de l'un à l'autre, sans heurter la règle de droit processuel qui exige que le juge doit s'en tenir à l'objet de sa saisine.
De tout ce qui précède, il convient de rejeter la requête en rescision pour cause de lésion, et de maintenir le preneur dans les lieux loués.
Article 887, 1118, 1134, 1356, 1674 CODE CIVIL
Article 12 LOI N° 24-2008 PORTANT REGIME FONCIER EN MILIEU URBAIN
Article 57 CPCCAF
(Tribunal de commerce de Brazzaville, Jugement n° 060 du 20 septembre 2011, HILL MATTA et autres c/ Mohamed SALEM)
351. 1. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL – CONTRAT DE BAIL D’UN IMMEUBLE COMMERCIAL A USAGE DE RESTAURANT – LOYERS – DEFAUT DE PAIEMENT – ASSIGNATION EN PAIEMENT DES ARRIERES ET EN RESILIATION.
2. CONCLUSION DU BAIL – DEFAUT DE PREUVE – ARTICLES 71 AUDCG – FORMALISME – EXIGENCE D’UN ECRIT (NON) – EXISTENCE D’UN CONTRAT (OUI).
3. OBLIGATIONS DU PRENEUR – INEXECUTION – BAILLEUR – DEFAUT DE MISE EN DEMEURE – VIOLATION DES CONDITIONS DE L'ARTICLE 101 AUDCG (OUI) – RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL (NON).
En matière de bail commercial le formalisme de l'écrit n'est pas exigé (art.
71 AUDCG). En l’espèce, le fait que le contrat de bail n’est ni paraphé, ni signé par le bailleur, ni enregistré, ne constitue nullement la preuve de l’inexistence d’un lien contractuel entre les parties.
Et selon l'article
101 AUDCG, le bailleur peut, à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, demander la résiliation judiciaire du bail…, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail.
Or en l'espèce, force est de constater que le bailleur qui sollicite la résiliation du bail, n'a pas servi une mise en demeure aux preneurs. N’ayant pas respecté le formalisme qui est d'ordre public, il convient par conséquent de le débouter en sa demande en résiliation du contrat de bail.
Article 57 CPCCAF
(Tribunal de commerce de Brazzaville, Jugement n° 054 du 19 juillet 2011, Mme IBEYABO Alphonsine c/ Mrs. SAMBA Fortuné & SADA SOUMARE)
352. ABSENCE DE MISE EN DEMEURE PREALABLE – COMMANDEMENT DE PAYER LES LOYERS ARRIERES – ALLEGATION DU PRENEUR DU PAIMENT DES LOYERS CONCERNES PAR LE COMMANDEMENT – ABSENCE DE CONTESTATION DE CETTE ALLEGATION PAR LE BAILLEUR – ABSENCE DE MOTIF LEGITIME DU CONGE
Le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime (en l’espèce, le non paiement des loyers) suppose la mise en demeure du preneur par acte extrajudiciaire non suivie d’effet. Ce motif est d’autant moins avéré que le preneur soutient, sans être contredit par le bailleur, s’être intégralement acquitté des loyers prétendus impayés.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale, arrêt du 20 décembre 2002, SONATEL contre Clinique Sokhna Fatma).
353. MISE EN DEMEURE OBLIGATOIRE. ARTICLE 101 AUDCG
Dès lors qu'un contrat de bail a un caractère commercial, le bailleur qui entend résilier le bail doit respecter les formalités prévues par l'AUDCG et, notamment, la mise en demeure du débiteur. Faute de respecter ces formalités, la procédure de résiliation doit être frappée de nullité.
(Tribunal de Grande Instance de la Menoua, jugement n°28/CIV du 10 mars 2003, affaire Amicale des Anciens Combattants, Anciens militaires et victimes de Guerre de la Menoua contre ZEBAZE Pierre).
354. EXPULSION ET REINTEGRATION – MISE EN DEMEURE PREALABLE (NON) – VIOLATION DE L’ARTICLE 101 DE L’AUDCG. ARTICLE 101 AUDCG – ARTICLE 102 AUDCG
Une décision de justice qui prononce la réintégration du preneur d’un bail commercial remet les parties dans les conditions initiales du bail résilié. Dans un tel cas, une nouvelle action en expulsion ne saurait être valable qu’à condition de respecter la formalité de la mise en demeure prévue à l’article 101 de l’AUDCG.
(Tribunal de grande instance du littoral, Jugement civil n° 263 du 16 mars 2000, Affaire Magzi c/ Sté DIANA SICAC SA).
355. ARRIERES DE LOYERS PAYES – ABSENCE DE MISE EN DEMEURE POUR LES LOYERS IMPAYES POSTERIEURS A LA SAISINE DU JUGE – EXPULSION (NON). ARTICLE 101 AUDCG
C'est à tort que le premier Juge a cru devoir ordonner l'expulsion du locataire des lieux qu'il occupe, dès lors que, d'une part, les arriérés de loyers ont été payés, et que d'autre part, le bailleur n'a pas servi de mise en demeure pour les loyers impayés postérieurs à la saisine du Juge.
(Cour d'Appel d'Abidjan. Arrêt N° 331 du 20 mars 2001Clinique des Lagunes c/ G.H.B., le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 51 et note).
356. MISE EN DEMEURE PREALABLE – INOBSERVATION – EXPULSION (NON). ARTICLE
101 AUPSRVE
Le propriétaire qui entend résilier le contrat de bail doit, conformément aux dispositions de l'article 101 de l'Acte Uniforme relatif au droit commercial, servir un mois au préalable, une mise en demeure à son locataire. Il doit être, par conséquent, débouté de sa demande d'expulsion, dès lors que la preuve n’est pas faite qu’une mise en demeure a été servie au locataire.
(Cour d'Appel d'Abidjan, Arrêt N° 888 du 25 juillet 2000, N c/ dame T, Le Juris Ohada, 1/2003, janvier-mars 2003, p. 41 et note).
357. ARTICLE 92 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG
Le bailleur ne peut obtenir l’expulsion de son locataire commerçant s’il n’a pas, préalablement à la demande d’expulsion, procédé à la mise en demeure du locataire conformément à l’article 101 AUDCG.
Tribunal de première instance de Yaoundé–Centre-administratif, ordonnance n°303/C du 17 janvier 2005, affaire Dalil Maloum Bouba c/ Georges Kiriakides, SCI KYRIAKIDES.
358. NULLITE DE L’ORDONNANCE. ARTICLE 101 AUDCG
L’ordonnance d’expulsion doit être annulée pour vice de forme, dès lors que la mise en demeure prévue par l’article 101 de l’Acte Uniforme relatif au Droit Commercial Général n’a pas été adressée préalablement au locataire.
Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 985 du 31 octobre 2000, C…c/ Le Juris-Ohada, n°2/2003, avril-juin 2003, p. 45, note anonyme).
359. MISE EN DEMEURE ET COMMANDEMENT DE PAYER – REPRODUCTION DES PRESCRIPTIONS LEGALES – INOBSERVATION – INFIRMATION DE L'ORDONNANCE D'EXPULSION. ARTICLE 101 AUDCG
L'ordonnance d'expulsion doit être infirmée pour violation de l'article 101 de l'Acte Uniforme portant Droit commercial général, dès lors que le commandement de payer n’est pas conforme aux dispositions prescrites par ledit article.
(Cour d’appel d’Abidjan, Arrêt n° 279 du 06 mars 2001, Société PAGOTO c/ O…- Le Juris-Ohada, n° 3/2003, juillet-septembre 2003, p. 55
360. SOMMATION DE PAYER ET DE LIBERER LES LIEUX – SOMMATION VALANT MISE EN DEMEURE (NON) – VIOLATION DE L’ARTICLE 101 AUDCG (OUI). OPPOSITION ET OFFRE REELLE – PAIEMENT D’INDEMNITE D’EVICTION – VIOLATION DE L’ARTICLE 93 AUDCG (OUI). ARTICLE 93 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG
La sommation de payer et de libérer les lieux loués adressée par le bailleur au preneur ne saurait être assimilée à la mise en demeure que l’article 101 AUDCG impose au bailleur de respecter avant toute résiliation de bail commercial à durée indéterminée. Lorsque la mise en demeure n’est pas restée sans effet du fait de l’offre réelle faite par le preneur, et qu’elle a été suivie d’une opposition de la part de ce dernier, elle ne peut justifier la résiliation du bail et si le bailleur décide tout de même de résilier, il doit, dans ce cas, se conformer à l’article 93 AUDCG, c’est à dire offrir au preneur une indemnité d’éviction.
Cour d’Appel de l’Ouest, arrêt n° 11/civ. Du 09 octobre 2002, Affaire KOUDOUM Ambroise c/ Fonkoue Charlemar.
361. NULLITE DE L’ASSIGNATION POUR NON REPRODUCTION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 100 DE L’AUDCG
Est nulle pour inobservation des dispositions de l’article 101 de l’AUDCG, en matière de bail commercial, la procédure d’expulsion dont la mise en demeure ne reproduit pas les termes de l’article sus visé.
Tribunal Régional de Kaolack, jugement du 14 août 2000, El hadji Ousmane NDIAYE contre Kamal Hojeige.
362. NOTIFICATION DE LA DEMANDE DE RESILIATION AUX CREANCIERS INSCRITS – ABSENCE DE CREANCIERS INSCRITS ETABLIE PAR UN CERTIFICAT DU GREFFE – RESILIATION ET EXPULSION (OUI). ARTICLE 101 AUDCG
En vertu de l’article 101, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du preneur qui n’a pas payé un loyer, après avoir été mis en demeure par acte extrajudiciaire, sauf lorsqu’il s’agit d’un fonds de commerce nanti, à notifier sa demande aux créanciers inscrits.
Ainsi, les conditions posées par l’article 101 précitée ont été respectées, lorsque le bailleur produit le certificat du Greffe attestant l’inexistence de créanciers inscrits, ainsi que la quittance de loyers impayés et un commandement de payer.
Il échet donc de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du preneur, tant de sa personne, de ses biens, que de tout occupant de son chef, et de le condamner à payer au bailleur les arriérés de loyers.
Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Jugement n° 78 du 16 janvier 2001, DAMAG c/ dame John Ahyee Françoise
b. Irrecevabilité au fond
363. POURVOI EN CASSATION – CONTENU DE LA REQUETE – ENTREPRISE INDIVIDUELLE – CONFUSION AVEC SON PROMOTEUR – RECEVABILITE DE LA REQUETE
BAIL COMMERCIAL – REPRISE DU BAIL POUR DEMOLITION – SIMPLES TRAVAUX DE REFECTION NON ASSIMILABLES A UNE DEMOLITION – CASSATION DE L’ARRET AYANT RETENU LE CONTRAIRE
Une entreprise individuelle, qui n’a pas de personnalité juridique, se confond avec la personne de son promoteur. Ainsi, le fait pour le requérant d’indiquer l’adresse de « Technique Sécurité Auto » comme étant son domicile ne contrevient en rien aux dispositions de l’article 28 susvisé et le pourvoi est recevable.
Lorsque le bailleur a lui-même spécifié qu’il s’agit d’une démolition, le régime prévu à l’article
74 [devenu 106] de l’AUDCG doit être exclu. Il s’ensuit que la nature et la description des travaux envisagés à la suite de la démolition de l’immeuble n’étant pas justifiées en l’espèce, conformément à l’article
95 [devenu 127] de l’AUDCG, c’est à tort que la cour d’appel a approuvé la validité du congé et l’expulsion corrélative du locataire, exposant ainsi son arrêt à la cassation.
Sur l’évocation, les travaux de réfection réalisés sur l’immeuble étant des travaux de réfection qui ne peuvent s’analyser en la démolition prescrite par la loi, le jugement initial doit être infirmé pour les même moyens et statuant à nouveau, le congé délivré au preneur doit être invalidé et la demande de son expulsion rejetée.
Article 28 REGLEMENT DE PROCEDURE
Article 74 [DEVENU 106] AUDCG
Article 95 [DEVENU 127] AUDCG
CCJA, 2ème ch. n° 111/2015 du 22 octobre 2015; P. n° 073/2010/PC du 19/08/2010 : DIALLO Sékou c/ FALL Ibnou, FALL Sidi, FALL Cheick Tidiane, FALL Sérigne M’baye, PAPA Yérim.
Ohadata J-16-104
364. LOYERS ECHUS ACQUITTES INTEGRALEMENT – INSTANCE EN EXPULSION – EXERCICE ABUSIF DU DROIT PAR LE BAILLEUR – DEFENSES (OUI)
Dès lors qu’il est établi que le preneur s’est intégralement acquitté des loyers échus avant l’introduction de l’instance en expulsion, faisant ainsi preuve de bonne foi; que le retard par lui accusé ne saurait à lui tout seul justifier son expulsion si l’on considère que lesdits loyers sont payables d’avance; il apparaît dès lors que l’instance en expulsion introduite par le bailleur participe davantage de l’exercice abusif de son droit de résiliation. Il y a lieu, par conséquent, d’ordonner les défenses sollicitées.
Cour d’Appel du Centre, Arrêt n°124/De du 19 mars 2004, Le groupe SOCOPAC/FOMUP c/ La SCI des Frères Réunis.
Point III
365. REGLEMENT DES LOYERS PAR LE LOCATAIRE – DEMANDE SANS OBJET (OUI)
Est devenue sans objet la demande de résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire, dès lors que celui-ci a payé les loyers y compris ceux qui avaient motivé son expulsion.
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 330 du 10 mars 2000, M.E. c/ TOTAL-CI, Bulletin Juris Ohada, n° 1/2002, janvier-mars 2002, p. 58. – Ohada jurisprudences nationales, n° 1, décembre 2004, p. 24).
366. PAIEMENT DES LOYERS DUS PAR CHEQUE – PAIEMENT LIBERATOIRE DES LA REMISE DU CHEQUE – PAIEMENT DANS LE DELAI DU COMMANDEMENT – PAIEMENT DES FRAIS DE PROCEDURE NE POUVANT S’OPERER QU’APRES LIQUIDATION – REJET DE LA DEMANDE (OUI). ARTICLE 101 AUDCG
En vertu du caractère franc des délais de procédure et du fait que le chèque en tant qu’instrument de paiement est libératoire dès sa remise sauf défaut ou insuffisance de provision, il y a lieu de considérer que le preneur a payé dans le délai du commandement puisqu’il a remis un chèque couvrant le principal. Le paiement des frais de procédure se fait après qu’ils soient taxés et fassent l’objet d’un commandement préalable comme l’exige l’article 101 de l’acte uniforme DCG.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 05 mai 2003, la SAI –LIBERATION contre Jean Claude Rougier).
C. Juridiction compétente
367. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES – RESILIATION – JURIDICTION COMPETENTE – JURIDICTION STATUANT A BREF DELAI – COMPETENCE DU JUGE DU FOND (NON) – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI)
La juridiction matériellement compétence en matière de résiliation du bail commercial et d’expulsion du locataire est la juridiction statuant à bref délai. Au Cameroun, cette juridiction est le Président du Tribunal de Première instance territorialement compétent statuant en tant que juge des référés. Le juge du fond saisi de pareille cause doit se déclarer incompétent.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°45/COM DU 1ER NOVEMBRE 2012, ABESSOLO MBIDA DANIEL C/ TSIMI EMMANUEL)
368. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES – DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS – DEFAUT D’ENREGISTREMENT DU CONTRAT DE BAIL – ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION – JURIDICTION COMPETENTE – JURIDICTION STATUANT A BREF DELAI (OUI) – JUGE DES REFERES AU CAMEROUN (OUI) – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION DU PRENEUR (OUI)
Le preneur qui n’a pas enregistré le contrat de bail et ne paie pas les loyers s’expose à l’action en résiliation et en expulsion du bailleur. La juridiction statuant à bref délai, juge des référés au Cameroun, est compétente pour constater la résiliation de plein droit d’un bail assorti d’une clause résolutoire et conséquemment, ordonner l’expulsion du preneur défaillant.
Article 71;
101 ET
107 AUDCG
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, ORDONNANCE N°40/CIV DU 16 FEVRIER 2010, BALLA ANDRE PARFAIT, DAME VEUVE BALLA NEE AYO BRIGITTE C/ MFOU’OU JEAN CLAUDE
369. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL-INEXECUTION DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES-CLAUSE DE CONCILIATION PREALABLE INSEREE AU CONTRAT- NON RESPECT DE LA CLAUSE – ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION – SAISINE DE LA JURIDICTION STATUANT A BREF DELAI (JUGE DES REFERES) (OUI) – INCOMPETENCE DE LA JURIDICTION SAISIE(OUI)
La juridiction compétente pour statuer sur l’action en résiliation du bail commercial et en expulsion du locataire est le juge des référés au Cameroun. Mais, lorsque les parties ont inséré dans le contrat une clause de conciliation préalable a la saisine de cette juridiction, cette clause revêt un caractère obligatoire et sa violation doit être sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action en paiement du bailleur.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°42 DU 27 SEPTEMBRE 2012, BELECK EMMANUEL C/ MENGOMO ROGER BRICE
1. Dispositions légales
370. CONTRAT DE BAIL – CLAUSE DE REFERE – BAIL ARRIVE A TERME – ACTION EN EXPULSION DU LOCATAIRE – DEFAUT DE PREUVE DU RENOUVELLEMENT DU BAIL -COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI).
CONTRAT DE BAIL – INEXECUTION DES CLAUSES DU BAIL – DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS -RESILIATION DU BAIL (OUI) – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
Un contrat de bail commercial (aujourd’hui bail à usage professionnel) prévoyant une cluse de référé fonde la compétence du juge des référés pour connaître d’une action en expulsion du locataire surtout lorsque celui-ci ne peut apporter la preuve du renouvellement du bail.
Le locataire qui ne paie pas les loyers s’expose à la résiliation de son contrat de bail et à son expulsion des lieux loués.
Cour d’Appel du Centre, arrêt n°619/CIV du 18 novembre 2011, ASAH Philip CHE contre TEMGOUA Jean Bernard.
371. BAIL COMMERCIAL – EXPULSION DU LOCATAIRE – COMPETENCE DU jUGE DES REFERES (NON).
Le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner l’expulsion d’un locataire titulaire d’un bail commercial. Cette expulsion ne peut être prononcée que par jugement.
Cour Suprême de Côte d’Ivoire, Chambre judiciaire, Arrêt n° 263 du 01/04/2010, Affaire : AFRECO (Me SONTE Emile, Cabinet GUIRO & Associés) c/ Société AFRICA DISTRIBUTION dite AFRIDIS (La SCPA AKRE & KOUYATE).- Actualités Juridiques n° 71 / 2011, pg 147.
372. 1. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL – CONTRAT DE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL – LOYERS ECHUS IMPAYES – BAILLEUR – MISE EN DEMEURE – REQUETE AUX FINS D'EXPULSION.
2. EXCEPTION D'INCOMPETENCE – JUGE DES REFERES – DECISION RENDUE – ORDONNANCE DE REFERE – RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL – ARTICLE 101 ALINEA 5 AUDCG – MENTION DU TERME « JUGEMENT » – SENS RESTRICTIF (NON) – NOTION GENERALE DE DECISION DE JUSTICE (OUI).
3. OBLIGATIONS DU PRENEUR – LOYERS – DEFAUT DE PAIEMENT – PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 101 AUDCG – DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC – CONDITIONS REMPLIES (OUI) – CONSTAT DE RESILIATION DE JURE DU BAIL – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI) – DECISION D’EXPULSION DU PRENEUR.
Selon un avis de la CCJA, le terme jugement est utilisé à l'alinéa 5 de l'article
101 AUDCG dans son sens générique et désigne toute décision de justice. C’est-à-dire qu’il désigne aussi bien le jugement d'un tribunal que l'ordonnance rendue par un juge des référés.
Le juge des référés, juge de l'urgence mais aussi juge de l'évidence et de l'incontestable, attaché et lié par les dispositions de l'article 207 CPCCAF peut, sans outrepasser ses pouvoirs et méconnaître sa compétence, constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du preneur dès l'instant où le bailleur a respecté les formalités prescrites par l'article 101 précité. Et selon les dispositions de cet article qui sont d'ordre public, le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail. A défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du preneur…, après avoir fait délivrer, par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail…
En la cause, il n'est pas contesté par le preneur qu'il est redevable des loyers échus impayés au bailleur qui lui a servi une mise en demeure demeurée infructueuse plus d'un mois pour compter de sa notification. Dès lors, le juge des référés se borne donc à constater que les conditions prescrites par l'article 101 précité sont réunies, et il conclut que le bail liant les parties est résilié de plein droit.
Article 101,
102 AUDCG DE 1997
Article 57, 181, 207, 214, 215 CPCCAF
Tribunal de commerce de Brazzaville, Jugement n° 007 du 28 janvier 2011, Société SDV-Congo C/ Société THANRY-Congo).
373. DROIT COMMERCIAL GENERAL – CONTRAT DE BAIL CONCLU AVANT LA REVISION DE L’ACTE UNIFORME RELATIF AU DROIT COMMERCIAL GENERAL – DROIT APPLICABLE – NOUVEL ACTE UNIFORME (NON) – AUDCG DU 17 AVRIL 1997 (OUI ) – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON).
Un contrat de bail commercial (aujourd’hui bail à usage professionnel), conclu antérieurement à la révision de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général du 15 décembre 2010 reste régi par l’AUDCG du 17 avril 1997. Dès lors, la Cour d’Appel de l’Adamaoua a, dans son arrêt du 21 août 2012, fait une mauvaise application de la loi en retenant l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une action en résiliation du bail commercial. Pourtant, dans son avis n°01/2003/EP du 04 juin 2003, la CCJA reconnaissait déjà au juge des référés compétence pour connaître d’une action aux fins de résiliation d’un contrat de bail commercial.
Cour d’Appel de l’Adamaoua, arrêt n°11/CR du 21 août 2012, La société QUIFEUROU Cameroun contre HAMADOU AMADOU
374. 1. FONDS DE COMMERCE- CESSION – ACTION EN EXPULSION DU NOUVEAU LOCATAIRE INTENTEE PAR LE BAILLEUR-DEFAUT DE QUALITE DU BAILLEUR POUR AGIR (NON)-ACTION NON FONDEE.
2. BAIL A USAGE PROFESSIONNEL-NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL- ACTION EN EXPULSION-COMPETENCE DU JUGE DU FOND (NON)-COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI).
3. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL A USAGE PROFESSIONNEL-NON RESPECT DES CONDITIONS DU BAIL-CHANGEMENT D’ACTIVITES SANS L’ACCORD DU BAILLEUR-RESILIATION DU BAIL (OUI)-EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
Le bénéficiaire d’une cession de fonds de commerce est lié au bailleur de l’immeuble dans lequel le fonds acquis est exploité par le contrat de bail conclu par le cédant. Il ne peut donc dénier au bailleur la qualité pour agir en expulsion.
L’action en expulsion du locataire indélicat doit impérativement, conformément à la réforme de l’AUDCG du 15 décembre 2010, être portée devant la juridiction statuant à bref délai en l’occurrence le juge des référés territorialement compétent.
En matière de bail à usage professionnel, le locataire est tenu de respecter la destination du bail. Tout changement d’activités entrepris par le locataire sans l’accord préalable et exprès du bailleur est un motif de résiliation de son bail et légitime son expulsion de l’immeuble loué.
Tribunal de Première Instance de Ngaoundéré, ordonnance n°23/ORD du 27 juillet 2012, ADAMOU HAMAOUNDE contre TAKENNE FOFOU DENIS)
375. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL A USAGE PROFESSIONNEL-NON RESPECT DES CLAUSES-DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS-COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI)-RESILIATION DU BAIL (OUI)-EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
Le bailleur peut demander à la juridiction compétente d’ordonner l’expulsion du locataire qui ne paie pas les loyers. Le locataire ne saurait tromper la religion du juge en excipant l’incompétence du juge des référés alors même que la réforme de l’AUDCG du 15 décembre 2010 attribue désormais à ce juge compétence pour connaître de l’action en résiliation du bail à usage professionnel.
Tribunal de Première Instance de Ngaoundéré, ordonnance n°11/ORD du 27 avril 2012, AHMADOU GOUROUDJA contre ISMAILA BABA)
376. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL A USAGE PROFESSIONNEL- NON RESPECT DES CLAUSES-DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS - COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI) - RESILIATION DU BAIL (OUI)-EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
Le bailleur peut demander à la juridiction compétente d’ordonner l’expulsion du locataire qui ne paie pas les loyers. Le locataire ne saurait tromper la religion du juge en excipant l’incompétence du juge des référés alors même que la réforme de l’AUDCG du 15 décembre 2010 attribue désormais à ce juge compétence pour connaître de l’action en résiliation du bail à usage professionnel.
Tribunal de Première Instance de Ngaoundéré, ordonnance n°11/ORD du 27 avril 2012, AHMADOU GOUROUDJA contre ISMAILA BABA
377. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL A USAGE PROFESSIONNEL- NON RESPECT DES CLAUSES-DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS - COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI) - RESILIATION DU BAIL (OUI)-EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
Le bailleur peut demander à la juridiction compétente d’ordonner l’expulsion du locataire qui ne paie pas les loyers. Le locataire ne saurait tromper la religion du juge en excipant l’incompétence du juge des référés alors même que la réforme de l’AUDCG du 15 décembre 2010 attribue désormais à ce juge compétence pour connaître de l’action en résiliation du bail à usage professionnel.
Tribunal de Première Instance de Ngaoundéré, ordonnance n°11/ORD du 27 avril 2012, AHMADOU GOUROUDJA contre ISMAILA BABA
N.B. Il est porté à la connaissance des lecteurs de ce répertoire que le nouvel article
133 AUDCG prévoit expressément la compétence du juge des référés qui, désormais, ne sera plus contestée.
Voir infra
Il nous semble, touefois, que la compétence du juge du fond ne sera pas exclue pour autant, ce qui laisse un choix au demandeur entre ces deux juridictions.
378. BAIL COMMERCIAL — NON RESPECT DES CLAUSES DU BAIL — NON PAIEMENT DES LOYERS — RESILIATION DU BAIL (OUI) — EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI).
L’article
101 AUDCG reconnaît au bailleur le droit de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire à défaut de paiement du loyer ou d’inexécution d’une clause du contrat de bail commercial. Cette demande ne peut intervenir qu’après une mise en demeure préalable adressée au locataire.
Ainsi, dès lors qu’il est constaté que le locataire ne s’est pas acquitté des loyers de l’immeuble loué, le juge saisi d’une demande d’expulsion formée par le bailleur après mise en demeure doit y faire droit. Toutefois, le juge ne saurait directement ordonner l’expulsion du locataire sans avoir constaté la résiliation du bail pour non paiement des loyers. C’est donc à bon droit que le juge d’appel saisi annule la décision du premier juge qui avait ordonné l’expulsion sans avoir constaté la résiliation du bail et, statuant à nouveau, constate que le bail est résilié parce que le défaut de paiement des loyers était établi avant la date de l’assignation et que, en application de l’article
101 AUDCG, le bail liant les parties est résilié. Par conséquent, le juge d’appel ordonne l’expulsion du locataire.
Cour d’appel du Centre, Arrêt N°44/Civ Du 26 Janvier 2011, Kamguia Joseph Contre Manga Ebanga.
379. BAIL COMMERCIAL — DEMANDE D’EXPULSION DU LOCATAIRE — DEMANDE FORMEE DEVANT LE JUGE DES REFERES — DEMANDE RECEVABLE (NON) — NON RESPECT DE SES OBLIGATIONS PAR LE BAILLEUR — CLAUSE DE CONCILIATION PREALABLE CONTENUE DANS LE CONTRAT DE BAIL.
Le bailleur qui ne respecte pas la clause de conciliation préalable stipulée dans le contrat de bail et qui n’exécute pas les obligations découlant du contrat de bail notamment celle de livrer les lieux loués, procéder, à ses frais, aux grosses réparations nécessaires et urgentes dans les lieux loués, ne pas troubler la jouissance des lieux loués, ne peut être admis à demander en référé l’expulsion du locataire pour non paiement des loyers.
C’est donc à bon droit que la Cour d’Appel décide que le juge des référés saisi par le bailleur pour constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire devait se déclarer incompétent. Par conséquent, la Cour statuant à nouveau infirme l’ordonnance et se déclare incompétente.
Cour d’appel du Centre, Arrêt N°77/Civ du 04 Février 2011, Dame Edoa Mballa Victorine Contre Fouda Jean Marie.
380. Bail commercial — Expulsion de l’occupant — Expulsion équivalant à la résiliation du bail — Résiliation ne pouvant être prononcée que par jugement — Incompétence du juge des référés
Le demandeur au pourvoi occupant le lot litigieux en vertu d’un bail commercial, son expulsion équivaut à la résiliation dudit bail qui ne peut être prononcée que par jugement suivant l’article 101 de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général. Dès lors il y a lieu de dire que le juge des référés est incompétent pour prononcer l’expulsion.
En retenant sa compétence, la juridiction d’appel a violé le texte sus-visé et sa décision doit être cassée et annulée.
Cour Suprême de Côte d’Ivoire, Chambre judiciaire, Formation civile et commerciale, Arrêt n° 263 du 1er avril 2010, Affaire : La Société Africaine d'Echanges Commerciaux en abrégé AFRECO c/ La Société AFRICA DISTRIBUTION dite AFRIDIS.- Le Juris-Ohada n° 2 / 2011, Avril – Juin 2011, pg 17. Ohadata J-12-138 - Le Juris-Ohada n° 1 / 2011, Janvier – Février – Mars 2011, pg 28.
Voir aussi
Ohadata J-12-211, Chronique de Christian GAMALEU KAMENI, Revue PENANT n° 877 – Octobre / Décembre 2011, page 543- Actualités Juridiques n° 71 / 2011, pg 147.
Ohadata J-12-85381. DROIT COMMERCIAL GENERAL — BAIL COMMERCIAL — CONTRAT A DUREE DETERMINEE — LOYERS — DEFAUT DE PAIEMENT — NOTIFICATIONS DE CONGES — MISE EN DEMEURE — ACTION EN RESILIATION JUDICIAIRE ET EXPULSION — ACTION BIEN FONDEE (OUI) — RESILIATION DU BAIL — EXPULSION DU LOCATAIRE — PAIEMENT DES ARRIERES — EXECUTION PROVISOIRE (OUI) — APPEL PRINCIPAL — APPEL INCIDENT — RECEVABILITE (OUI).
EXCEPTIONS D'IRRECEVABILITE ET DE NULLITE — CONTRAT DE BAIL — CLAUSE DE REGLEMENT AMIABLE — OBLIGATION PREALABLE (NON) — REJET DE L’EXCEPTION — MISE EN DEMEURE PREALABLE — VIOLATION DE L’ARTICLE 101 AUDCG (NON) — ACTE D'ASSIGNATION — VICE DE FORME — DEFAUT DE PREJUDICE SUBI — REJET DE L’EXCEPTION — JUGE DES REFERES ET JURIDICTION DE FOND — LITISPENDANCE OU CONNEXITE (NON) — CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL — ARTICLE 101 AUDCG — NON-RESPECT PAR LE PRENEUR (OUI) — CAUTION — CONSTITUTION — ARTICLE 48 AUS — RESILIATION DU BAIL — PAIEMENT DE LA CAUTION (NON) — CONFIRMATION DU JUGEMENT.
DEMANDE RECONVENTIONNELLE — REALISATION DES TRAVAUX PAR LE PRENEUR — DEFAUT D’AUTORISATION DU BAILLEUR — VIOLATION DU CONTRAT DE BAIL (OUI) — INDEMNISATION DU PRENEUR (NON).
Article 70 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 85 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 98 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 99 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 100 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 109 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 129 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 137 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 140 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 467 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 530 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 551 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 1146 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 1147 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 1149 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 1153 CODE CIVIL BURKINABÉ
La présente affaire porte sur un contrat de bail commercial à durée déterminée renouvelable par tacite reconduction. Suite au défaut de paiement des loyers par le locataire, le bailleur a engagé une action en résiliation du bail et expulsion du locataire.
Dans le présent contrat de bail, la clause de règlement amiable doit s'analyser comme une faculté et non une obligation préalable. A défaut de règlement amiable, la saisine du tribunal par le bailleur constitue la preuve même de l'échec de la conciliation. L’irrecevabilité de son action doit donc être écartée.
Au sens de l'article
91 AUDCG, le renouvellement du bail suppose que le preneur ait exploité conformément aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci pendant une durée minimale de 02 ans. En l'espèce, le preneur n'a pas exploité l'activité conformément aux stipulations du bail; que ce moyen est aussi inopérant.
Au sens de l'article 129 du code de procédure civile il y a litispendance ou connexité, lorsque deux tribunaux se sont saisis d'une demande ayant le même objet ou si la contestation est connexe à une cause déjà pendante devant un autre tribunal. Mais les décisions de référé sont des décisions provisoires qui ne peuvent préjudicier au fond ni avoir au principal, l'autorité de la chose jugée. Il ne peut donc avoir dès lors litispendance ou connexité entre le juge des référés et la juridiction de fond.
Il ressort de l'article
101 AUDCG que le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail, à défaut de paiement du loyer ou en cas d'inexécution d'une clause du bail, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l'expulsion du preneur après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d'avoir à respecter les clauses et conditions du bail.
En l'espèce, il est ressorti que le preneur ne paie pas les loyers et a fait des transformations sur les lieux loués sans l'avis du bailleur. En outre, il a été sommé, vainement, d'avoir à respecter les clauses du bail. Il y a lieu donc de prononcer la résiliation du bail à compter de l'intervention de l'arrêt et ordonner l'expulsion du preneur des lieux loués.
Ayant continué d'occuper les lieux jusqu'à l’intervention de la présente décision, il convient également de le condamner à payer les loyers échus à la date de la libération des locaux.
Au regard de l'article
48 AUS, le contrat de gage ne produit effet que si la chose gagée est effectivement remise au créancier. Ainsi, la caution n'ayant pas été versée au moment de la conclusion du contrat, le bailleur qui a demandé la résiliation du contrat ne peut donc plus revendiquer la constitution de la sûreté.
Selon l'article 4-4 du contrat de bail « le preneur ne pourra faire aucune modification, ni transformation dans l'état ou la disposition des lieux sans autorisation préalable et expresse du bailleur. Tout embellissement, amélioration ou construction nouvelle appartiennent de plein droit au bailleur en fin de bail sans aucune indemnité ». En l'espèce, le preneur n'apporte pas la preuve de l'autorisation préalable et expresse du bailleur pour les investissements réalisés. Il convient donc de dire que lesdits investissements appartiennent de plein droit au bailleur sans aucune indemnité.
Cour d'appel de Bobo-Dioulasso, Chambre Commerciale (Burkina Faso), Arrêt N° 08/09 Du 22 Avril 2009, Dera Hamadou C/ SONAR-IARD).
382. REGLES DE COMPETENCE JURIDICTIONNELLE ET DE PROCEDURE – APPLICATION DU DROIT NATIONAL SAUF DISPOSITIONS CONTRAIRES EXPRESSES DES ACTES UNIFORMES. ARTICLE 101 AUDCG
Sauf dispositions contraires expresses des Actes uniformes fixant des règles propres de procédure désignant spécialement les juridictions pour statuer sur les différends nés de leur application, la détermination de la « juridiction compétente » relève du droit interne et, en particulier, de l’organisation judiciaire de chaque Etat partie.
En conséquence, les dispositions d’ordre public de l’article 101, alinéa 2 de l’Acte relatif au droit commercial général se référant expressément, en matière contentieuse, à l’expression précitée, il incombe à la juridiction nationale, saisie d’une demande de résiliation de bail commercial, de rechercher dans les règles de droit interne de son Etat si elle est compétente ratione materiae pour connaître de ladite demande, étant précisé que le terme « jugement » est utilisé à l’alinéa 5 dudit article dans son sens générique et désigne toute décision de justice.
CCJA, AVIS N° 1 / 2003 / EP du 04 juin 2003, Recueil de Jurisprudence N° 1 / Janvier – Juin 2003, p.59
383. Bail commercial – Résiliation judiciaire – Absence de clause resolutoire dans le bail – compétence du juge des réferés pour prononcer la resiliation (non). ARTICLE 101 AUDCG
En vertu de l’article 101 AUDCG et en l’absence d’une clause résolutoire de plein droit dans le bail, la juridiction compétente pour prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers n’est pas le juge des référés.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (Sénégal), Ordonnance n° 1326 du 30 novembre 1998, Indivision Pierre-Michel- Robert Lahoud c/ Ibrahima Doumbya).
384. OBSERVATION DE CERTAINES FORMES – CARACTERE JUDICIAIRE. EXPULSION A DEFAUT DE CONTESTATION SERIEUSE – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES. ARTICLE 101 AUDCG
La rupture d’un contrat de bail commercial doit revêtir certaines formes prescrites à peine de nullité telles que le caractère judiciaire prévu à l’article 101 de l’AUDCG et le juge des référés demeure compétent pour prononcer l’expulsion lorsqu’il n’y pas de contestation sérieuse.
Cour d’appel du Centre, Arrêt n° 333/Civ. du 02 août 2002, Affaire KINGUE Paul Eric c/ HAJAL MASSAD.
385. ARTICLE 71 AUDCG. ARTICLE 101 AUDCG. ARTICLE 102 AUDCG
Le double délai d’un mois imposé au demandeur en résiliation et en expulsion en matière de bail commercial atteste de l’absence d’urgence et justifie de ce fait l’incompétence du juge des référés à statuer sur une telle demande, les dispositions y relatives étant des dispositions d’ordre public.
(Tribunal de première instance de Bafoussam, Ordonnance de référé n° 65 du 30 avril 2004, Affaire FONKO Jean c/ NOTOU Eric).
386. ARTICLE 101 AUDCG
Le Juge des référés, statuant par ordonnance, n'a pas compétence pour statuer sur la résiliation et l'expulsion en matière de bail commercial, dès lors qu'aux termes de l'article 101 de l'Acte Uniforme portant Droit Commercial général, la juridiction compétente pour statuer rend un jugement.
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 334/2001 du 20 mars 2001, Société Côte d’Azur Fleurs c/ S.- Le Juris-Ohada, n° 3/2003, juillet-septembre, p. 53).
387. COMPETENCE EXCLUSIVE DU TRIBUNAL – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON) – ARTICLE 101 AUDCG
Aux termes de l'article 101 AUDCG qui est d'ordre public, la résiliation judiciaire d'un bail commercial doit résulter d'un jugement. Il s'ensuit que le juge des référés, qui se prononce par ordonnance, n'est pas compétent pour résilier un tel bail.
Cour suprême de Côte d’Ivoire, arrêt n° 209 du 6 avril 2000). Première espèce.
388. JURIDICTION COMPETENTE – TRIBUNAL (OUI) – INCOMPETENCE DU JUGE DES REFERES. ARTICLE 101AUDCG – ARTICLE 102 AUDCG
Le Juge des référés n’étant compétent que pour connaître des contestations relatives au montant des 1oyers d’un bail révisé ou renouvelé, il est incompétent pour connaître d’une demande d’expulsion pour non-paiement de loyer, qui est de la compétence du Tribunal, en application de l'article 36 al.1 de la loi 80-1069 du 13 septembre 1980 sur les baux commerciaux.
En décidant autrement, le Juge des référés a violé ledit article, et son ordonnance encourt l'annulation.
Cour d'Appel d'Abidjan, Arrêt N° 1129 du 15 décembre 2000. (H. c/ A), le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 48 et note.
389. ARTICLE 101 AUDCG
Le garagiste, en cette qualité, exerce une activité commerciale. Le bail qu’il conclut a, de ce fait, un caractère commercial. Partant, la procédure d’expulsion initiée à son encontre ressortit à la compétence du juge du fond et non à celle du juge des référés.
Cour d’Appel d’Abidjan, Chambre Civile et Commerciale, arrêt n°472 du 02 avril 2004, Assane Gueu Gueu (Me Esso Agni Anatole) C/ KOFFI Jacques (Me J. Ahuimah)
390. ARTICLE 101 AUDCG
Le Juge des référés n’est pas compétent pour ordonner l’expulsion d’un locataire d’un bail commercial- Celle-ci relève du juge du fond.
(Cour d’Appel d’Abidjan Chambre Civile et Commerciale, arrêts n° 474 et 472 du 02 et 06 avril 2004, Monsieur Fatai Adelawi Adelani Giwa C/ Monsieur Tahiam Amadou Lamine).
391. ARTICLE 77 AUDCG
Le juge de l’urgence, juge de l’exécution, est incompétent pour connaître des demandes en expulsion ou de paiement des arriérés de loyers qui ne constituent ni une demande relative à une mesure d’exécution forcée, ni une saisie conservatoire conformément aux exigences de l’article 49 AUPSRVE.
Tribunal de Première Instance de Douala Ndokoti, ordonnance n°147/074-05 du 27 janvier 2005, affaire Société ANFI contre Wea Marguerite).
(Point 1)
392. Article 101 audcg
L’article 101 de l’AUDCG dispose que le bailleur peut demander à la juridiction compétente la résiliation du bail, pour non-respect des clauses et conditions du bail; le même texte prescrit que le jugement prononçant la résiliation ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits. Il s’ensuit qu’en employant le mot « jugement », le législateur Ohada n’a pas entendu attribuer la compétence de la résiliation du bail commercial au juge des référés, qui ne rend que des décisions appelées ordonnances.
(Tribunal régional hors classe de Dakar ordonnance de référé n° 905 du 22 juillet 2002, Sté Civile Immobilière BIR c/ Youssoupha Mbow).
393. JUGE DES REFERES (NON)
La résiliation d’un bail commercial doit être poursuivie devant la juridiction compétente. Cette résiliation n’étant pas une mesure conservatoire ne saurait être de la compétence du juge des référés.
(Tribunal de première instance de Yaoundé-Ekounou, ordonnance n° 13 du 23 octobre 2003, affaire NGAH Guillaume c/ John Bessong Enow).
394. ARTICLE 101 AUCG
En dehors des contestations relatives à la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé qui sont de la compétence du juge des référés, toutes les autres contestations (dont la résiliation) sont de la compétence du Tribunal ou de la section de tribunal du lieu de la situation de l'immeuble. Par conséquent, en déclarant la juridiction présidentielle incompétente en application de l'article 101 de l'Acte uniforme portant le droit commercial général, la Cour d'appel n'a pas violé ledit article.
(CCJA, ARRET N° 011 du 26 février 2004, affaire Rafiu Oyewemi c/ Tony Anthony, Le Juris Ohada, n°2/2004, juin-août 2004, p. 17, note Brou Kouakou Mathurin. – Recueil de jurisprudence de la CCJA, n° 3, janvier-juin 2004, p. 64- Penant, n° 851, avril-juin 2005, p. 230, note Bakary Diallo).
395. ARTICLE 101 AUDCG
Le Juge du fond étant, aux termes de l’article 101 de l’Acte Uniforme portant Droit Commercial Général, seul compétent pour prononcer la résiliation et par voie de conséquence, l’expulsion du preneur d’un local à usage commercial, le Juge des référés ne peut statuer sur une demande en expulsion. En le faisant, il outrepasse sa compétence.
(Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 301 du 9 mars 2001, O. c/ dame A. née M., Le Juris OHADA, n° 2/2003, avril-juin 2003, p. 46, note anonyme).
396. ABSENCE DE CLAUSE CONTRACTUELLE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT. ARTICLE 101 AUDCG
Les parties étant liées par un contrat de bail à usage commercial, en application de l’article 101 AUDCG, en l’absence de toute clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, le juge des référés doit se déclarer incompétent.
(Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 09 décembre 2002, EL Hadji Maleye Niang contre Bassirou Tall).
2. Clause d’attribution de compétence
397. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL-INEXECUTION DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES-CLAUSE DE CONCILIATION PREALABLE INSEREE AU CONTRAT- NON RESPECT DE LA CLAUSE – ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION – SAISINE DE LA JURIDICTION STATUANT A BREF DELAI (JUGE DES REFERES) (OUI) – INCOMPETENCE DE LA JURIDICTION SAISIE(OUI)
La juridiction compétente pour statuer sur l’action en résiliation du bail commercial et en expulsion du locataire est le juge des référés au Cameroun. Mais, lorsque les parties ont inséré dans le contrat une clause de conciliation préalable a la saisine de cette juridiction, cette clause revêt un caractère obligatoire et sa violation doit être sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action en paiement du bailleur.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°42 DU 27 SEPTEMBRE 2012, BELECK EMMANUEL C/ MENGOMO ROGER BRICE
398. ABSENCE DE CLAUSE RESOLUTOIRE DE PLEIN DROIT ET D’ATTRIBUTION DE COMPETENCE AU JUGE DES REFERES. ARTICLE 101 AUDCG
En l’absence de clause résolutoire attribuant compétence au juge des référés, seul le juge du fond est compétent pour prononcer la résiliation du bail commercial en application de l’article 101 AUDCG.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Ordonnance n° 495 du 8 mai 2000, Institut de prévoyance retraite du Sénégal (IPRES) c/ Aldo Club).
399. CLAUSE PREVOYANT LA COMPETENCE DU JUGE DES REFERES – OFFICE DU JUGE DES REFERES S’APPARENTANT A CELUI DE JUGE DU FOND. ARTICLE 100 AUDCG
L’article 100 de l’acte uniforme relatif au droit commercial général dispose que « les contestations découlant de l’application des dispositions du titre I du présent livre relèvent de la compétence de la juridiction dans le ressort de laquelle sont situés les locaux donnés à bail » . La juridiction ainsi déterminée est celle prévue par la loi interne de chaque Etat-partie; en matière d’expulsion il a été exceptionnellement admis que les parties peuvent, par une clause insérée dans leur contrat, attribuer la compétence matérielle au juge des référés; l’office du juge des référés ainsi désigné s’apparente à celui du juge de fond.
(Cour d’Appel du Centre, Arrêt n°124/De du 19 mars 2004, Le groupe SOCOPAC/FOMUP c/ La SCI des Frères Réunis). Point I.
400. ABSENCE DE CLAUSE RESOLUTOIRE DANS LE BAIL. ARTICLE 101 AUDCG
En vertu de l’article 101 AUDCG et en l’absence d’une clause résolutoire de plein droit dans le bail, la juridiction compétente pour prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers n’est pas le juge des référés.
(Tribunal régional hors classe de Dakar (SENEGAL), Ordonnance n° 1326 du 30 novembre 1998, Indivision Pierre-Michel-Robert Lahoud c/ Ibrahima Doumbya).
Voir pour l’appel de cette décision Ohadata
J-05-72 401. DEFAUT DE PRODUCTION DU CONTRAT DE BAIL – ABSENCE DE CLAUSE ATTRIBUTIVE DE COMPETENCE DU JUGE DES REFERES POUR LA RESILIATION DU BAIL. ARTICLE 101 AUDCG
En l’absence de la production du contrat de bail duquel il pourrait être démontré que les parties ont convenu d’une clause attributive de compétence du juge des référé pour la résiliation du bail, il y a lieu conformément à l’article 101 AUDCG qui confère une compétence de principe au tribunal en cette matière que le juge des référés se déclare incompétent.
Tribunal régional hors classe de Dakar jugement du 02 décembre 2002 Cheikh Tidiane Mbodji contre Univers Informatique.
VII. CESSATION DU BAIL PAR CLAUSE RESOLUTOIRE
402. 1) DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – GROSSES REPARATIONS-REPARATIONS EFFECTUEES PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION – REMBOURSEMENT DES DEPENSES PAR LE BAILLEUR (NON)
2) DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES – NON PAIEMENT DES LOYERS – CLAUSE RESOLUTOIRE – APPLICATION DE LA CLAUSE (OUI) – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI)
1) Dans le contrat de bail commercial, c’est au bailleur qu’incombe l’obligation de procéder aux grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Le locataire qui procède à ces réparations sans établir le refus du bailleur et sans avoir obtenu l’autorisation de la juridiction compétente supporte les dépenses entreprises.
2) Lorsque le paiement du loyer est assorti d’une clause résolutoire en cas de défaillance du locataire, le juge doit se borner à constater la résiliation du bail commercial liant les parties et prononcer l’expulsion du locataire indélicat.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°17 DU 1ER MARS 2012, ESSOMMBA ESSOMBA EDOUARD C/ NNANDI OKAFOR INNOCENT)
403. DROIT COMMERCIAL GENERAL-BAIL COMMERCIAL-NON RESPECT DES CLAUSES-NON PAIEMENT DES LOYERS – ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION – MISE EN DEMEURE PREALABLE (OUI)-ACTION FONDEE(OUI)
Le bailleur peut obtenir de la juridiction compétente la résiliation d’un bail commercial assortie d’une clause résolutoire de plein droit et l’expulsion du preneur qui ne s’acquitte pas de ses obligations locatives après une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail demeurée infructueuse à l’issue du délai d’un mois.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE D’EDEA, ORDONNANCE N°13/ORD/013 DU 11 AVRIL 2013, SIEURS BAYEBEC ALAIN GUY, BAYEBEC PIERRE ALEXIS, DAME BAYEBEC PAULINE SYLVIE (COADMINISTRATEURS DES BIENS DE LA SUCCESSION FEU BAYEBEC PROSPER) C/ SIEUR NOM RENE
404. CLAUSE DE RESILIATION DE PLEIN DROIT POUR NON PAIEMENT DES LOYERS COMPETENCE DU JUGE DES REFERES POUR PRONONCER LA RESILIATION (OUI). ARTICLE 101 AUDCG
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; il s'ensuit qu'en présence d'une clause de résiliation de plein droit pour non paiement des loyers attribuant compétence au juge des référés pour prononcer la résiliation et l'expulsion, il y lieu d'appliquer cette clause.
Cour suprême de Côte d’Ivoire, chambre judiciaire, arrêt n° 136 du 15 mars 2001
Deuxième espèce.
405. CLAUSE RESOLUTOIRE DE PLEIN DROIT – APPLICATION (OUI) – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (NON)
Lorsque un contrat de bail commercial contient une clause résolutoire de plein droit, celle-ci doit être mise en œuvre sans qu’il soit nécessaire de recourir au juge des référés.
Cour d’Appel du Centre, Arrêt n°108/ Civ. du 12 décembre 2003, FOMAKA GWEI Isaac c/ La SIERKA.
Point I.
406. CLAUSE RESOLUTOIRE EXPRESSE – DEFAUT D’EFFET AUTOMATIQUE
Il est de jurisprudence constante que le droit de résiliation du bail pour inexécution d’une clause du contrat est placé sous le contrôle du juge; qu’il en résulte que les clauses résolutoires expresses sont dépourvues de tout effet automatique.
Cour d’Appel du Centre, Arrêt n°124/De du 19 mars 2004, Le groupe SOCOPAC/FOMUP C/ La SCI des Frères Réunis. Point II.
NB. Solution discutable car elle s’inscrit contre tous les principes de la liberté contractuelle consacrés par la jurisprudence.
407. BAIL COMMERCIAL – DEMANDE DE RESILIATION JUDICIAIRE PAR LE BAILLEUR – CREANCIERS INSCRITS NON REVELES AU BAILLEUR – OBLIGATION DU BAILLEUR DE NOTIFIER LA DEMANDE DE RESILAITION AUX CREANCIERS INSCRITS NON REVELES (NON) ARTICLE 81 AUDCG – ARTICLE 87 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG;
Si le fonds de commerce est protégé par la propriété commerciale à l’égard du bailleur, ce dernier, par son droit de propriété sur ses locaux et ses privilèges du bailleur, et les créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par les privilèges et les formalités prévues par les règles sur les sûretés, l’on ne saurait exiger l’exécution des obligations de chacun que dans le cadre de l’équilibre dégagé par le système de protection mis en place.
Ainsi, la notification par le bailleur de sa demande de résiliation aux créanciers inscrits, prévue par l’article 101 AUCGC sur le droit commercial général, va de pair avec l’obligation faite aux créanciers inscrits, de notifier au bailleur de l’immeuble, le bordereau d’inscription;
C’est à bon droit que le bailleur plaide que la dénonciation du commandement tendant à l’expulsion du bailleur aux créanciers, ne se conçoit que s’il est établi que les créanciers ont signifié leur privilège au bailleur, et cela d’autant plus que l’article 81 de l’Acte uniforme sur les sûretés prévoit qu’à défaut de cette signification, le créancier nanti ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 87 du même Acte uniforme.
Il s’en infère que le preneur dont l’inscription au registre du commerce n’est pas établie, ne petit invoquer plus de droit que n’en a le créancier nanti.
Il y a lieu, dès lors, d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononcer la résiliation du bail pour inexécution, par le preneur, de son obligation de paiement des loyers.
Cour d’appel de dakar, Chambre civile et commerciale 1, Arrêt n° 38 de la Cour d’Appel du 18 janvier 2002, Indivision LAHOUD c/ Ibrahima DOUMBOUYA
Voir Cessation du bail par résiliation judiciaire. Juridiction compétente. Clause d’attribution de compétence
VIII. LES EFFETS DE LA CESSATION DU BAIL
A. Maintien dans les lieux
408. VOIES D’EXÉCUTION – DÉLAI DE GRÂCE – CONDITIONS – DIFFICULTÉS FINANCIÈRES – PREUVE (NON) – OCTROI (NON).
La demande de délai de grâce telle que résultant de l’article 39 de l’Acte uniforme OHADA sur les voies d’exécution doit être rejetée dès lors que la preuve des difficultés financières n’est pas faite.
Cour d’appel d’Abidjan, 2ème Chambre civile et commerciale B, arrêt n° 278 du 08 juillet 2011, Affaire : Mr ATTIA Guillaume c/ Mr FOFANA Inza. Juris Ohada, 2011, n° 4, octobre-décembre, p. 39.
409. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES DU BAIL – RESILIATION DU BAIL ET EXPULSION DU LOCATAIRE.
Tout bailleur peut solliciter de la juridiction compétente qu’elle ordonne l’expulsion du locataire qui ne respecte pas les clauses du contrat de bail. Faute pour le locataire d’apporter des éléments nouveaux en appel et de préciser les dispositions légales qui ont été violées, l’ordonnance entreprise doit être confirmée.
Cour d’Appel du Centre, arrêt n°427/CIV du 12 août 2011, société OSIRIS Conseil SA contre Gilbert WAKEM KUIMO et Patrice TCHOMGWO)
410. ABSENCE DE DECISION DE JUSTICE D'EXPULSION – EXPULSION DE FAIT (OUI) – MAINTIEN DU LOCATAIRE DANS LES LIEUX (OUI)
Le locataire doit être maintenu dans le local à usage commercial, dès lors qu'il a été expulsé de fait, aucune décision de justice ne l'ayant expulsé dudit local.
(Cour d'Appel d'Abidjan, Arrêt n° 361 du 27 mars 2001, N c/ A), Le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 54).
411. EXPULSION SANS CONGE – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES – MAINTIEN DU LOCATAIRE (OUI). ARTICLES 70 AUDCG – ARTICLE 91 AUDCG – ARTICLE 101 AUDCG
Le juge des référés est compétent pour ordonner le maintien dans les lieux d’un locataire disposant d’un bail commercial dont l’expulsion est poursuivie sans que congé lui ait été donné.
Cour d’Appel d’Abidjan, Chambre Civile et Commerciale, Arrêt n°774 du 09 juillet 2004 Sté SOTRANSYA (Me GEORGES Patrick) c/ Sté IBN Transports (Me Francis Kouame Koffi).
412. PROPRIETAIRE REPRENANT SON LOCAL POUR USAGE PERSONNEL – DROIT AU MAINTIEN OPPOSABLE AU PROPRIETAIRE (NON)
Le droit au maintien dans les lieux loués n’est pas opposable au propriétaire qui désire reprendre son local pour son usage personnel, notamment lorsque le locataire ne rapporte pas la preuve que l’argument du bailleur est dénué de tout fondement.
Cour d’appel d’Abidjan, arrêt n° 374 du 17 mars 2000, D. c/ S., Le Juris Ohada, n° 4/2002, octobre – décembre 2002, p. 73
413. DEMANDE FORMULEE DANS LE DELAI (NON) – MAINTIEN DANS LES LIEUX – ACTE MANIFESTEMENT ILLEGAL – EXPULSION (OUI). ARTICLE
91 AUPSRVE – ARTICLE
92 AUPSRVE – ARTICLE
101 AUPSRVE
Le maintien du preneur dans les lieux constitue un acte manifestement illégal qui cause au bailleur un préjudice, qu'il importe de faire cesser d'urgence en ordonnant son expulsion, dès lors qu'il ne justifie pas avoir formulé par acte extrajudiciaire, au plus tard trois mois avant la date d'expiration du bail, sa demande de renouvellement du contrat.
Cour d'Appel de Daloa, Arrêt n° 72 du 27 février 2002, Compagnie De Distribution - CI c/ A. T., Le Juris Ohada, n° 1/2005, janvier-mars 2005, p. 32
414. EXPIRATION DU DELAI CONGE – MAINTIEN DANS LES LIEUX – VOIE DE FAIT – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES (OUI). ARTICLE 93 AUDCG
Le maintien des preneurs dans les lieux loués après l’expiration du délai de congé prévu à l’article 93 de l’AUDCG et qui a été respecté par le bailleur constitue une voie de fait justifiant l’intervention du juge des référés. Le fait que le contrat litigieux ait fait l’objet d’un avenant qui en a modifié les termes ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à justifier l’incompétence du juge des référés.
Cour d’Appel du Centre, Arrêt n° 346/Civ. du 16 août 2002, Affaire Noussi Mba et Noussi Atangana Edy C/ Tchanlawi Hélène, Toukam Jacques et autres.
415. MAINTIEN DANS LES LIEUX APRES LA RESILIATION – INDEMNITE D’OCCUPATION
Le bail ayant été résilié, le preneur qui reste dans les locaux trois mois après la résiliation avant de les quitter comme en atteste le procès verbal d’expulsion, doit être condamné à payer une indemnité d’occupation.
(Tribunal Régional de Kaolack, jugement du 25 juillet 2000, Chaffic Hélou contre Fallou Niang).
416. CONGE SERVI ARRIVE A TERME – EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI) – MAINTIEN DANS LES LIEUX JUSQU’AU DEBUT DES TRAVAUX (OUI)
Le bail prend fin dès lors que le congé régulièrement signifié est arrivé à terme. Il échet donc d’ordonner l’expulsion du locataire qui, aux termes des dispositions d’ordre public de l’article 95 de 1’AUDCG, aura, cependant, le droit de rester dans les locaux jusqu’au commencement des travaux de démolition.
(Tribunal régional hors classe de Dakar, Jugement n° 1712 du 25 octobre 2000, Ibra Guèye c/ SCI Amine). Point IV.
417. BAIL COMMERCIAL – REFUS DU BAILLEUR DE PAYER L’INDEMNITE D’EVICTION POUR NON PAIEMENT DES LOYERS – ABSENCE DE MISE EN DEMEURE DU PRENEUR PAR LE BAILLEUR – MOTIF DU REFUS INOPERANT
La nullité du congé ne peut être invoquée sur le fondement de l’absence de notification, au preneur, de l’acte de cession de l’immeuble, en vertu duquel le nouveau propriétaire l’a acquis, aucun texte ne prévoyant cette nullité, surtout si le preneur avait été informé du changement de propriétaire, avant que le congé ne soit servi.
Le bailleur ne peut se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en invoquant un motif grave et légitime qui se trouverait dans le non paiement régulier des loyers par le preneur si le bailleur n’a pas mis en demeure le preneur de cesser ces agissements.
Il doit en être d’autant plus ainsi, que le preneur a mis à la disposition du bailleur, un chèque pour payer les loyers deux semaines après le commandement si bien que les faits reprochés ne se sont pas poursuivis ou renouvelés deux mois après la mise en demeure (article 95-1° alinéa 2).
Le fait que le preneur ait eu à accumuler plusieurs mois de loyers arriérés postérieurement au commandement du 23 mars 2000, ne dispense pas le bailleur du paiement de l’indemnité, compte tenu d’une part, qu’il ne prouve pas avoir effectué des diligences pour quérir le loyer, et, d’autre part, qu’il n’a pas servi un commandement mettant en demeure le preneur de devoir cesser le manquement aux obligations substantielles que le bail lui impose.
(Cour d’appel de Dakar, arrêt n° 400 du 16 août 2002, Ibra Guèye c/ SCI AMINE)
Appel du jugement (Tribunal régional hors classe de Dakar, Jugement n° 1712 du 25 octobre 2000, Ibra Guèye c/ SCI Amine). Point IV.
418. BAIL COMMERCIAL – RESILIATION – EXPULSION DU PRENEUR ORDONNEE – MAINTIEN DANS LES LEIUX ACCORDE PAR LE JUGE DES DELAIS DE GRACE – MAUVAISE APPLICATION DE L’ARTICLE
39 AUPSRVE
En ordonnant le maintien dans les lieux loués, d'un débiteur à l'encontre duquel a été rendue une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée, alors que l'article 39 sus énoncé ne permet à la juridiction compétente, après analyse de la situation du débiteur et prise en considération des besoins du créancier, que de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues par le débiteur, au cas où celui-ci est poursuivi en recouvrement de créance, la juridiction présidentielle de la Cour Suprême de Côte d'Ivoire a violé par fausse application, l'article susvisé.
En conséquence, la décision encourt la cassation.
[CCJA, arrêt n° 002/2003 du 30 janvier 2003, SDV-CI c/ CIVEXIM, Le Juris Ohada, n° 1/2003, janvier-mars 2003, p. 23 et note]. Actualités juridiques n° 38/2003, p. 14, obs. François Komoin. – Recueil de jurisprudence de la CCJA, n° 1, janvier-juin 2003, p. 36). Note anonyme.
B. Expulsion
419. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – NON RESPECT DES CLAUSES DU BAIL – NON PAIEMENT DES LOYERS – MISE EN DEMEURE DU LOCATAIRE(OUI) – ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION DU LOCATAIRE – ACTION FONDEE (OUI)
Le locataire qui se maintient sur les lieux loués sans payer les loyers est un occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut, après une mise demeure du locataire restée infructueuse, obtenir de la juridiction compétente la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire défaillant.
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°08/COM DU 07 AVRIL 2011, KEAU NGANI ANDRE C/ SOCIETE REFECTION FRATERNITE)
420. BAIL COMMERCIAL – EXPULSION – CARACTERE FACULTATIF DE LA MISE EN DEMEURE – INAPPLICATION DE L’ACTE UNIFORME – REJET DE LA DEMANDE (OUI).
L’article 78 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général n’est pas applicable, dès lors que la cession des locaux donnés à bail n’est pas le fait du propriétaire.
Cour suprême de Côte d’Ivoire, 3ème Chambre civile et commerciale B, audience du vendredi 29 juillet 2011, Arrêt n° 0358 du 29 juillet 2011, SCI KHALIL (Me TOURE Hassanatou) c/ SODIMAT, SDM-CI, ITRAO, Mme YAO Ahou Martiale (Cabinet A. FADIKA & Associés, Cabinet BEIRA-EBIELE & Associés, SCPA AYIE & Associés).- Actualités Juridiques, Edition économique n° 1 / 2011, p. 15.
421. ABSENCE DE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT A L’EXPIRATION DU TERME – FIN DU BAIL ET EXPULSION (OUI). ARTICLE 92 AUDCG
Le contrat de bail bénéficie valablement à la société dont le cachet est apposé devant le nom du signataire lorsque celui-ci avait, suivant la déclaration aux fins d’immatriculation au registre du commerce versée au dossier, le pouvoir de gérer, d’administrer et de signer pour ladite société et qu’il résulte d’une correspondance régulièrement produite que la même société qui payait les loyers par chèque déclarait avoir pris en location le magasin dont le bail est contesté.
Aussi en l’absence d’une demande de renouvellement de bail dûment formulée à l’arrivée du terme, le contrat prend fin et le locataire doit être expulsé.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale arrêt du 2 janvier 2003 SOLOTECH contre Paul Monteiro).
Doit être ordonnée l’expulsion du preneur lorsque celui-ci n’a sollicité ni le renouvellement, ni élevé la moindre contestation ou opposition du bail arrivé à expiration.
Tribunal régional hors classe de Dakar, ordonnance de référé n° 1575 du 6 octobre 2003, Jacques Louis Diène Faye c/ Lucette Bruce.
422. EDIFICATION D’UNE MOSQUEE – URGENCE – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES
La nécessité d’expulser rapidement les occupants d’un terrain pour y édifier une mosquée est une question d’urgence qui justifie la compétence du juge des référés.
(Cour d’appel de Niamey, Chambre civile, arrêt n° 54 du 4 juin 2003, Seybou Boukari c/ El Hadji Harouna Mallam).
Point II.
423. EXPULSION DU PRENEUR – URGENCE – COMPETENCE DU JUGE DES REFERES. ARTICLES 91 ET 92 AUDCG. ARTICLE 101 AUDCG
Il y a urgence pour un propriétaire d’immeuble de récupérer son bien lorsque le preneur est sans droit ni titre; cette urgence justifie la compétence du juge des référés.
(Cour d’Appel de Niamey, Chambre civile, arrêt n° 51 du 3 avril 2002, Amadou Hamidou Tchiana c/ Michel Elias Haddad).
424. EXPULSION (OUI) – CONGE POUR DEMOLITION ET RECONSTRUCTION – CONGE REGULIER ARRIVE A TERME – MAINTIEN DANS LES LIEUX INCOMPATIBLE AVEC LES TRAVAUX. ARTICLE 95 AUDCG
Doivent être expulsés les locataires évincés des lieux loués par un congé pour démolition et reconstruction, régulièrement servi et arrivé à expiration, les travaux envisagés s’accommodant mal avec leur maintien dans l’immeuble.
(Cour d’appel de Dakar, chambre civile et commerciale arrêt du 20 février 2003, Sérigne Darou Diba contre Maréma Touré).
425. REHABILITATION DE L’IMMEUBLE – CONTINUATION DES TRAVAUX DECIDEE PAR LA COUR SUPREME – OUVERTURE DES PORTES PAR LE JUGE DES REFERES (NON). ARTICLE 95 AUDCG
Il résulte des dispositions de l'article 95 que, dans le cadre de la réhabilitation de l'immeuble où se trouvent les lieux loués, le locataire ne peut plus demeurer dans lesdits locaux au moment où démarrent les travaux.
(Cour d’Appel d’Abidjan, arrêt n°1098 du 29 juillet 2003, La SCI Résidence du Stade C/ Maître Béatrice Cowppli Boni).
C. Impenses frais et indemnités
426. BAIL COMMERCIAL — ENTREE EN JOUISSANCE — NON ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES LIEUX — DEGRADATION — RUPTURE DU BAIL — IMPUTATION DES FRAIS DE REFECTION AU PRENEUR (OUI).
DROIT COMMERCIAL GENERAL — BAIL COMMERCIAL — DELAI DE PREAVIS ( NON RESPECT) — OBLIGATION DU LOCATAIRE DE PAYER LES LOYERS (OUI).
1) Lorsque le preneur n’a pas fait établir au moment de l’entrée en jouissance des lieux un état de ces lieux, il est réputé les avoir reçus en bon état. Dès lors, c’est à bon droit qu’il est jugé que les frais de réfection du local au moment de la rupture du contrat sont imputés au preneur.
2) Le locataire qui n’a pas respecté le délai de préavis avant la résiliation d’un contrat de bail est tenu de payer les loyers dus jusqu’à la libération totale des lieux loués.
Cour d’appel de l’Ouest, Arrêt n°44/CIV du 22/06/2011, AFFAIRE Société Générale de Distribution Boissons (G.D.B) C/ TCHOUMBA Dieudonné.
427. BAIL — BAIL A USAGE PROFESSIONNEL — CONTRAT A DUREE DETERMINEE — RESILIATION — ASSIGNATION EN PAIEMENT — ACTION BIEN FONDEE — REMISE EN ETAT DES LIEUX (OUI) — GAIN MANQUE (OUI) — APPEL
EXCEPTIONS DE NULLITE — ACTE D'APPEL — ORGANISATION JUDICIAIRE — VIOLATION DES REGLES FONDAMENTALES (NON) — EFFET DEVOLUTIF DE L'APPEL — ARTICLE 543 CPC — MOYENS DE NULLITE — INVOCATION IMPLICITE (OUI) — RECEVABILITE DE L'APPEL (OUI) — APPEL INCIDENT — RECEVABILITE (OUI)
OBJET DU LITIGE — ARTICLE 21 CPC — DEMANDE DU BAILLEUR — DECISION ULTRA PETITA (NON)
DEMANDE RECONVENTIONNELLE — RELIQUAT DE CAUTION — REMBOURSEMENT — OMISSION DE STATUER — INFIRMATION PARTIELLE DU JUGEMENT — LOCAL — MODIFICATIONS ET TRANSFORMATIONS — FAIT DU PRENEUR — VIOLATION DU CONTRAT DE BAIL — DEFAUT D’AUTORISATION DU BAILLEUR — REMISE EN ETAT DES LIEUX — CHARGE DU PRENEUR (OUI) — REMBOURSEMENT DE LA CAUTION (NON)
ETAT DES LIEUX — RAPPORT CONTRADICTOIRE — VIOLATION DE L'ARTICLE 288 CPC (NON)
SANITAIRE ET PEINTURE — GROSSES REPARATIONS (NON) — VIOLATION DE L'ARTICLE 74 AUDCG (NON)
RUPTURE SANS PREAVIS — OCTROI DES FRAIS POUR GAINS MANQUES — INDEMNITE DE PREAVIS (NON)
DEMANDE DE DOMMAGES-INTERET — APPEL ABUSIF — DEFAUT DE JUSTIFICATION — REJET.
Article 1147 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 21 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 141 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 288 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 543 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 554 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 561 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
L’appel ne défère à la juridiction d'appel que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement (art. 543 CPC). En relevant appel contre le jugement, l’appelant a implicitement invoqué les moyens de nullité de la décision dans l'acte d'appel. Par ailleurs, à la date de la formation de l'appel, les audiences civiles et commerciales se tenaient indistinctement. C'est seulement au moment de statuer que la Cour tient compte de la nature civile ou commerciale de l'affaire. Il n'y a donc pas de nullité de l'acte d'appel tiré de la violation de l'article 141 et 543 CPC.
Selon l’article 21 CPC, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. En l’espèce, il a fait droit, en partie, à la demande du bailleur. Il n’a donc pas accordé plus que ce qui est demandé.
En ayant de son propre chef, et en violation du contrat de bail, fait des transformations et des modifications sur l'immeuble, le preneur supporte les conséquences de son acte. Sa demande de remboursement du reliquat de caution est donc mal fondée.
Conformément à l’article 288 CPC, le juge n'ordonne l'expertise par personne qualifiée qu'en l'absence d'un quelconque rapport. Dans le cas d’espèce, un rapport contradictoire d'état des lieux avait été fait. Au besoin, il appartenait à la partie intéressée de le contester. Ne l'ayant pas fait, le preneur est mal venu à invoquer la violation de l'article 288 sus cité.
Aux termes de l'article
74 AUDCG, les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes sont à la charge du bailleur. La réparation du sanitaire et la peinture ne sont pas des grosses réparations prévues par l’alinéa de cet article.
Le contrat de bail avait prévu un préavis de trois mois avant toute rupture. Il n’a pas prévu qu'en cas de rupture sans préavis, l'auteur doit verser une indemnité de préavis. En l’espèce, le préjudice subi a trouvé réparation dans l'octroi des frais pour gains manqués.
Cour d'appel de Ouagadougou, Chambre commerciale (BURKINA FASO), Arrêt n° 026 du 05 mars 2010, Bureau d'Investissement Populaire Libyen (BIPL) c/ BAYALA A. Clarisse.
428. BAIL COMMERCIAL — BAIL VERBAL — LOYERS IMPAYES — IMPENSES REALISEES PAR LE LOCATAIRE — ABSENCE DE PREUVE — EXPULSION DU LOCATAIRE (OUI) — DEFENSES A EXECUTION PROVIOIRE (NON).
Si la validité d’un bail verbal ne peut être contestée, le juge ne peut néanmoins faire droit à la demande du locataire qui sollicite les défenses à exécution de la décision ayant prononcé son expulsion dès lors que le locataire est redevable de plusieurs mois de loyers et qu’il n’apporte pas, par ailleurs, la preuve des impenses réalisées.
Cour d’appel du Centre, Arrêt n° 68/DE du 04 mars 2011, Affaire CHEDJOU Joseph C/ SELENOU NGOMSI Maurice.
429. DROIT COMMERCIAL GENERAL — CONTRAT DE BAIL — PRENEUR — TRAVAUX DE REFECTION — BAILLEUR — RUPTURE DU CONTRAT — INVESTISSEMENTS REALISES — ASSIGNATION EN PAIEMENT — ACTION PARTIELLEMENT FONDEE — APPEL — RECEVABILITE (OUI)
CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENTS — ACCORD PARTIEL DU BAILLEUR — ARTICLE 99 AUDCG — COUT TOTAL DES AMENAGEMENTS — DEFAUT DE PREUVE — REMBOURSEMENT TOTAL DES IMPENSES (NON) — BAIL VERBAL — DUREE — DEFAUT DE PRECISION — BAIL A DUREE INDETERMINEE (OUI) — RESILIATION UNILATERALE — VIOLATION DES CONDITIONS DE L'ARTICLE 93 AL. 1 AUDCG — RUPTURE ABUSIVE DU BAIL (OUI) — DOMMAGES INTERETS (OUI) — CONFIRMATION DU JUGEMENT.
Article 1382 CODE CIVIL BURKINABÉ
Article 589 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Article 551 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABÉ
Aux termes de l'article
99 AUDCG (ancien) il est prévu que le preneur sans droit au renouvellement du bail peut être remboursé des constructions et aménagements qu'il a réalisés dans les locaux avec l'autorisation du bailleur. Dans la présente cause, il est attesté que le bailleur ne s'oppose pas au remboursement du coût des travaux de plomberie. Quant aux autres aménagements, aucune preuve n'est rapportée par rapport à l'accord du bailleur ainsi qu'aux coûts desdits aménagements. Il convient donc de condamner le bailleur à payer au preneur le montant des travaux de plomberie.
En l'espèce, les parties ont conclu un bail verbal sans en préciser la durée. Le bail est donc réputé conclu pour une durée indéterminée. Et dans la présente cause, le bailleur a résilié unilatéralement le bail sans avoir satisfait à la condition du congé conformément à l'article
93 al. 1 AUDCG. Ayant violé les dispositions suscitées, il y a lieu de qualifier la rupture abusive.
Cour d'appel de Bobo-Dioulasso, Chambre Commerciale (Burkina Faso), Arrêt N° du 10 Juin 2009, Sanou Ismaël C/ Coulibaly Myriam Mamou.
430. BAIL COMMERCIAL — LOYER — MONTANT — CONTESTATION — FIXATION — SAISINE DU JUGE PAR LA PARTIE DILIGENTE.
DROIT COMMERCIAL GENERAL — BAIL COMMERCIAL — NON RESPECT — RESILIATION — MISE EN DEMEURE (OUI).
DROIT COMMERCIAL GENERAL — BAIL COMMERCIAL — LOCATAIRE — NON PAIEMENT DES LOYERS — MAINTIEN FORCE DANS LES LIEUX — INDEMNITE D’EVICTION (NON).
1) L’article 85 AUDCG prévoit qu’à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente pour fixer le nouveau montant du loyer. Dès lors, il appartient au locataire qui conteste le montant du loyer de saisir la juridiction compétente aux fins de fixation du nouveau montant.
2) Le bailleur est considéré avoir respecté la procédure de résiliation du bail dès lors qu’il a adressé au locataire une mise en demeure que celui-ci a choisi d’ignorer.
3) Le locataire ne peut avoir droit à l’indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail lorsqu’il n’a pas payé les loyers et qu’il s’est maintenu de force dans les lieux loués pendant plusieurs années.
Cour d’appel du Centre, arrêt N° 310/Civ. du 14 avril /2010, Affaire FALOU GAYE c/ FENYOM Justin.
Voir :
Cour Commune de Justice et d’Arbitrage (C.C.J.A.), Arrêt n° 040/2010 du 10 juin 2010, Audience publique du 10 juin 2010, Pourvoi n° 060/2008/PC du 14 juillet 2008, Affaire : Monsieur Kabinè KABA et 5 Autres (Conseil : Maître BERETE Sidiki, Maître Santiba KOUYATE, Avocats à la Cour) contre 1/ Agence Judiciaire de l’Etat de Guinée (Conseil : Maître Lanciné SYLLA, Avocat à la Cour), 2/ EL Hadj Thierno Aliou NIANE.- Recueil de Jurisprudence n° 15, Janvier – Juin 2010, p 91.
IX. CESSION DE BAIL
431. POURVOI EN CASSATION – DENATURATION : CASSATION
Il convient de statuer sur le pourvoi, lorsque le Greffe de la CCJA a vainement tenté de signifier le recours au défendeur, le principe du contradictoire ayant été respecté.
La cour d’appel qui a qualifié une cession de bail de sous-location, alors que les termes clairs et sans équivoque de l’acte ne donnent lieu à aucune interprétation, a dénaturé l’accord qui fait la loi des parties, exposant ainsi son arrêt à la cassation.
Article 28 bis REGLEMENT DE PROCEDURE
CCJA, 1ère ch., n° 167/2015 du 17 décembre 2015; P. n° 138/2013/PC du 21/10/2013 : Banque Internationale pour l’Afrique de l’Ouest de Côte d’Ivoire, en abrégé BIAO-CI c/ Alexander ODIKA c/ Oumarou ALI.
Ohadata J-16-160
432. BAIL COMMERCIAL – CESSION NON AUTORISEE PAR LE BAILLEUR – INAPPLICATION DES ARTICLES 101 ET 102 ANCIENS AU CESSIONNAIRE
PROCEDURE DEVANT LA CCJA – IRRECEVABILITE D’UN MOYEN IMPRECIS
Les dispositions des articles
101 et
102 [respectivement devenus
133 et
134] de l’AUDCG ne sont applicables qu’à l’occupant régulier. En l’espèce, le demandeur qui n’était ni preneur ni sous locataire régulier ne peut s’en prévaloir.
Est imprécis, et donc irrecevable, le moyen selon lequel, aux termes de l’article 10 du traité relatif à l’OHADA, l’application de l’AUDCG est obligatoire alors qu’en l’espèce la cour d’appel en a fait fi pour parvenir à la décision entreprise.
Article 101 AUDCG [DEVENU ARTICLE
133 AUDCG]
Article 102 AUDCG [DEVENU ARTICLE
134 AUDCG]
Article 28 DU REGLEMENT DE PROCEDURE DE LA CCJA
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 126/2014 du 11 novembre 2014; Pourvoi n° 071/2010/PC du 04/08/2010 : FOKUI MEUDJE Jean c/ SIKAM Clément.
433. BAIL COMMERCIAL
CESSION DU BAIL : ACTE NOTARIE NON ARGUE DE FAUX : VALIDITE DE LA CESSION
RENOUVELLEMENT DU BAIL : RENOUVELLEMENT DU BAIL CEDE NON DEMANDE AU NOUVEL ACQUEREUR : DECHEANCE DU PRENEUR
INDEMNITE D’EVICTION : PRENEUR DECHU DU DROIT AU RENOUVELLEMENT : ABSENCE D’INDEMNITE D’EVICTION
L’acte notarié de vente d’un bien immobilier vaut jusqu’à inscription de faux; en l’état de la procédure cette pièce n’ayant pas été arguée de faux, continue de faire foi.
Les articles
78 et
91 [respectivement devenus
110 et
123 de l’AUDCG] et suivants de l’AUDCG ne trouvent application que si le preneur a été diligent. Le preneur qui, au lieu de solliciter le renouvellement de son bail entre les mains du nouvel acquéreur, l’a fait plutôt entre celles de son ancien bailleur, qui n’avait plus la qualité de bailleur et dont les actes ne pouvaient nullement être opposables au nouveau propriétaire, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et soutenir que son bail a été renouvelé dans les formes et délais prescrits par la loi.
Le preneur déchu de son droit au renouvellement du bail, ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.
Article 78 AUDCG [DEVENU ARTICLE
110 AUDCG]
Article 91 AUDCG [DEVENU ARTICLE
123 AUDCG]
Article 94 AUDCG [DEVENU ARTICLE
126 AUDCG]
Article 1108 CODE CIVIL GABONAIS
Article 1583 CODE CIVIL GABONAIS
Article 438 CODE DE PROCEDURE CIVILE GABONAIS
Article 34 REGLEMENT DÉCRET N°77/PR/MF.DE DU 06 FÉVRIER 1967 RÈGLEMENTANT L’OCTROI DES CONCESSIONS ET LOCATIONS DES TERRES DOMANIALES AU GABON
CCJA, Assemblée plénière, Arrêt n° 139/2014 du 11 novembre 2014; Pourvoi n°175/2012/PC du 28/12/2012 : Monsieur HASSAN Salman c/ Monsieur ANTCHOUE Zaouil Fouad.
434. 1. DROIT COMMERCIAL GENERAL – BAIL COMMERCIAL – BAIL DE LOCAUX A USAGE D’ENTREPOTS FRIGORIFIQUES – REPRISE DU BAIL – CONTRAT A DUREE DETERMINEE – PROTOCOLE D’ACCORD – BAIL ANTERIEUR – ARRIERES DE LOYERS – NOUVEAU PRENEUR – PAIEMENT PARTIEL – ASSIGNATION EN APUREMENT DES LOYERS – CREANCES RECIPROQUES – COMPENSATION (OUI) – PREJUDICE SUBI PAR LE PRENEUR – DOMMAGES ET INTERETS (OUI) – APPELS – RECEVABILITE (OUI).
2. PROTOCOLE D’ACCORD – NOVATION – ARTICLE 1274 CODE CIVIL – SUBSTITUTION D'UN NOUVEAU DEBITEUR – ANCIEN DEBITEUR – REGLEMENT DE LA TAXE IMMOBILIERE – VERSEMENT PARTIEL DES LOYERS DUS – COMPENSATION PARTIELLE DES ECHEANCES – DEDUCTION (OUI) – MONTANT DE LA CREANCE – MAUVAISE APPRECIATION DES JUGES – INFIRMATION DU JUGEMENT – PAIEMENT DUSOLDE(OUI).
3. CREANCE – ECHEANCES FIXEES – NON-PAIEMENT – PREJUDICE SUBI – DOMMAGES-INTERETS ET FRAIS ACCESSOIRES (OUI).
4. DEMANDES EN REMBOURSEMENT – SOMME INDUMENT PERCUE – TVA & CA – EXONERATION – CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL (NON)- PERCEPTION INDUE (NON) – INFIRMATION DU JUGEMENT – REMBOURSEMENT DE LA TVA & CA (NON).
5. LOYERS DE 2005 – SEQUESTRE – REVERSEMENT AU BAILLEUR – OCCUPATION DES LOCAUX – EXPULSION ET APPOSITION DES SCELLES EN 2006 – NON JOUISSANCE DES LIEUX LOUES (NON) – REMBOURSEMENT DES LOYERS (NON) – CONFIRMATION DU JUGEMENT.
RECOUVREMENT DE LA TVA & CA – EXTORSION DE FONDS – ACTIONS JUDICIAIRES – ATTEINTE A L’IMAGE – RECOUVREMENT DU SOLDE – ACTION FONDEE DU BAILLEUR – PRENEUR – ALLOCATION DE DOMMAGES-INTERETS – INFIRMATION DU JUGEMENT.
BAILLEUR ET PRENEUR – DETTES RECIPROQUES (NON) – COMPENSATION (NON) – INFIRMATION DU JUGEMENT.
Suivant protocole d’accord signé des parties, valant novation au sens de l’article 1274 du code civil, le preneur, qui a succédé à un autre dans les locaux objet du bail, s’est substitué à ce dernier et a accepté d’apurer, suivant un échéancier, les arriérés des loyers échus impayés du par ce dernier. L’ancien débiteur ayant fait connaitre au bailleur qu’il avait réglé pour son compte la taxe immobilière, et lui a également versé une somme au titre du solde des loyers, ces différents montants doivent être déduites des loyers dus, et venir donc en compensation d’une partie des échéances. Et à défaut de preuve de paiement des autres échéances, il y a lieu de dire que le preneur reste devoir au bailleur et doit être condamné au paiement de cette créance. Le non-paiement de celle-ci nonobstant les échéances fixées d’accord partie a nécessairement causé un préjudice au bailleur qui mérite réparation.
Selon les articles 2 et 3 de la loi 12-97 du 12 mai 1997 portant institution de la TVA, « sont soumis à la TVA les opérations réalisées à titre onéreux par les personnes physiques ou morales relevant d’une activité économique, les prestations de services à des tiers et les prestations de services à soi-même ».
Et l’alinéa 4 de l’article 3 précise que sont considérées comme prestations de services « les locations des biens meubles et immeubles…». En l’espèce, la prestation de service en cause (le contrat de bail commercial liant les parties) entre bien dans les prévisions des articles précités, et est donc assujettie à la TVA et aux CA. La somme recouvrée à ce titre par le bailleur n’est donc pas indue.
Concernant la demande en remboursement des loyers versés au titre de l’année 2005 entre les mains du séquestre et reversés au bailleur, il est établi que le preneur a occupé les locaux loués pendant toute l’année 2005. En effet, son expulsion et l’apposition des scellés réalisées seulement en 2006 ne l’ont, en aucun cas, empêché de jouir des lieux loués durant l’année 2005. C’est à bon droit que les premiers juges ont jugé que les sommes versées étaient acquises au bailleur au titre des loyers.
Ayant été jugé qu’il n y a pas eu perception indue au titre de la TVA & CA, qu’en outre, la procédure engagée par le bailleur pour obtenir l’expulsion de son locataire déchu de tout droit au renouvellement du bail, a abouti; et que mieux, le bailleur est fondé en son action en recouvrement du solde du au titre du protocole d’accord, dès lors, la demande du preneur en paiement de dommages-intérêts pour extorsion de fonds et atteinte à l’image n’est pas fondée.
Enfin, sa demande en compensation et à laquelle ont fait droit les premiers juges n’est également pas fondée. En effet, c’est lui qui reste redevable au bailleur. Il n’y a donc pas existence de dettes réciproques entre les parties qui puisse justifier une opération de compensation.
Article 57, 72, 89, 90 ET SUIVANTS CPCCAF
Article 29 ET 34-4 DECRET 53-960 DU 30 DECEMBRE 1953
Article 2, 3, 4, 7 LOI 12-97 PORTANT INSTITUTION DE LA TVA
Article 65 CGI
Article 6 LOI DE FINANCE N° 17-2000 DU 30 DECEMBRE 2000
Article 6 DIRECTIVE N° 1/99/CEMAC-028/CM-03 PORTANT HARMONISATION DES LEGISLATIVES DES ETATS MEMBRES EN MATIERE DE TVA ET DES DROITS D’ASSISE
Cour d’appel de Pointe-Noire, Arrêt n° 29 du 08 décembre 2009, Société Delmas Vieljeux c/ Société d’Approvisionnement et de Commercialisation (SAC) SARL)